Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Кадастр подкрался незаметно. Проблема строительства ИЖС в режиме "дачной амнистии"

Автор: Андрей Соколов
Старший юрист Юридической компании «Правовой центр «Два М»

«Дачная амнистия», некогда позиционировавшаяся как разовая акция, сейчас уже воспринимается как нечто постоянное. В том числе и в отношении объектов ИЖС, для которых она изначально была ограничена конкретным сроком, который, однако, регулярно и своевременно продлевается.

До 1 марта 2018 г. (первоначально до 1 января 2010 г., и т.д.) при регистрации права собственности на вновь построенные объекты ИЖС не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, права на такие объекты регистрируются только на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом ч. 5 ст. 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает регистратору истребовать дополнительные документы и прямо упоминает среди запрещенных к истребованию разрешение на строительство объекта ИЖС.

Однако проблема для желающих построить индивидуальный жилой дом без излишней бюрократии пришла со стороны кадастрового законодательства.

А именно в силу новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре «Сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации» (ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ действует с 3 июля 2016 г.).

То есть для подготовки технического плана, а значит и для постановки объекта на кадастровый учет, разрешение на строительство теперь является обязательным и декларацией заменено быть не может.

При этом для регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРП его кадастровый учет обязателен. Исключений для ИЖС нет. Есть исключения (п. 9 ст. 25 Закона о кадастре) для садовно-дачных объектов и иных, для которых не требуется разрешение на строительство.

Теперь самое время вспомнить, что необходимость получения разрешения на строительство объектов ИЖС есть и никто ее с даты вступления в силу Градостроительного кодекса в 2004 г. по настоящий момент не отменял.

Так в силу ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС. Касательно разрешения на строительство аналогичной нормы нет.

То есть существует несколько абсурдная ситуация, когда разрешение на строительство объекта ИЖС в силу закона обязательно, только вот требовать его при регистрации права в силу другого закона строго запрещено и вводить объект в эксплуатацию не нужно (а для чего же еще получают разрешение на строительство то?). Закон о кадастре раннее хотя прямо и не запрещал требовать разрешение на строительство, но вопрос ребром также не ставил, фактически существовала возможность поставить объект ИЖС на кадастровый учет по декларации.

Соответственно, осталось понять, идёт ли речь о банальной несогласованности различных законов или же о намеренном изменении сложившейся практики.

Если обратиться к разъяснениям Росреестра и ФКП относительно прежней редакции Закона о кадастре, то скорее второе. Исходя из прежней редакции Закона о кадастре чиновники указанных органов приходили к выводу, что отказ в кадастровом учете в связи с отсутствием разрешения на строительства не допустим. Что не лишает ни орган кадастрового учета, ни регистрирующий орган запросить такое разрешение самостоятельно. И одновременно с регистрацией права или кадастровым учетом, соответственно, известить уполномоченный орган об объекте, похожем на самовольную постройку (Письма Росреестра от 29 октября 2015 г. N 14-10131/15, Федеральной кадастровой палаты от 11 сентября 2014 г. N 10-3028-КЛ; от 15 апреля 2015 г. N 10-0789-ВГ). При этом Письмо Росреестра от 29 октября 2015 г. N 14-10131/15 прямо упоминает о возможных «сомнениях» Росреестра относительно того, не является ли индивидуальный дом фактически многоквартирным.

В таком случае, осталось дождаться практики правоприменения по новой норме Закона о кадастре.

С одной стороны, существовавший ранее режим «дачной амнистии» применительно к объектам ИЖС никак нельзя назвать идеальным. В том числе потому, что он порождал большое количество объектов, зарегистрированных в ЕГРП, но построенных без разрешения на строительство или с серьезными отклонениями от параметров, указанных в разрешении. Формально указанные объекты являются самовольными, поскольку у них отсутствует разрешение на строительство или они ему не соответствуют.

При этом государственная регистрация не препятствует признанию объекта самовольной постройкой. К сожалению, в настоящий момент государственная регистрация прав не является гарантом законного введения объекта в гражданский оборот, что, соответственно, мешает стабильности этого оборота.

Соответственно, с одной стороны, под видом объекта ИЖС может скрываться целый многоквартирный дом, общежитие, турбаза и т.д. Или он может оказаться в охранной или иной зоне, где ему объективно не место. Ведь если нет разрешения на строительство, то и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) скорее всего тоже нет. С другой стороны, подавляющее большинство объектов ИЖС таким зловредными свойствами не отличаются. Однако, собственник земельного участка может сам не знать об ограничениях на строительство, поскольку выявить охранные и прочие зоны с особыми условиями использования задача часто нетривиальная даже для специалиста.

Резюмируя вышесказанное, я бы мог сказать, что «амнистию» как минимум в отношении объектов ИЖС в населённых пунктах давно пора отменить, благо Градостроительный кодекс и так предусматривает достаточно лояльный режим получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию для них. Мог бы сказать, если бы везде нормально работали предусмотренные законом процедуры выдачи ГПЗУ, оформления разрешения на строительство и т.д.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги