Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

О проекте ПЗЗ г. Москвы

Автор: Андрей Соколов
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

До недавнего времени казалось, что разработка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) «старой» Москвы будет длиться если не вечно, то как минимум годами. Особенно после того, как была озвучена идея поэтапной разработки ПЗЗ для частей территории внутри МКАД. Слишком уж удобно для городских властей отсутствие данного документа.

Но некоторое время назад на сайте Москомархитектуры размещен для ознакомления проект ПЗЗ всей «старой» Москвы. Который, вероятно, будет принят в ближайшие месяцы до установленного Градостроительным кодексом предельного срока до июля 2017 г.

Новый проект имеет мало общего со старым (который успел пройти публичные слушания и, с учётом переходных положений Градостроительного кодекса г. Москвы, некоторое время назад рассматривался судами практически как действующий документ). Отличается он и от типичных ПЗЗ, принимаемых в Московской области и регионах.

Да чего уж там, требованиям к ПЗЗ, установленным Градостроительным кодексом РФ тоже не очень соответствует.

О содержании проекта ПЗЗ

С практической точки зрения для землепользователя и инвестора, ПЗЗ устанавливает (большинство других параметров они отражают на основе уже утвержденных документов) территориальные зоны и их подзоны (на соответствующей карте) и основные положения градостроительного регламента для них:

  • виды разрешенного использования;
  • плотность застройки и/процент застройки (то есть отношение соответственно общей поэтажной площади здания и площади «пятна застройки» к площади участка);
  • высотность;
  • иные параметры строительства, такие как доля определенных видов объектов на участках смешанного использования, дополнительные ограничения для объектов отдельных видов и т.д.

В проекте ПЗЗ г. Москвы градостроительный регламент в приведенном выше понимании установлен для относительно небольшой части территории города[1].

А именно:

  • большая часть застроенных территории отнесена к зоне «Ф» с градостроительным регламентом по фактическому использованию.
  • в отношении участков, на которые выданы или находятся в процессе разработки ГПЗУ градостроительный регламент установлен путем отсылки к параметрам этих ГПЗУ.

Лишь для отдельных «островков» проектом ПЗЗ устанавливается полноценный градостроительный регламент, предусматривающий несколько видов разрешённого использования, параметры разрешенного строительства.

Так в зоне «Ф» в силу. п. 3.4.3. общей части проекта ПЗЗ в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются параметры расположенных на земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

То есть, с одной стороны, запрещается точечная застройка в подавляющем большинстве жилых зонах.

С другой - к зонам «Ф» отнесены не только жилые зоны, но и многие промышленные зоны, а также территории отдельных предприятий, складов, административных зданий и т.д.

На данных территориях будет запрещено не только масштабное строительство, но и реконструкция с увеличением площади объектов, даже незначительным (пристройка, надстройка и т.д.).

То есть проблематика точечной застройки разрешена радикальным образом, в ущерб интересов многих мелких землепользователей.

Для промзон, не пропавших в зону «Ф» в большинстве случае устанавливаются виды разрешенного использования, связанные с только с производственной деятельностью и невысокая для производственных объектов плотность застройки -15 000 кв.м./га. То есть перепрофилирование промзон и отдельных промышленных зданий в объекты офисного и торгового назначения, не говоря уже о жилье, исключается вплоть до принятия по ним решения уполномоченными органами г. Москвы Равно исключается и существенное увеличение площади производственных объектов.

В целом новый проект ПЗЗ, по сравнению с прежним, существенно ограничивает усмотрение собственника участка по выбору его разрешенного использования и осуществлению нового строительства. Большинство собственников такого права лишаются полностью, вплоть до осуществления корректировок ПЗЗ по конкретным территориям.

С другой стороны проект ПЗЗ закрепляет параметры ранее выданных ГПЗУ. В том числе и тех, которые были получены по результатам судебных споров с Москомархитектурой. Иной градостроительный регламент для таких участков не устанавливается, в «обычные» территориальные зоны они не включаются. Однако по сведениям сайта Москомархитектуры, до утверждения ПЗЗ планируется установить срок действия таких ГПЗУ. Порядок установления для них градостроительного регламента по истечении этого срока не определен

При этом проект ПЗЗ устанавливает новый классификатор видов разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, который основан на федеральном классификаторе разрешённого использования участков (Постановление правительства № 540) но устанавливает для каждой из категорий многочисленнее подкатегории. Причем данный классификатор принципиально отличается по своей структуре от классификатора «видов функционального назначения» объектов капитального строительства, сравнительно недавно утвержденного Постановление Правительства Москвы от 21.05.2015 N 306-ПП.

О публичных слушаниях

Публичные слушания в «очной» форме по проекту ПЗЗ проводятся однократно 22 декабря 2016 г. При этом выделяется по одной площадке на административный округ.

В связи с этим возможность высказать свое мнение на «очных» слушаниях, вероятно, будет близка к нулю

Но при этом предусмотрена подача замечаний и предложений по проекту ПЗЗ в письменном виде (в том числе в течение недели после «очных» слушании. Подача замечаний и предложений возможна, в том числе через интернет-сервисы г. Москвы.


 

[1] Здесь и далее рассматриваются именно застроенные или подлежащие застройке территории, а не те, где градостроительный регламент не устанавливается в силу закона (ООПТ, территории объектов культурного наследия и др.).

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги