Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

О распространении установленных для ИЖС правил в отношении жилых домов на дачных участках

Автор: Андрей Соколов
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

В письме от 09.09.2016 N Д23и-4285 Минэкономразвития, помимо разъяснения вопросов, связанных с необходимостью разрешения на строительство для кадастрового учета объектов ИЖС и о последствиях его отсутствия (об этом я писал тут), высказало еще одну интересную мысль. Вернее – «интересную».

А именно – о том что жилые дома, возводимые на дачных участках, в отличие от возводимых на тех же участках «жилых строений» могут строиться только на основании разрешения строительство, выдаваемого в том же порядке, что и для объектов ИЖС.

Так в соответствии со ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан":

  • на дачных участках допускается возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем ИЛИ жилого дома с правом регистрации проживания в нем[1], а также хозяйственных строений и сооружений,
  • на садовых участках допускается возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

При этом как следует из п. 9 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости, жилое строение рассматривается как разновидность здания.

В силу пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. (Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2016 N 77-КГ16-4 и многочисленная практика судов субъектов, включая Москву и Московскую область.)

При этом данная норма Градостроительного кодекса не разграничивает жилые дома и строения.

В то же время, по мнению Минэкономразвития, изложенному в вышеупомянутом письме от 09.09.2016 N Д23и-4285 на дачных участках допускается возведение либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения. При этом Минэкономразвития ссылается на ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", хотя данная норма упоминает «жилой дом» а не «объект индивидуального жилищного строительства» предусмотренный Градостроительным кодексом.

При этом каких-либо разграничений между «жилым домом» (по ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") или «Объектом индивидуального жилищного строительства» по Градостроительному кодексу с одной стороны и «жилым строением» с другой не установлено. Как, впрочем, вообще не установлено какого либо определения для «жилого строения»[2]. Равно как и нет достаточно четкого определения объектов ИЖС.

Так согласно пп. 1 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, объекты ИЖС это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. То есть данное определение направлено на отграничение объектов ИЖС от иных категорий жилых домов, к которым применяются более строгие требования градостроительного законодательства.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 дополнительно упоминает пригодность для постоянного проживания.

Кроме того, жилой дом, в отличие от жилого строения, упомянут в ст. 16 Жилищного кодекса в числе видов жилых помещений, пригодных для постоянного проживания.

То есть очевидно, что объект ИЖС (в терминологии Градостроительного кодекса должен быть пригодным для постоянного проживания. Критерии такой пригодности установлены Постановлением правительства от 02.08.2016 N 746. Так же пригодность для постоянного проживания, за неимением иного, очевидно следует рассматривать и как признак «жилого дома» в значении ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Хотя из формального прочтения как данной статьи, так и Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 и этого не следует, так как критерий «постоянного» проживания в них не упомянут. при этом дачный участок предназначен в первую очередь для отдыха.

Для «жилого строения» же соответствие этим требованиям не является обязательным.

Однако практический смысл данного разграничения стремится к нулю, поскольку:

  • отсутствует указание на то, что жилое строение может быть только непригодным для постоянного проживания. Более того, Конституционный суд применительно к регистрации граждан исходит из возможности существования именно «жилых строений», пригодных для постоянного проживания.
  • проверка на пригодность для постоянного проживания ни на одном из этапов строительство и регистрации объекта на дачном участке не предусмотрено. Проектная документация на такие объекты в любом случае не готовится.

То есть фактически застройщик по своему усмотрению нарекает возводимый объект домом или жилым строением.

Так на практике можно предположить отказ кадастрового инженера в составлении технического плана на «жилой дом» в отношении явно непригодного для постоянного проживания объекта (предположим, отсутствует отопление). Однако обязанности проводить полноценную экспертизу объекта по всем критериям, необходимым для его признания пригодным для постоянного проживания, у кадастрового инженера нет. Да и познания строительного эксперта тоже не обязательно есть. Соответственно речь может идти лишь об очевидных ситуациях и только если кадастровый инженер не решит пойти на риск в интересах своего клиента.

Обратная же ситуация, когда кадастровый инженер отказывается составить технический план на строение, так как объект для этого «слишком хорош» и должен именоваться домом, представляется практически невозможной.

На этапе же кадастрового учёта и государственной регистрации права уполномоченный орган лишен практической возможности оценить степень пригодности объекта для постоянного проживания. Так форма технического план и декларации об объекте недвижимости, состав прилагаемых к ним документов, не предполагают детального описания технических характеристик объекта, значимых для его признания пригодным для постоянного проживания (утепление стен, система отопления, присоединение к инженерным коммуникациям и т.д.).

Соответственно, если речь не идет о постройках, исключительно летний характер которых заметен невооруженным глазом, собственник сам решает, относить ли их к жилым домам или жилым строениям.

При этом статус жилого дома (объекта ИЖС) с одной стороны более обременителен при строительстве, с другой стороны предоставляет возможность:

  • регистрации по месту жительства без дополнительных сложностей;
  • осуществления расходов на строительство за счет материнского капитала и иных социальных программ.

Однако нужно заметить, что позиция Минэкономразвития о квалификации жилых домов на дачных участка как объектов ИЖС не только не является единственно правильной, но и крайне спорна, так как образована от смешения двух различных терминов в разных законах. В связи с этим вполне вероятно, что эта позиция будет пересмотрена судебной практикой.


1 Вопросы регистрации граждан в свете известных позиций КС РФ оставлены за рамками этой статьи

2 При этом применительно к садовому участку ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", очевидно, упоминает «жилое строение» именно как объект недвижимости, поскольку применительно к огородному участку в той же статье упомянуто «некапитальное жилое строение». 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам: +7 495 225-74-27, +7 495 225-74-28, +7 495 225-77-83 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги