Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

О последствиях нарушения принципа единства судьбы участка и здания

Автор: Алексей Юминов 
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Учитывая, что в основании данного вывода лежит принцип единства судьбы участка и расположенных на нем объектов, напрашивается следующий вопрос: "Можно ли признать договор купли-продажи земельного участка ничтожным, если впоследствии стороны заключили и исполнили также договоры купли-продажи объектов недвижимости (учитывая, что изначально воля не была направлена на отчуждение таких объектов вместе с участком)?".

На мой взгляд, в случае возникновения соответствующего спора необходимо исходить из того, что иск о признании договора недействительным не подлежит удовлетворению, несмотря на то, что подобное основание конвалидации (исцеления) сделки законом не предусмотрено (такая возможность в действующем ГК предусмотрена лишь к сделкам малолетнего, совершенным к его выгоде - п. 2 ст. 172 ГК РФ).

При обратном подходе следовало бы разрушить договоры купли-продажи и присудить продавцу как участок, так и здание (последнее подлежит возврату, так как в силу ничтожности договора продажи земли его отчуждение состоялось отдельно от земельного участка). Такое решение затронутого вопроса не соответствовало бы общим представлениям о справедливом и разумном, а также не имело бы за собой никакого охраняемого законом интереса.

Следует отметить, что данный вопрос не является "игрой ума", а имеет реальный практический аспект, так как во многих случаях здания не привязаны в кадастре к конкретным земельным участкам, в связи с чем Росреестр может пропускать отдельные сделки, нарушающие принцип единства судьбы участков и находящихся на нем объектов недвижимости.

Между тем, возвращаясь к вопросу о формальном обосновании предложенного решения, интересно было бы обсудить конкретные нормы закона, которые позволили бы судье вынести правильное решение по данному делу (для чистоты эксперимента считаем, что эстоппель по правилам п. 5 ст. 166 ГК РФ здесь не применяется).

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги