Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Об утверждённых Правилах землепользования и застройки г. Москвы

Автор: Андрей Соколов
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

Правила землепользования Москвы («старой» и «новой» одновременно, кроме городов Троицка и Щербинки) утверждены 28 марта 2017 года. Завершился более чем двенадцатилетний (со вступления в силу Градостроительного кодекса в конце 2004 г.) «переходный» период, который, в связи с затянувшимся отсутствием данных правил, характеризовался практически неограниченным и временами весьма своеобразным регулированием градостроительной деятельности со стороны органов исполнительной власти города.

Но и утвержденный документ весьма своеобразен, так что чиновникам Москвы и теперь вряд ли стоит опасаться, что их работа ограничится технической выдачей ГПЗУ и разрешений на строительство.

При этом утверждённые правила существенно отличаются от проекта, выносившегося на публичные слушания, как в общей части, так и в картографической (границы территориальных зон, перечни видов разрешённого использования в них).

Основной практический смысл для правообладателей в принятии данных правил - установление границ территориальных зон, перечней видов разрешённого использования в них, предельных параметров строительства (плотности и высотности).

То есть ПЗЗ по общему правилу (в Москве не всегда, о чем сказано ниже) устанавливают объект какого назначения и каких предельных габаритов можно разместить на участке.

Большинство же иных параметров в ПЗЗ не устанавливаются, а отображаются на основе содержания иных документов.

Зона «Ф»

Для подавляющей части сложившейся жилой застройки (включая и отдельно стоящие объекты производственного, административного и иного назначения в границах таких зон), а также многих промышленных зон Москвы установлена территориальная зона сохраняемого землепользования «Ф».

В данной зоне как разрешенное использование участков и недвижимости, так и предельные параметры строительства определяются существующим положением – сведениями, внесенными в ЕГРН.

То есть проблема «точечной застройки» и перепрофилирования существующих объектов решена весьма радикальным образом – новое строительство и реконструкция с увеличением площади или сменой назначения объектов запрещены вообще. Интересы населения, конечно, этим защищены, но зоны «Ф» это не только жилая застройка, но и территории многих предприятий и учреждений, особенно небольших. Пострадает масса мелких землепользователей, имеющих участки с неэффективно используемыми объектами, в первую очередь – доставшимися от советской эпохи. Корректировка ПЗЗ со всеми необходимыми для этого процедурами для обладателей небольших площадей будет, мягко говоря, весьма трудноразрешимой задачей.

Вспомогательные виды использования

Хорошей новостью стало то, что правила землепользования и застройки устанавливают довольно либеральные нормы о вспомогательных видах разрешенного использования. К таким видам, допускаемым без специального разрешения, отнесены не только сугубо технические, но и те, которые могут стать источником самостоятельного дохода для землепользователя (раздел 3.3. Правил).

Таким образом, на большинстве земельных участков в качестве вспомогательных допускаются такие виды разрешенного использования, как размещение объектов торговли (до 5000 кв.м.), рынков, офисов, объектов общественного питания, бытового обслуживания.

Существенно ограничены перечни допустимых вспомогательных видов для участков ИЖС и сельскохозяйственного назначения, природных территорий.

При этом для данных видов должно использоваться не более 25% от разрешенной для земельного участка площади зданий. И при этом участок должен продолжать использоваться по основному виду разрешенного использования – прямо оговорено, что вспомогательный вид использования не должен являться фактически единственным. То есть ПЗЗ легализуют, в том числе, сложившуюся практику перепрофилирования части площадей промышленных предприятий и иных участков и зданий с выгодным расположением под коммерчески привлекательные виды объектов.

Прямо оговорено, что реализация вспомогательного вида разрешенного использования может быть связана со строительством новых, специально предназначенных для такого вида зданий. В том числе строительство таких зданий может опережать строительство зданий, соответствующих основному (или условно разрешенному) виду. Представляется, что на практике владелец участка сможет построитель предназначенные для торговли или иного вспомогательного вида здания, составляющие 25% от предельной площади застройки на участке. После чего неторопливо строить объекты, предусмотренные основным видом, чтобы вспомогательный вид не являлся единственным фактическим использованием участка.

Сохранение в силе ранее выданных ГПЗУ

Утверждённые правила землепользования и застройки весьма специфическим образом обеспечивают сохранение в силе ранее выданных градостроительных планов земельных участков, предусмотренное Законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ о поправках в Градостроительный кодекс.

А именно участки, в отношении которых ранее выдан градостроительный план (или уполномоченными органами одобрен его проект) отражены в ПЗЗ в качестве отдельных территориальных зон, градостроительный регламент которых соответствует ранее утвержденному градостроительному плану. При этом, поскольку иного градостроительного регламента для этих участков ПЗЗ не устанавливают, действие ранее выданных ГПЗУ в таком случае становится фактически бессрочным. Так после истечения трёхлетнего срока действия таких ГПЗУ в январе 2020 г. какого-либо нового градостроительного регламента данных зон не появится, привязки установленного регламента к сроку действия ГПЗУ утверждённые ПЗЗ не содержат.

При этом необходимо отметить, что ряд ГПЗУ (сведений об отмене которых до утверждения ПЗЗ нет), в утвержденных ПЗЗ не отражены.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам: +7 495 225-74-27, +7 495 225-74-28, +7 495 225-77-83 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги