Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Регистрировать право нельзя (на самом деле можно). О главе V.6 ЗК РФ

Автор: Андрей Соколов
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

Глава V.6 Земельного кодекса РФ предполагает возможность использования публичных земель без формирования на них земельных участков и их предоставления для ряда целей, предусмотренных ст. 39.33 Земельного кодекса РФ. Введена она в действие с 1 марта 2015 г. вместе с другими не менее известными поправками, так что самое время подвести некоторые итоги ее применения.

Можно много дискутировать о правой природе разрешений на размещение объектов, выдаваемых в порядке данной главы – о том, сколько в ней частного и публичного и т.д. Но принципиально важный практический вопрос состоит в том, можно ли на размещенные в порядке данной главы объекты регистрировать право собственности в ЕГРП.

В основном упомянутые в ст. 39.33 Земельного кодекса РФ случаи явно не предполагают капитальное строительство. Но есть п. 6 ч. 1 данной статьи, который предполагает размещение ряда объектов, тоже на первый взгляд строго некапитальных:
«нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Казалось бы, с возможностью капитального строительства (вернее - отсутствием таковой) в порядке главы V.6. всё очевидно.

Только вот стоит посмотреть в перечень видов объектов, который во исполнение данной статьи утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1300. В данном перечне, упомянуты основные виды линейных объектов (сети тепло-водо- газо- электро- снабжения и т.д.), при условии, что их можно строить без разрешения на строительство.

А разрешение на строительство, к примеру, в Московской области не требуется, в том числе, и для магистральных сетей, не превышающих определенных параметров (Закон МО от 10.10.2014 № 124/2014-ОЗ). Так, применительно к объектам электроснабжения в областном законе установлено ограничение по напряжению до 20 кВ, в части газопроводов - по давлению до 1,2 Мпа (это уже относится к высокому давлению). По тепловым сетям ограничений вообще нет. То есть речь идёт о достаточно серьезных объектах, в том числе сетях ресурсоснабжающих организаций, через которые присоединено значительное количество потребителей.

При этом областной законодатель предусмотрел некую альтернативную процедуру контроля в виде уведомления о строительстве и предоставления проектной документации, но это тема для отдельного рассмотрения.

Очевидно, что данные сети фактически являются объектами капитального строительства. В том числе иногда могут самостоятельно участвовать в обороте (если деятельность по производству и транспортировке коммунальных ресурсов осуществляют разные сетевые организации).

Под термином «размещение» складывающейся практикой подразумеваться, в том числе, новое строительство («Ответы на часто задаваемые вопросы...» Минэкономразвития и др.).

Однако регистрировать право собственности на создаваемые в данном порядке объекты в настоящее время, формально, нельзя. Как в силу прямого запрета ч. 4 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ, так и в силу того, что разрешение в порядке главы V.6. Земельного кодекса РФ не является правоустанавливающим документом на участок, а такой документ необходим для регистрации права собственности на вновь возведенный объект.

Такой вывод сделан, в том числе, в упомянутых «Ответах на часто задаваемые вопросы...».

Но при этом в новой редакции ч. 8 ст. 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» прямо сказано, что построенные в порядке гл. V.6. Земельного кодекса РФ объекты можно ставить на кадастровый учет (поправка внесена законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ, действует с 4 июля 2016 г.).

А еще интереснее то, что в новом законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, (который вступает в силу в 2017 г.), прямо предусмотрена и государственная регистрация собственности на них (п. 10 ст. 40):
«…Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство,… осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений,…без предоставления земельного участка или установления сервитута».

При этом данная норма введена в изначальной редакции данного закона, то есть разработана до начала применения главы V.6. Земельного кодекса РФ и возникновения связанных с ней практических вопросов. Соответственно, в отличие от свежих поправок в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» здесь очевидна изначальная воля законодателя, имевшая место на момент введения в действие главы V.6. Земельного кодекса РФ, допустить государственную регистрацию прав на создаваемые в порядке данной главы объекты.

В настоящее время, не дожидаясь вступления в силу нового закона, суды формируют практику о том, что для линейных объектов отсутствие правоустанавливающего документа не является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности:

В том числе есть Определение (отказное) Экономколлегии ВС РФ от 11 ноября 2015 г. N 310-КГ15-14023:

«…поскольку спорный объект относится к подземным линейным объектам, размещение и эксплуатация которых на земельном участке допускается путем установления сервитута, непредставление заявителем в регистрирующий орган иных правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположен данный объект, не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект».

Аналогичная позиция по подземным линейным объектам:

  • Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2016 № Ф05-11771/2016 по делу № А41-95263/15;
  • Постановление 10 ААС от 12 августа 2016 г. по делу № А41-6432/16.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги