Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Справочная информация касательно изменений в Градостроительном кодексе РФ, вступающих в силу с 1 января 2017 г.

Наиболее значимыми изменениями в градостроительном законодательстве, вступающими в силу в 2017 г. можно рассматривать:

  1. ограничение срока действия градостроительного плана земельного участка (три года до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство);
  2. возможность осуществления комплексного развития территории с участием муниципалитета и предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без аукциона;
  3. возможность осуществления юридическими лицами, контролируемыми публично-правовыми образованиями, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, реализуемых в публично-правовых интересах, без вступления в саморегулируемую организацию;
  4. возможность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства без вступления в саморегулируемую организацию, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей;
  5. возможность включения в правила землепользования и застройки объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов) без проведения публичных слушаний.

О градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)

Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ подтверждено фактически (но не формально) существовавшее положение о том, что ГПЗУ не относится к документации по планировке, а всего лишь содержит установленную законом информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта.

Значимым изменением с 1 января 2017 г. является то, что проектная документация должна быть подготовлена на основании ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

В случаях, если

  1. ГПЗУ выдан до 1 января 2017 г., то срок его действия устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в пределах 3-8 лет;
  2. разрешение на строительство выдано до 1 января 2017 г., то выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании имеющегося ГПЗУ;
  3. разрешение на строительство выдано после 1 января 2017 г., то выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании имеющегося ГПЗУ в рамках срока, установленного высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в пределах 3-8 лет.

С 1 июля 2017 г. расширен перечень информации, указываемой в ГПЗУ, в том числе реквизитами нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

О документации по планировке территории

К документации по планировке территории отнесены проекты планировки и межевания территории.

При этом Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ уточнены основания для подготовки проекта планировки территории, который с 1 января 2017 г. требуется только если:

  1. планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;
  2. необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
  3. необходимы установление, изменение или отмена красных линий;
  4. необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;
  5. размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением если не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и установление сервитутов);
  6. планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением если не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и установление сервитутов).

Подготовка проекта межевания, по-прежнему, осуществляется для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, в том числе установления, изменения, отмены красных линий.

Расширено содержание документации по планировке территории, в том числе результатами инженерных изысканий, перечнем мероприятий по защите и охране территории, очередности ее планируемого развития, минимально допустимым уровнем обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

С 1 января 2017 г. предусмотрена возможность заинтересованными лицами самостоятельной подготовки документации по планировке территории (п. 1.1. ст. 45 ГрСК РФ в ред. от 01.01.2017 г.). Указанными лицами являются: правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие (развитие застроенной территории, комплексное освоение территории), правообладатели существующих линейных объектов, организации коммунального комплекса для размещения объектов публично-правового значения.

В иных случаях, по-прежнему, орган местного самоуправления обеспечивает подготовку документации по планировке территории.

Кроме того, в тестовом режиме вводится в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система территориального планирования. При ее запуске в полноценном режиме можно будет получить всю информацию о правовой возможности использования интересуемой территории онлайн.

Об осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

Идея введения комплексного и устойчивого развития территории заключалась в создании эффективного механизма использования территорий для строительства объектов жилого, производственного и общественно-делового назначения.

В настоящий момент комплексное и устойчивое развитие территории может осуществляться посредством:

1) развития застроенной территории (если планируется снос многоквартирных домов при признании их аварийными или в соответствии с муниципальными адресными программами);

2) комплексного освоения территории;

3) освоения территории в целях строительства жилья экономического класса.

С 1 января 2017 г. указанный перечень дополнен в виде:

4) комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка;

5) комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления.

Наибольший интерес для застройщиков представляет комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, поскольку позволяет им использовать земельные участки, находящиеся в публичной собственности, без проведения аукциона, производить обмен участков, находящихся в их пользовании или собственности, на равноценные, осуществлять строительство с привлечением финансирования муниципалитета.

Один или несколько правообладателей (собственники, арендаторы со сроком предоставления в пользование более 5 лет) могут принять решение о комплексном развитии территории, включающей не только принадлежащий им объект недвижимости, но и объекты недвижимости, находящиеся в публичной собственности.

Указанными правообладателями заключается соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории и в соответствии с ним осуществляется подготовка документации по планировке территории.

Для возможности использования земельных участков, находящихся в публичной собственности, правообладатели земельных участков направляют уполномоченному органу местного самоуправления для заключения с ним договор на комплексное развитие территории, соглашение о разграничении обязанностей правообладателей, документацию по планировке территории.

Уполномоченный орган местного самоуправления в течение 30 дней проверяет документацию по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, программам комплексного развития инфраструктуры, требованиям технических регламентов.

При отсутствии противоречий орган местного самоуправления утверждает документацию по планировке территории без проведения публичных слушаний.

Субъектом РФ полномочия по утверждению документации по планировке территории могут быть переданы уполномоченным исполнительным органам субъекта РФ, как например, в Московской области в соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ.

Соответственно, правообладатели земельных участков, расположенных на территории Московской области, для утверждения документации по планировке территории должны обращаться в Министерство строительного комплекса Московской области.

Заключение договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка, как и предоставление по его результатам земельных участков, осуществляется без проведения аукциона.

При этом для заключения договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка с 1 июля 2017г. в правилах землепользования и застройки: на карте градостроительного зонирования должны быть обозначены границы указанной территории, а в градостроительных регламентах включаемых в нее земельных участков - расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка до 1 июля 2017г. допускается с учетом последующего внесения указанных сведений.

Если программами комплексного развития инфраструктур муниципалитета не предусмотрено размещение соответствующих объектов, то правообладатель может осуществить их строительство самостоятельно на своем земельном участке с возможностью получения от муниципалитета компенсации в виде: предоставления налоговых льгот, равноценных земельных участков, снижения арендной платы.

К договору комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка в течение срока его действия могут присоединяться правообладатели смежных земельных участков.

Орган местного самоуправления имеет право на отказ в связи с неисполнением правообладателями своих обязательств по срокам осуществления мероприятий и (если это предусмотрено) по созданию объектов инфраструктуры.

Срок действия договоров на комплексное развитие территории по инициативе правообладателей и органов местного самоуправления не может превышать 15 лет.

Комплексное развитие территории по инициативе органов местного самоуправления осуществляется в отношении территории, 50% которой занимают объекты капитального строительства (за исключение многоквартирных домов), подлежащие сносу в связи с 1) их аварийностью; 2) муниципальными адресными программами; 3) несоответствием градостроительному регламенту; 4) признанием их самовольными постройками.

В указанном случае орган местного самоуправления принимает решение о комплексном развитии территории и самостоятельно подготавливает документацию по планировке территории. Обозначенное решение опубликовывается и направляется правообладателям смежных участков, которым предоставляется 6 месяцев для принятия решения о заключении договора о комплексном развитии территории.

Если правообладатели смежных участков не заявили о желании заключить договор о комплексном развитии территории, орган местного самоуправления проводит аукцион на его заключение.

Предоставление земельного участка по договору комплексного развития по инициативе органа местного самоуправления, также осуществляется без проведения аукциона.

Для заключения договора комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления с 1 июля 2017г. в правилах землепользования и застройки: на карте градостроительного зонирования должны быть обозначены границы указанной территории, а в градостроительных регламентах включаемых в нее земельных участков - расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

О вступлении в саморегулируемые организации (СРО) для осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства

Федеральным законом от 03.07.2016 № 372-ФЗ, вступающим в силу с 01.07.2017г., внесены изменения касательно регулирования деятельности саморегулируемых организаций в сфере строительства.

Членство в саморегулируемой организации необходимо для осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства по перечню работ, указанному в Приказе Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624.

Нововведениями ФЗ № 372 предусмотрено освобождение лица от вступления в саморегулируемую организацию в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если размер обязательств по каждому из заключенных им договоров подряда не превышает трех миллионов рублей.

Кроме того, не требуется членство в СРО в сфере строительства (по всем областям) юридическим лицам, контролируемым публично-правовым образованием, для осуществления строительных подрядных работ в интересах публично-правового образования, в том числе выполнения функций технического заказчика от его имени. К указанным лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, коммерческие организации с долей участия публично-правового образования более 50%.

Пунктом 6 ст. 55.7 ГрСК РФ, вступающим в силу с 1 июля 2017г., предусмотрено, что при прекращении членства в СРО, лицо только по истечении года сможет вступить в СРО. Представляется, что основанием прекращения членства является не только исключение в связи с нарушением требований, но и добровольный выход.

Соответственно, до 1 июля 2017г. целесообразно осуществить выбор СРО и при необходимости осуществить переход в другое СРО с переводом внесенных взносов.

О включении в правила землепользования и застройки объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов) без проведения публичных слушаний

Уполномоченные органы исполнительной власти РФ, субъекта РФ, местного самоуправления муниципального района в целях размещения объектов «публичного» значения могут направить главе муниципального образования требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки. Запрошенные изменения без проведения публичных слушаний в течение 30 дней должны быть внесены в правила землепользования и застройки.

См. Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ (ч. 3.1-3.3 ст. 33 ГрСК РФ)

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам: +7 495 225-74-27, +7 495 225-74-28, +7 495 225-77-83 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги