Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Можно ли использовать земельный участок производственного назначения, расположенный в зоне «Ф» по ПЗЗ г. Москвы и обремененный запретом на строительство, для размещения офисов, кафе и торговли?

Заказчик использует свой производственный земельный участок с видом разрешенного использования «эксплуатация зданий и сооружений производственно-складской базы», для размещения офисов, кафе и торговли; при этом участок расположен в зоне сохраняемого землепользования (зоне «Ф») в соответствии с ПЗЗ г. Москвы, а также обременен запретом на строительство. Какие действия предпринять Заказчику, чтобы привести свои земельно-правовые отношения в соответствие с законом?

Правовой центр «ДВА М» готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с землепользованием в границах зоны «Ф» в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Подготовка юридических заключений Судебные споры Представительство в уполномоченных органах Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

 По вопросам:

Исходные данные

Заказчик является собственником земельного участка с видом разрешенного использования: «эксплуатации зданий и сооружений производственно-складской базы по расфасовке, хранению и реализации _____________ и других товаров».

На участке расположены здания:

  • здание А: по данным паспорта БТИ – «производственное»; фактически используется для размещения склада;
  • здание Б: по данным паспорта БТИ - «учрежденческие»; фактически используется для размещения офисов;
  • здание В: по данным паспорта БТИ – «учрежденческие»; фактически используется для размещения офисов;
  • здание Г: по данным паспорта БТИ - «нежилые прочие». Фактически используется как вспомогательное;
  • здание Д: по данным паспорта БТИ - «нежилые прочие». Фактически используется как вспомогательное.

Все вышеуказанные здания были включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2017 и 2018 г., утверждённый Постановлениями Правительства Москвы от 29.11.2016 г. № 789-ПП и от 28.11.2017 г. № 911-ПП соответственно (далее – «Перечень»).

А именно, здания Б и В - исходя из фактического наличия в них офисных или торговых площадей.

Здания А, Г и Д включены в Перечень исходя из разрешенного использования земельного участка (отсутствие в них торговли и офисов подтверждается актами обследования Госинспекции по недвижимости).

В настоящее время здания А, Г и Д исключены из данного перечня решением суда.

Необходимо определить возможность использования участка в противоречие с установленным видом разрешенного использования и указать способы уменьшения налоговой нагрузки на Заказчика.

Краткие выводы

  1. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы Земельный участок находится в зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф») (п. 2 Заключения). Изменение разрешенного использования участков в данной зоне не допускается. Также не допускается новое строительство.
    Но при этом возможно приведение формулировки разрешенного использования участка в соответствие с действующим классификатором видов разрешенного использования (утв. Приказом Минэкономразвития № 540).
    При этом участку должны быть присвоены виды № 6.4. «пищевая промышленность» и № 6.9. «склад» либо общий для всех промышленных объектов вид 6.0.
    Также, с некоторой вероятностью, представляется возможным обосновать присвоение участку вида 4.0. «предпринимательство».
    Установление соответствия производится ДГИ г. Москвы.
    Подробно – п. 3.1. Заключения.
  2. В настоящее время кадастровая стоимость Земельного участка определена исходя из его отнесения к землям промышленных и складских предприятий (группа 1.2.9. по классификатору, утверждённому Приказом Минэкономразвития № 39).
    В проекте кадастровой оценки на 2019-2020 г. Участок также оценен по категории «прочая промышленность».
    В связи с этим кадастровая стоимость участка является наименьшей по сравнению с иными возможными вариантами классификации существующего разрешённого использования.
    А именно – кадастровая стоимость на 2019-20 гг. по проекту кадастровой оценки составляет _____________ руб. (__________ руб./кв.м.).
    Подробно – п. 5.1. Заключения.
    В случае, если разрешённое использование будет дополнено указанием на «предпринимательство» кадастровая стоимость существенно (более чем в два раза) увеличится, что приведёт к соответствующему росту земельного налога.
    Подробно – п. 5.3. Заключения.
  3. Судебными актами по делу № __________ установлено, что объекты на Земельном участке, не используемые для размещения офисов (в т.ч. наиболее крупное по площади здание А), не должны облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости. При этом Верховный Суд РФ прямо указал, что формулировка разрешенного использования участка не предполагает размещения торговых или офисных объектов, налог должен применяться исходя из фактического использования зданий. В связи с этим вопрос применения налога на имущество, в т.ч. на будущие периоды, можно считать решенным.
    Соответственно, для целей связанных с оптимизацией налога на имущество, раздел земельного участка не требуется.
    Подробно – п. 6 Заключения.
  4. Существующее разрешенное использование, с учетом требований о необходимости соответствия разрешённого использования классификатору, позволяет размещение на Земельном участке склада любых товаров и пищевого производства. Указание на расфасовку и хранение конкретно ___________ правого значения в настоящее время не имеет. В том числе, могут осуществляться размещение административных помещений, гаражей и стоянок и т.д., если они используются для нужд производственно-складского комплекса, а не для самостоятельного извлечения дохода.
    Подробно – п. 4.1, п.3.2. Заключения.
  5. Размещение на Земельном участке офисов, сдаваемых в аренду отдельно от производственных площадей, и кафе является нецелевым использованием земельного участка. Данное обстоятельство создаёт риск привлечения по п. 1 ст. 8.8. КоАП РФ к штрафу в размере до 2% кадастровой стоимости но не более 700 000 руб. Кроме того, может быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений.
    Уполномоченным органом на привлечение к административной ответственности по данной статье является Росреестр.
    При этом в случае с офисами привлечение к ответственности возможно только в случае, если будет выявлено, что они сдаются в аренду отдельно от производственно-складских площадей.
    В случае же с кафе возможность доступа «с улицы» является основанием для призвания использования нецелевым, даже если оно используется преимущественно для питания сотрудников.
    Размер штрафа может быть снижен в случае выдела отдельных участков под офисными зданиями.
    Подробно - п. 4.3. Заключения.
  6. Проблема нарушения разрешенного использования участка может быть устранена путем внесения в кадастр вспомогательных видов разрешенного использования – размещение офисов и объектов общественного питания.
    Под вспомогательные виды может отводиться в сумме 25% площади недвижимости на земельном участке.
    Использование под офисы и общепит зданий Б и В укладывается в данную норму.
    Но внесение в кадастр вспомогательных видов приведет к росту кадастровой стоимости Земельного участка.
    При этом в период с 2019 г. новая кадастровая стоимость при изменении разрешенного использования рассчитывается уполномоченным учреждением г. Москвы, утверждённая методика такого расчёта в кадастровой оценки отсутствует. Но, вероятнее всего, разница между производственным и «предпринимательским» использованием участка будет приблизительно двукратной.
    Вопрос увеличения кадастровой стоимости может быть частично решен путем судебного оспаривания кадастровой стоимости после установления вспомогательных видов. Так проводимая в рамках судебной экспертизы индивидуальная рыночная оценка, в отличие от кадастровой, должна основываться на конкретном сочетании площадей, используемых под разные виды деятельности с учётом ограничений ПЗЗ г. Москвы (п. 4.3 Заключения).
    Для снижения прироста земельного налога может быть произведен раздел Земельного участка на часть, занятую зданиями А, Б, В, и незастроенную часть.
    Подробно - п. 6 Заключения.
  7. Кроме того, проблема нарушения разрешённого использования участка может быть решена если в ходе приведения разрешённого использования участка в соответствие с классификатором будет установлен, в т.ч., вид 4.0. «предпринимательство». При этом такой вариант также приведет к пересчёту кадастровой стоимости по данному виду и её значительному увеличению. В связи с этим может быть рекомендован только после раздела существующего земельного участка в отношении участков минимальной площади под Зданиями Б и В.
    Подробно - п. 3.1. Заключения.
  8. Нахождение участка в зоне «Ф» и наличие обременения в виде запрета на строительство не позволяют осуществить новое строительство в или реконструкцию с увеличением площадей или изменением назначения объектов.
    В то же время могут осуществляться:
    - реконструкция без увеличения площади и изменения назначения зданий. А также с изменением назначения в пределах, предусмотренных для производственного комплекса. Например – перевод части складских площадей в административные.
    А в случае, если в порядке приведения разрешенного использования будет установлен вид 4.0 – перевод складских площадей в любые, относящиеся к категории «предпринимательство»;
    - строительные работы, не являющиеся реконструкцией («перепланировка») и не требующие разрешения на строительство. В рамках данных мероприятий также может изменяться назначение помещений, если не затрагиваются несущие конструкции и соблюдаются общие требования к разрешённому использованию участка;
    - размещение некапитальных объектов.
    Подробно - п. 7 Заключения.

Обоснование

1. Общие положения о градостроительном регламенте и разрешённом использовании участков.

1.1. Градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, п. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

1.2. Понятие и классификация видов разрешенного использования участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ выделяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков (разд. 4. Заключения). Вид разрешённого использования вносится в государственный кадастр недвижимости и является одной из основных характеристик земельного участка поскольку:

  • определяет возможность использования земельного участка (п. 4.1. Заключения);
  • имеет решающее значение для определения его кадастровой стоимости (разд. 5 Заключения).

В силу ч. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (Минэкономразвития РФ). При этом, хотя законом предусмотрено наличие единого классификатора, сейчас (до конца 2018 г.) фактически существуют и параллельно применяются для различных задач два разных классификатора.

1.2.1. Классификация, установленная Приказом Минэкономразвития № 39.

На момент формирования рассматриваемого земельного участка, единственным документом, определяющим классификацию видов разрешённого использования, был классификатор видов разрешенного использования земель населенных пунктов, утвержденный Минэкономразвития РФ, приведенный в Приказе № 39 от 15.02.2007 г. «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее – Приказ Минэкономразвития № 39).

Данный документ принят не в целях утверждения классификатора видов разрешённого использования, но фактически в течение долгого времени использовался именно для этих нужд; в соответствии с данным документом устанавливалось разрешённое использование участков текущая (действующая до конца 2018 г.) кадастровая оценка земель в г. Москве также произведена исходя из соответствия разрешённого использования земельных участков перечню, утверждённому именно этим документом (п. 5.2. Заключения). Именно этот классификатор подлежит применению для определения кадастровой стоимости земельного участка при изменении его разрешённого использования, если оно состоится до 1 января 2019 г. когда вступит в силу новая кадастровая оценка земель г. Москвы.

Пунктом 1.2 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития № 39, определен перечень групп видов разрешенного использования, которые могут быть установлены для земельных участков – всего 17 позиций. Рассматриваемый Участок в настоящее время отнесен о к группе ВРИ 1.2.9. «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (п. 4.1. Заключения).

При этом вид разрешённого использования группы 1.2.9. полностью охватывает размещение на участке промышленного или складского предприятия. В том числе не требуется установление иных видов разрешённого использования, если административные здания и т.д. используются для нужд предприятия, а не отдельно от него (подробно п. 3.2. Заключения).

1.2.2. Классификация, уставленная Приказом Минэкономразвития № 540.

В настоящее время во исполнение положения абз. 3 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, то есть именно в целях утверждения классификатора видов разрешённого использования, принят Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее – «Приказ Минэкономразвития № 540»).

Применение данного классификатора в настоящее время обязательно в том числе для установления разрешенного использования участков (при формировании новых участков или изменении разрешенного использования существующих), а также для целей градостроительного законодательства – при разработке правил землепользования и застройки, проектов планировки, выдаче ГПЗУ.

Так в действующих ПЗЗ г. Москвы использован классификатор разрешенного использование участков и объектов капитального строительства, представляющий собой детализацию установленного Приказом № 540 классификатора.

На базе данного классификатора разработана и группировка земельных участков для целей кадастровой оценки (разд. 5 Заключения).

Ранее уставленное разрешённое использование подлежит приведению в соответствие с данным классификатором по обращению собственника участка (п. 3.1. Заключения). При этом обязанности по приведению разрешённого использования ранее предоставленных в частную собственность, в соответствие с новым классификатором не установлено.

Необходимо отметить, что Перечень видов разрешённого использования из Приказа № 540 не упорядочен в отношении Приказа Минэкономразвития № 39, который также выступал в роли классификатора. При этом фактически оба акта на настоящий момент (до 1 января 2019 г.) фактически действуют - Приказ № 39 для целей, связанных с кадастровой оценкой, а Приказ № 540 и производные от него более подробные классификаторы – для всех иных. Потому существует некоторая неопределенность, связанная необходимости сопоставления первого и второго перечней.

2. Градостроительный регламент рассматриваемого Земельного участка.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Москвы (утверждены Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП) рассматриваемый Земельный участок относится к зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Пример картографического материала:

юридическое заключение

В границах данной зоны в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3.3.2 Правил землепользования и застройки). В качестве предельных параметров (плотность застройки, процент застройки, высотность) также устанавливаются параметры учтённых в ЕГРН объектов.

В настоящем случае на момент утверждения ПЗЗ в ЕГРН содержалась формулировка разрешенного использовании участка «эксплуатации зданий и сооружений производственно-складской базы по расфасовке, хранению и реализации ___________ и других товаров».

Данная формулировка не соответствует ни одному из пунктов классификаторов, утверждённых как приказом № 540, так и Приказом № 39.

Более того, однозначное соответствие не может быть установлено и по смыслу, так как понятие «реализация» может применяться как к объекту торговли (оптовой или розничной), так и к складу, который торговым объектом не является.

То есть по классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития № 39 такое разрешённое использование однозначно соответствует виду 1.2.9. (производственные и складские предприятия) и может ставиться вопрос об одновременном отнесении участка к виду 1.2.5. (объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания). При этом формулировка разрешенного использования однозначно исключает его отнесение к офисным (группа 1.2.7).

Частично вопрос о классификации разрешенного использования участка был разрешен при рассмотрении судами дела № __________ об исключении зданий из перечня облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. Так, Московский городской суд установил, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости административного истца - "эксплуатация зданий и сооружений производственно-складской базы по расфасовке, хранению и реализации __________ и других товаров" не соответствует кодам 1.2.5, 1.2.7 по перечню групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39, что однозначно не свидетельствует о возможности размещения на нем офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

При изложенных обстоятельствах, как указано в судебном акте, решение вопроса о правомерности включения зданий административного истца в Перечень должно быть выяснено с учетом фактического использования таких объектов недвижимости».

В связи с чем решение суда базируется, в первую очередь, на актах Госинспекции по недвижимости об обследовании соответствующих зданий.

Данное дело было рассмотрено в отношении части имеющихся Участке зданий. По зданиям Б и В соответствующие требования не предъявлялись, поскольку данные здания фактически используются под офисы.

Однако и эти здания, исходя из документов БТИ и представленной информации, создавались как административные в составе производственного предприятия. Согласно документации БТИ данные здания (основная часть помещений в них) относятся к «учрежденческим», что соответствует в том числе административным зданиям предприятия. Дополнительно изначальное создание данных объектов в составе предприятия может быть подтверждено архивными документами.

При этом группой видов 1.2.9. охватывается, в том числе, размещение административных заданий (помещений) в составе производственного или складского предприятия, дополнительное отнесение участка к группе 1.2.7. в таком случае не требуется (подробно п. 3.2. Заключения).

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств, разрешённое использование участка должно классифицироваться по группе 1.2.9. из числа установленных приказом Минэкономразвития № 39.

Возможность приведения данной классификации в соответствие с одним из видов, предусмотренных приказом Минэкономразвития № 540 рассмотрена в п. 3.1. Заключения.

Вопросы последствий фактического размещения в части зданий офисов и кафе рассмотрены в п. 4.1., 4.2. Заключения.

3. Относительно возможности изменения разрешенного использования участка в зоне сохраняемого землепользования.

Поскольку участок отнесен к зоне сохраняемого землепользования – изменение его разрешённого использования в общем порядке не предусмотрено.

Соответственно, если не рассматривать вариант внесения изменений в ПЗЗ, речь может идти о:

  • приведении разрешенного использования участка в соответствие с действующим классификатором. При этом, поскольку существующее разрешённое использование допускает двоякое толкование, возможны разные варианты установления соответствия;
  • внесение в кадастр вспомогательных видов разрешённого использования.

3.1. Относительно приведения разрешенного использования участка в соответствие с действующим классификатором.

3.1.1. Возможные варианты квалификации существующего разрешенного использования по Приказу № 540.

В соответствии с п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченный орган (в настоящем случае – ДГИ г. Москвы) в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Каких-либо исключений из данного правила, в том числе для участков, находящихся в зоне сохраняемого землепользования, не установлено.

При этом в силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование участка должно устанавливаться именно в соответствии с каким-либо пунктом классификатора. Установление видов, ограничивающих пределы использования участка по сравнению с соответствующим пунктом классификатора, не предусматривается (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 г. № Ф05-20963/2017 по делу № А41-37402/17 и др.). То есть, несмотря на то, что в настоящем случае в формулировке ВРИ указывается на хранение конкретно __________, новая формулировка должна вноситься именно по классификатору без дополнительных ограничений. Соответственно и при существующей формулировке, до ее приведения в соответствие с классификатором, размещение иных складов и производств не может расцениваться как нецелевое использование участка.

Применительно к настоящему случаю в значимости от практических задач данная процедура может осуществляться как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении выделенных из него отдельных участков под складскими и офисными зданиями.

Учитывая вышеуказанную неоднозначность существующей формулировки разрешенного использования участка, ей могут соответствовать:

  • В части производственно-складских» видов разрешённого использования:
    - группа 6.0. «производственная деятельность» включающая все виды производственной деятельности размещение складов;
    - либо виды 6.4. «пищевая промышленность» и 6.9. «склады»;
  • В части видов «торгового» использования (если будут устанавливаться):
    - либо (в отношении участка, площадь объектов на котором составляет более 5 000 кв.м.») вид 4.2. «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»
    - либо (в отношении участка, площадь объектов на котором – менее 5 000 кв.м.) вид 4.4. «Магазины».

Относительно установления в данном порядке в качестве самостоятельного вида разрешённого использования размещения офисов (деловое управление, п. 4.1. Классификатора) либо общего вида «предпринимательство» (п. 4.0. Классификатора) отмечаем следующее.

Группа 4.0. «Предпринимательство» - включает в себя размещение любых коммерческих объектов, в т.ч. торговых, общественного питания, офисов и т.д. То есть только данный вариант из возможных включает в том числе размещение офисов и объекта общественного питания. Тот же результат достигается при установлении вида 4.1. «деловое управление» поскольку в данном случае размещение кафе может рассматриваться в качестве вспомогательного вида (п. 4.3.Заключения). Но, исходя из существующей формулировки разрешенного использования возможность его установления в порядке «приведения в соответствие» представляется проблематичной.

Однако ранее, до принятия ПЗЗ г. Москвы, существовала практика присвоения участкам, занятым промышленными предприятиями, нескольких видов разрешённого использования, включая торговлю и размещение офисов. Имеется некоторая вероятность применения аналогичного подхода в настоящем случае, поскольку он соответствует и интересам г. Москвы – ведет к увеличению кадастровой стоимости участка и земельного налога.

Исходя из вышесказанного, в случае сохранения единого участка более целесообразно установление в его отношении вида 6.0. либо видов 6.4. и 6.9. Установление именно такого разрешенного использования может быть обосновано судебными актами по делу № _________. При этом наличие на участке офисных зданий не препятствует этому, поскольку данные здания создавались в составе комплекса складского предприятия (п. 3.2. Заключения). Возможность размещения офисов, кафе и т.д. может быть обеспечена за счет вспомогательных видов использования (п. 4.3. Заключения).

Тогда как в случае раздела участка в отношении выделенных участков под офисными объектами необходимо будет установление в т.ч. вида 4.0. либо 4.1. Тогда как участок под складским зданием должен иметь только виды «производственно-складские» виды. В противном случае увеличится его кадастровая стоимость (разд. 5 Заключения). То есть нужно будет обеспечить принятие ДГИ г. Москвы противоположных решений относительно квалификации видов разрешённого использования, что представляется затруднительным.

3.1.2. Процедура приведения разрешённого использования в соответствие с классификатором.

Приведение вида разрешенного использования в соответствие Классификатору осуществляется на основании заявления правообладателя по решению ДГИ г. Москвы. Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Решение ДГИ г. Москвы является основанием для внесения изменения в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка (п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 4.2.7. Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. № 99-ПП).

В случае, бездействия ДГИ г. Москвы в течение 30 дней, получения отказа ДГИ г. Москвы такой отказ / бездействие могут быть обжалованы в судебном порядке.

3.2. Наличие административных здании в составе комплекса предприятия не ведёт его отнесение к двум видами разрешенного использования.

По смыслу Приказа № 39 и в соответствии с судебной практикой под формулировку вида разрешённого использования группы № 1.2.9. подпадают все объекты, составляющие комплекс предприятия, в том числе здания (помещения) административного характера, гаражи и т.д. Установление для них отдельно соответствующих видов разрешенного использования не требуется.

Тогда как вид разрешенного использования группы № 1.2.7. устанавливается только при наличии объектов административного (офисного) назначения, используемых самостоятельно, не для обеспечения деятельности предприятия. То есть вид 1.2.7. устанавливается в отношении отдельно стоящих вне промышленной площадки офисных зданий либо при сдаче офисов на территории предприятия в аренду как самостоятельных объектов.

Аналогичные режимы должны применяться и после приведения разрешенного использования в соответствие с приказом № 540.

Так, в Постановлении Девятого апелляционного суда от 19.09.2016 г. № 09АП-38855/2016 по делу № А40-205962/2015 (оставлено в силе Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2017 г. № Ф05-20051/2016) сделаны следующие выводы:

«Указание в формулировке вида разрешенного использования на возможность размещения производственных и административных зданий, сооружений, промышленности предполагает, что на таких участках допускается размещение административных объектов, составляющих инфраструктуру любого промышленного предприятия и входящих в состав единых производственных комплексов, включающих в себя в качестве неотъемлемых частей объекты различного назначения, в том числе и вспомогательные постройки.

Таким образом, действующее законодательство разграничивают вид разрешенного использования земельных участков для офисного, торгового, бытового обслуживания и виды разрешенного использования земельных участков для размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок и размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств».

В соответствии с Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 г. № 09АП-33997/2016 по делу № А40-54001/16 (оставлено в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2016 г. № Ф05-17766/2016).

«Кроме того, обосновывая применение разрешенного использования п. 1.2.7 Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения ответчик ссылается на наличие на земельном участке административного трехэтажного корпуса.

В связи с этим, суд, обоснованно указал, что размещение на земельном участке одного административного корпуса, непосредственно обеспечивающего осуществление основного вида деятельности, при отнесении большей части строений к производственным, не может свидетельствовать о возможности его отнесения к офисным зданиям делового и коммерческого назначения. (…)

В связи с этим, суд правомерно пришел к выводу о том, что применение вида разрешенного использования, предусмотренного п. 1.2.3, 1.2.7, п. 1.2.10 в классификации приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», является необоснованным».

Аналогичная практика выработана Мосгорсудом и Верховным Судом РФ (коллегией по административным спорам) по вопросу налогообложения:

Так, в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 22.12.2016 г. № 5-АПГ16-98 сделаны следующие выводы:

«Однако согласно показаниям допрошенных в качестве свидетелей, Петрова Н.В. и Горшкова Д.С., являющихся сотрудниками Госинспекции, проводивших обследование здания, вывод об офисном характере использования здания сделан по формальным обстоятельствам, а именно по наличию в кабинетах офисной инфраструктуры; при этом помещения здания используется для размещения сотрудников заводоуправления Общества; иных организаций, которые располагались в здании не выявлено.

При этом судом первой инстанции установлено, что основным видом деятельности Общества является производство электротехнической, электронной и радиотехнической продукции, разработка и производство трансформаторного и реакторного оборудования для различных отраслей промышленности, в том числе для государственных нужд. Спорное здание составляет инфраструктуру промышленного предприятия, функционально неотделимо от единого производственного комплекса и входит в его состав в качестве заводоуправления. В нем оборудованы рабочие места руководства и сотрудников Общества, деятельность которых направлена на обеспечение производственной деятельности Общества. Правительством Москвы не представлено доказательств того, что помещения в нем имеют самостоятельное офисное значение и не предназначены для производства продукции».

Аналогично в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 30.03.2017 г. № 5-АПГ17-3:

«При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал вывод о том, что административным ответчиком не представлено достаточных доказательств того, что более 20 процентов нежилых помещений названного здания имеют самостоятельное офисное назначение и не используются для обслуживания производственной деятельности Общества.

При этом суд также учел, что здание составляет инфраструктуру промышленного предприятия, функционально неотделимо от единого производственного комплекса и входит в его состав в качестве конструкторского бюро».

В Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 23.03.2017 г. № 5-АПГ17-5 указано:

«Выводы, содержащиеся в этом акте, основанные лишь на внешнем визуальном осмотре, являются преждевременными; приложенные к акту фототаблицы с изображением внешних фасадов здания не позволяют достоверно определить фактическое использование для размещения офисов более 20% площади здания, равно как и 70% его площади, о чем указано в акте проверки; объективные обстоятельства, препятствующие доступу работников контролирующего органа в здание и выявлению признаков размещения в них офисов, в акте не указаны; расчет определения долей фактического использования помещений спорных объектов также в акте проверки отсутствует.

В то же время, судом достоверно установлено, что спорное здание (заводоуправление) является режимным объектом и входит в инфраструктуру предприятия оборонно-промышленного комплекса, функционально неотделимо от единого производственного комплекса; в этом здании оборудованы рабочие места администрации и сотрудников завода (заводоуправление), обеспечивающих функционирование производственного процесса, рабочие места сотрудников научно-исследовательского института, вовлеченных в производственный цикл».

Аналогичные выводы содержатся также в определениях Верховного Суда РФ от 08.12.2016 г. № 5-АПГ16-84; от 25.08.2016 г. № 5-АПГ16-59; от 28.04.2016 г. № 5-АПГ16-21; от 07.04.2016 г. № 5-АПГ16-13; от 19.11.2015 г. № 5-АПГ15-121 и др. актах.

То есть, применительно к административным зданиям (помещениям) для Верховного Суда также принципиальным являются вопросы о том, входят ли они в производственный комплекс предприятия или используются третьими лицами.

Таким образом, в настоящем случае участок, занятый комплексом производственно-складского предприятия, должен быть квалифицирован в соответствии с видом 1.2.9. по классификатору, утвержденному Приказом № 39 и одному из видов группы 6 по классификатору, утверждённому Приказом № 540.

4. Относительно пределов возможного использования участка в зоне сохраняемого землепользования.

4.1. Относительно содержания основного вида разрешённого использования.

Исходя из вышесказанного, в соответствии с действующими ПЗЗ Г. Москвы участок может использоваться для эксплуатации производственно-складского предприятия.

То есть осуществляемая на нем деятельность должна быть направлена на обеспечение производства или хранения товаров.

В том числе административные помещения, стоянки, гаражи и т.д. могут эксплуатироваться с целью обеспечения деятельности производственно-складского комплекса (п. 3.2. Заключения), а не как самостоятельные объекты, направленные на извлечение прибыли.

При этом, в силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование участка должно устанавливаться именно в соответствии с каким-либо пунктом классификатора. То есть, например, при установлении, в порядке приведения разрешённого использования в соответствие с классификатором, видов использования 6.9. «склад» и 6.4. «пищевая промышленность» (п. 3.1.1. Заключения) возможно использование участка для размещения всех типов предприятий пищевой промышленности и любых складов кроме тех, для которых установлены отдельные коды видов разрешённого использования.

Возможность нового строительства и реконструкции объектов на участке рассмотрена в п. 7 Заключения.

Таким образом, фактически осуществляемая на участке деятельность, противоречит его разрешенному использованию в части:

  • размещения офисов сторонних организаций (не имеющих производственных или складских площадей на земельном участке);
  • размещения кафе (если не удастся основать его использование для сотрудников производственно-складского комплекса).

Риски, связанные с данными обстоятельствами и возможные варианты их преодоления рассмотрены ниже.

4.2. Риски, связанные с наличием объектов, не соответствующих разрешённому использованию.

Исходя из представленной Заказчиком информации, каких-либо претензий со стороны уполномоченных органов в связи с деятельностью по размещению офисов и объекта общественного питания не поступало.

В то же время усматривается риск возникновения таких претензий в будущем. В таком случае Заказчик может быть, в том числе, привлечён к административной ответственности.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 данной статьи (не относятся к рассматриваемой ситуации), влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей.

При этом, в силу п. 3 ст. 3.5. КоАП штраф в любом случае не может превышать 700 000 руб.

По данной статье уполномоченным на привлечение к административной ответственности органом является Росреестр, который в отличие от ДГИ г. Москвы, не имеет прямой заинтересованности в повышении доходов бюджета г. Москвы.

Обжалование актов о привлечении к административной ответственности осуществляется в соответствующий районный суд общей юрисдикции и далее - в Мосгорсуд.

При этом на практике привлечение по данной статье за размещение офисных объектов происходит сравнительно редко. Чаще она применяется в отношении объектов торговли, общественного питания и т.д. И, как правило, привлекаются к ответственности не собственники участков, а арендаторы или государственные учреждения – обладатели права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом в настоящем случае для привлечения к административной ответственности уполномоченному органу необходимо будет доказать не просто использование помещений под офисные нужды, а их сдачу в аренду в отрыве от деятельности комплекса предприятия, организациям, не использующим на Земельном участке производственно-складские площади.

Относительно размещения на участке кафе необходимо отметить следующее. Исходя из существующей судебной практики, предприятие общественного питания можно считать используемым в составе комплекса предприятия для нужд сотрудников только если исключен доступ в него иных лиц. Наличие свободного входа, уличных вывесок и т.д. рассматривается как признак наличия самостоятельного объекта общественного питания.

Так, в Решении Московского городского суда от 16.07.2018 г. по делу № 7-8489/2018:

«…Но при этом, судья пришел к выводам, что здание, в котором осуществляется подобная деятельность, является административным зданием, где осуществляет свою трудовую деятельность административный персонал АО «Технолог» и здание используется заявителем для административных целей, связанных с управлением производством продукции медицинского назначения, т.е. используется непосредственно для целей, соответствующих виду разрешенного использования участка и что наличие в административном здании объекта общественного питания направлено, в том числе, на надлежащее исполнение работодателем АО «Технолог» своей обязанности по обеспечению работникам места и времени для питания в течение рабочего дня (ст. 108 Трудового кодекса РФ). Присутствие в данном здании помещений для общественного питания не имеет самостоятельного, автономного назначения, и предназначено для удовлетворения коммунально-бытовых нужд тех граждан, которые осуществляют трудовую деятельность в данном здании.

Вышеуказанные выводы судьи районного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку в ходе производства по настоящему делу об административном правонарушении требования ст. 24.1 и ст. 26.1 КоАП РФ о выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, судьей не были соблюдены.

Судья не дал никакой оценки тому обстоятельству, что при разрешенном виде использования земельного участка - "для производства медицинского оборудования" в указанном здании, кроме столовой, размещен и эксплуатируется магазин кухонных принадлежностей «Гурман».

Вышеуказанный вывод судьи опровергается материалами дела об административном правонарушении, так из фототаблицы ясно видно, что столовая используется не только сотрудниками, работающими в этом здании, но и сторонними потребителями, о чем свидетельствует вывеска столовой о проведении банкетов в выходные дни и рекламная конструкция фирменного салона на фасаде здания».

В Решении от 30.05.2018 г. по делу № 7-5743/2018 Московский городской суд сослался на наличие у размещенного на территории промышленного предприятия кафе интернет-рекламы как на признак нецелевого использования участка:

«Привлекая К. к административной ответственности, С. <государственный инспектор г. Москвы по использованию и охране земель Управления Росреестра по г. Москве> пришел к выводу о том, что факт совершения законным представителем юридического лица вмененного правонарушения и вина в его совершении подтверждается … распечаткой интернет сайта рекламы кафе-бара «Водопад»

Действия АО «АДАПТ ИНВЕСТ» правильно квалифицированы по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, т.к. указанное юридическое лицо использовало земельный участок с нарушением вида разрешенного использования».

Аналогичная позиция приведена в Решениях Московского городского суда от 21.12.2017 г. № 4а-7618/2017, от 26.04.2017 г. по делу № 7-5045/2017, от 30.05.2018 г. по делу № 7-4860/2018, от 18.06.2018 г. по делу № 7-7066/2018 и др.

Кроме привлечения к административной ответственности, может быть выдано предписание об устранении выявленного нарушения – прекращении соответствующей деятельности на участке либо внесении в кадастр необходимых вспомогательных видов разрешенного использования.

А в соответствии с ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства. Для должностных лиц предусмотрен штраф от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет; на юридических лиц – штраф от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

При этом необходимо учитывать, что внесение в кадастр вспомогательных видов использования повлечет увеличение кадастровой стоимости и соответственно, земельного налога, предположительно, более чем в 2 раза (п. 5.3.Заключения).

Так в соответствии с проектом кадастровой оценки на 2019 г. Кадастровая стоимость Земельного участка составит __________ руб. (__________ руб./кв.м.) земельный налог – ____________ руб.

При отнесении участка к объектам размещения офисов она составит порядка ____________ руб., земельный налог _____________ руб.

А при отнесении участка к прочим объектам предпринимательской деятельности (в т.ч. общепит и торговля) - ___________ руб., налог - __________ руб.

Таким образом, разница в размере земельного налога будет составлять значительно больше 700 000 руб. - максимально возможного разового штрафа.

Из вышеизложенного следует, что экономическая целесообразность установления вспомогательных видов разрешённого использования Земельного участка будет зависеть от частоты, с которой возможно их привлечение к ответственности за нецелевое использование участков.

Кроме того, размер возможного штрафа может быть снижен при выделе участков минимальной площади под зданиями, используемыми под офисы.

4.3. Относительно вспомогательных видов разрешенного использования.

В соответствии с п. 3.3.4 Книги 1 Правил землепользования и застройки для территориальной зоны сохраняемого землепользования «Ф» предусмотрена возможность установления значительного количества вспомогательных видов разрешенного использования. В том числе:

  • 4.1.0. – деловое управление;
  • 4.4.0. – магазины;
  • 4.6.0. – общественное питание;
  • 4.9.0. – гаражи и стоянки

(соответствуют видам 4.1., 4..4., 4..6. из числа предусмотренных классификатором, утверждённым приказом № 540).

Данными видами разрешенного использования охватывается вся непрофильная деятельность, фактически реализуемая на Земельном участке.

4.3.1. Условия реализации вспомогательных видов.

В соответствии с п. 3.3.5. Книги 1 Правил землепользования и застройки применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается при соблюдении следующих условий:

  1. вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
  2. вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;
  3. в случае, если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);
  4. в случае, если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом складских площадей в здании А, при сохранении Земельного участка в существующем виде все иные здания могут использоваться в соответствии со вспомогательными видами.

В то же время при выделе отдельных участков под офисными зданиями норматив в 25% площади выполняться не будет.

При этом размещение на земельном участке некапитальных объектов, соответствующих вспомогательному виду разрешенного использования земельного участка, Правилами землепользования и застройки не нормируется.

4.3.2. Относительно включения вспомогательного вида в ЕГРН.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Но при этом выбранный вид, в том числе вспомогательный, должен быть внесён в ЕГРН. Само по себе наличие его среди допустимых вспомогательных видов в ПЗЗ не является законным основанием для его реализации на участке до внесения соответствующих сведений в кадастр (Постановление Верховного Суда РФ от 04.12.2017 г. № 46-АД17-30 и др.).

Сведения о дополнительных характеристиках земельного участка, к числу которых относится и вспомогательный вид разрешенного использования, при наличии принятых ПЗЗ, вносятся в ЕГРН на основании сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (если территориальная зона не учтена в реестре границ ЕГРН, указываются реквизиты акта об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них) (пп. 3 п. 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943).

Согласно позиции, сформулированной в Письме Минэкономразвития России от 20.02.2017 г. № ОГ-Д23-1752, для внесения сведений о вспомогательном виде разрешенного использования, предусмотренном градостроительным регламентом территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки, достаточно обращения собственника с заявлением в орган регистрации прав.

В частности, в данном письме отмечено: «установление или изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании решения уполномоченного органа публичной власти только в случаях, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», положения которого носят временный характер и прекращают свое действие в случае принятия правил землепользования и застройки… Поскольку правила землепользования и застройки, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков, утверждаются решением (актом) уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, по мнению Департамента недвижимости, правообладатель вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о земельном участке в части изменения вида его разрешенного использования, указав в реквизите 3.1.1 такого заявления одно из следующего:

  • в графе «содержащиеся в решении (акте) об установлении (изменении) разрешенного использования земельного участка» - реквизиты акта об установлении (изменении) вида разрешенного использования определенного земельного участка (участков) (в случаях, установленных законодательством Российской Федерации) либо разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;
  • в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» - реквизиты акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки, реестровый номер границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс) в соответствии с правилами землепользования и застройки выбранный вид (виды) разрешенного использования (за исключением случая, установленного пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ)».

Подобная ситуация была предметом рассмотрения Московского областного суда (Определение от 10.08.2016 г. по делу № 33а-21809/2016): собственник земельного участка обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка (установлении вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен земельный участок в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки).

ФГБУ «ФКП Росреестра» приостановило кадастровый учет объекта недвижимости со ссылкой на отсутствие в ГКН сведений о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок. Заявитель обжаловал данное приостановление в суде. В рамках судебного разбирательства ФГБУ «ФКП Росреестра» ссылалось на необходимость предоставления заявителем заверенной уполномоченным органом копии нормативного правового акта об утверждении правил землепользования и застройки. Суд признал решение ФГБУ «ФКП Росреестра» о приостановлении осуществления кадастрового учета незаконным, обязал ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в ГКН изменения о виде разрешенного использования земельного участка, дополнив его сведениями о вспомогательном виде разрешенного использования. Суд отметил, что заявителем представлены все необходимые документы, обязанность по представлению заявителем правил землепользования и застройки нормативно не установлена, правила землепользования и застройки опубликованы на сайте уполномоченного органа, в случае необходимости могли быть запрошены ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке межведомственного взаимодействия.

В Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 г. № 10АП-18479/2017 по делу № А41-55246/17 рассмотрена аналогичная ситуация (за исключением того, что заявителем была представлена в ФГБУ «ФКП Росреестра» заверенная уполномоченным органом выкопировка из правил землепользования и застройки, однако ФГБУ «ФКП Росреестра» посчитало представленную информацию неполной), решение «ФГБУ ФКП Росреестра» также признано судами незаконным, суд обязал ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществить кадастровый учет земельного участка с установлением вспомогательного вида разрешенного использования.

Ввиду вышеизложенного, полагаем, что для внесения в ЕГРН сведений о вспомогательном виде разрешенного использования земельного участка, предусмотренного Правилами землепользования и застройки г. Москвы, достаточно заявления собственника.

В то же время отмечаем, что практика Арбитражного суда г. Москвы и Девятого апелляционного суда по данному вопросу отсутствует.

4.3.3. Увеличение кадастровой стоимости в случае включения в ЕГРН вспомогательного вида разрешенного использования.

Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательном виде разрешённого использования участка является изменением его разрешенного использования, что влечет за собой пересчет его кадастровой стоимости (Письмо Минэкономразвития РФ от 21.07.2010 г. № Д06-2323).

Вопросы исчисления кадастровой стоимости и земельного налога рассмотрены в п 5.3.Заключения.

Частично увеличение кадастровой стоимости в связи с внесением в кадастр вспомогательного вида может быть нивелировано путем установления в судебном порядке кадастровой стоимости в соответствии с рыночной после её пересчета по вспомогательному виду. Так, проводимая в рамках судебной экспертизы индивидуальная рыночная оценка, в отличие от кадастровой, должна основываться на конкретном сочетании площадей, используемых под основные и вспомогательные виды деятельности с учётом ограничений ПЗЗ г. Москвы.

Также может быть предварительно осуществлен раздел участка с формированием участка минимальной площади, включающего Здания А, Б, В (п. 6 Заключения).

5. Вопросы кадастровой стоимости и земельного налога.

С 1 января 2017 г. вступил в силу новый закон, регламентирующий порядок определения и изменения кадастровой стоимости - Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – «ФЗ № 237»).

В то же время, актуальные на 2017-2018 гг. результаты кадастровой оценки земель г. Москвы утверждены в соответствии с нормами главы III.1. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – «ФЗ № 135»).

В 2017-2018 году к рассматриваемому участку, в том числе при перерасчете кадастровой стоимости в связи с изменением разрешенного использования, будут применяться результаты кадастровой оценки, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 г. № 791-ПП.

С 1 января 2019 г. будут применяться результаты новой кадастровой оценки, приводимой в настоящее время в порядке ФЗ № 237 (приказ ДГИ Москвы о проведении оценки № 20 от 19.02.18).

Результаты данной оценки будут опубликованы, вероятнее всего, в ноябре 2018 г. В настоящее время опубликован проект отчета об оценке, в который в дальнейшем могут быть внесены изменения (http://cadastre.gcgs.ru/state/).

Кадастровая стоимость участка принципиально важна, поскольку является базой для исчисления земельного налога.

В связи с этим возникают вопросы:

  • определения кадастровой стоимости Земельного участка при существующем разрешенном использовании и возможного оспаривания такой стоимости;
  • определения кадастровой стоимости в случае изменения разрешённого использования существующего Земельного участка или выделенных из него участков:
    - в рамках приведения существующего разрешённого использования в соответствие с классификатором, если будут включаться виды группы 4.*;
    - при внесении в ЕГРН вспомогательных видов разрешенного использования.

5.1. Относительно кадастровой стоимости, определяемой в рамках новой кадастровой оценки.

В соответствии с действующей кадастровой оценкой, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 г. № 791-ПП, кадастровая стоимость Земельного участка (применялась до утверждения новой стоимости судом) рассчитана исходя из его отнесения к группе ВРИ № 1.2.9. из предусмотренных Приказом минэкономразвития № 39.

К проводимой в настоящее время кадастровая оценка, результаты которой вступят в силу с 2019 г., будет применяться новая классификация видов разрешенного использования для целей кадастровой оценки. Данная классификация утверждена прил. № 1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития 12.05.2017 г. № 226) и основана на классификации земельных участков, определённой Приказом Минэкономразвития № 540. В то же время для целей кадастровой оценки классификация установлена более подробной.

При этом, поскольку процедура кадастровой оценки уже начата, определен перечень участков, подлежащих оценке (п. 5 ст. 13 ФЗ № 273), то изменение разрешённого использования или раздел участков, которые могут быть осуществлены в настоящее время, не повлияют на результаты кадастровой оценки. Кадастровая стоимость участков с изменённой площадью или разрешённым использованием в таком случае будет рассчитываться отдельно на основании данных по исходному участку или кадастровому кварталу (п. 5.3. Заключения).

В настоящее время опубликован проект отчета ГБУ Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» о результатах определения кадастровой стоимости. Далее будет подготовлена итоговая редакция отчета, на основании которой –утверждена новая кадастровая оценка.

В соответствии с данным отчетом рассматриваемый Земельный участок оценен как относящийся к подгруппе «прочая промышленность» (7.2. по принятой в отчете классификации).

Его кадастровая стоимость составляет ___________ руб. (удельный показатель - _________ руб./кв.м.).

Таким образом, участок при новой оценке также классифицирован как промышленный, что предполагает наименьшую из возможных вариантов толкования кадастровую стоимость.

Соответственно, оспаривание кадастровой стоимости по основанию недостоверности исходных данных не представляется возможным, но может осуществятся установление в судебном порядке рыночной стоимости участка в качестве кадастровой.

5.2. Относительно расчета кадастровой стоимости в случае изменения разрешенного использования до вступления в силу результатов новой кадастровой оценки.

Исходя из смысла ч. 9 ст. 24 ФЗ № 237, при изменении характеристик объектов до ведения в действие кадастровой оценки, произведённой в порядке ФЗ № 237, пересчет кадастровой стоимости таких объектов производится в соответствии с ФЗ № 135.

При изменении разрешенного использования (в т.ч. включении в ЕГРН вспомогательного вида разрешенного использования) до 1 января 2019 г. кадастровая стоимость устанавливается, исходя из среднего удельного показателя (кадастровой стоимости кв. метра) для соответствующего вида разрешённого использования в кадастровом квартале (п. 2.2. Методических указаний, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. № 222).

Таким образом, в случае изменения разрешенного использования в период до 1 января 2019 г. на период с даты такого изменения до 1 января 2019 г. будет установлена кадастровая стоимость, исходя из среднего удельного показателя по кадастровому кварталу для той или иной группы видов в соответствии с действующей кадастровой оценкой. При этом в силу п. 2.3.7, 2.1.16 Методических указаний (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. № 222), в расчёт принимается тот вид разрешённого использования, по которому удельный показатель кадастровой стоимости является наибольшим (независимо от того, основной это вид или вспомогательный и какая площадь занята объектами данного вида).

А именно:

  • для группы 1.2.5 (торговля и общественное питание) – _____________ руб./кв.м. Для участка существующей площади кадастровая стоимость составит _______________ руб.
  • для группы 1.2.7 (офисы) - _____________ руб./кв.м. Для участка существующей площади кадастровая стоимость составит ___________ руб.

Соответственно, земельный налог (исчисляется по ставке 1,5 % кадастровой стоимости участка) составит:

  • ______________ руб. для группы ВРИ 1.2.5.
  • ______________ руб. для группы ВРИ 1.2.7.

На период с 1 января 2019 г. до следующей кадастровой оценки кадастровая стоимость в таком случае должна будет определяться отдельно, поскольку изменение разрешенного использования будет произведено после начала процедуры кадастровой оценки, которая в настоящее время уже идет. Аналогичная процедура рассмотрена в п. 5.3 Заключения для случаев корректировки ВРИ в 2019 г.

Однако необходимо отметить, что исходя из формального прочтения данных Методических указаний, пересчету подлежит кадастровая стоимость участков, характеристики которых изменены в период между предыдущей и следующей кадастровыми оценками. Вопрос изменения характеристик в период между составлением перечня оцениваемых объектов и вступлением в силу результатов новой оценки Методическими указаниями, утверждёнными Приказом № 226, не урегулирован. В связи с этим усматривается некоторая вероятность возникновения спора.

Ранее пересмотр кадастровой стоимости участков, характеристики которых изменились в период между составлением перечня и вступлением в силу новой оценки, был урегулирован п. 2.4. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. № 222. Данные указания, формально не отменены, но, приняты в рамках ФЗ № 135, в связи с чем не подлежат применению в рамках оценки, производимой по ФЗ № 237.

5.3. Расчет кадастровой стоимости в случае изменения разрешенного использования после вступления в силу результатов новой кадастровой оценки.

В случае изменения разрешённого использования (его приведения в соответствие с действующим классификатором или внесения в ЕГРН вспомогательного вида) после 1 января 2019 г., когда начнут применяться результаты новой кадастровой оценки, расчёт кадастровой стоимости будет производиться ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» в порядке разд. XII Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226).

В соответствии с разд. XII Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226) такой пересчёт оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию.

То есть единая методика проведения такого пересчета отсутствует. Поскольку в настоящее время данный порядок не применяется - не представляется возможным предполагать, какая кадастровая стоимость в итоге будет установлена.

В то же время предварительные выводы могут быть сделана на основании анализа опубликованного проекта отчета о кадастровой оценке.

Так в данном проекте для целей кадастровой оценки участки разделены на 13 групп, по одной или несколько подгрупп в каждой. В свою очередь, в каждую подгруппу внесены несколько категорий участков по Методическим указаниям о кадастровой оценке, утверждённым Приказом № 226.

При этом структура групп и подгрупп отличается от структуры Приказа № 540 и Методических указаний. В том числе объекты разных категорий по Приказу № 540 и Методическим указаниям в ряде случаев сведены в одну подгруппу.

Так в группу 7.2. «прочая промышленность», к которой отнесен рассматриваемый Участок, включены практически все виды промышленности (прил. 10 к проекту отчета), тогда как для складов предусмотрена отдельная подгруппа № 7.8.

При этом рассматриваемый Участок ошибочно отнесен к категории 06:030 «легкая промышленность» из числа предусмотренных Методическими указаниями по кадастровой оценке (прил. 10 к проекту отчета). Однако это не повлекло его включения в иную подгруппу то есть не повлияло на результат оценки.

Для каждой группы в проекте отчета приведена математическая модель оценки с учётом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т.д.). Наиболее вероятно, что при смене ВРИ новая оценка будет осуществляться путем подстановки сведений об участке в математическую модель, разработанную для соответствующей подгруппы.

При внесении в ЕГРН вспомогательных видов разрешённого использования рассматриваемый Участок может быть отнесен к подгруппам 6.1. «объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий» или 4.1. «объекты коммерческого назначения…» к которой относится в т.ч. общественное питание.

В прил. 13 к проекту отчета даны средние удельные показатели по кадастровым кварталам для групп объектов (но не для подгрупп) в соответствии с используемой в отчете об оценке классификацией. Однако величины по подгруппам, будут, вероятно, близки к средним по группе.

В том числе по кадастровому кварталу ______________ средние показатели ссоаптвляют:

  • для группы 6 – __________ руб./кв.м.
  • для группы 4 – __________ руб./кв.м.

Соответственно при отнесении участка к объектам размещения офисов (гр. 6) кадастровая стоимость составит порядка __________ руб., земельный налог ___________ руб. в год.

А при отнесении участка к гр. 4 (в т.ч. общепит и торговля) – кадастровая стоимость составит ____________ руб., налог – _____________ руб. в год.

6. Относительно целесообразности раздела существующего Земельного участка.

С завершением рассмотрения дела № ______ исключается проблема применения налога на имущество, исчисляемого по кадастровой стоимости, к зданиям А, Г, Д (п. 4.1. Заключения).

Соответственно, раздел Земельного участка (http://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/poryadok-obrazovaniya-zemelnyh-uchastkov/pereraspredelenie) может быть целесообразен только для снижения величины земельного налога.

При этом в условиях как действующей, так и проводимой на новый период кадастровой оценки кадастровая стоимость и, соответственно, размер земельного налога, являются минимальными. Необходимость снижения земельного налога может возникнуть в случаях если:

  • в порядке приведения разрешенного использования в соответствие с действующим классификатором в качестве одного из видов для выделенных участков. будет устанавливаться размещение торговых объектов (п. 3.1. Заключения).
  • для одного из образованных при разделе участков далее планируется установление вспомогательных видов разрешенного использования.

В то же время в случае формирования отдельных участков под офисными зданиями их фактическое использование – под разрешение офисов – будет противоречить разрешенному. Установление же для участка под этими зданиями размещения офисов (деловое управление) как основного вида разрешённого использования в порядке приведения существующего разрешенного использования в соответствие с классификатором представляется затруднительным (п. 3.1. Заключения).

Также данное противоречие не может быть устранено за счет внесения в кадастр вспомогательных видов. В результате сохраняется вероятность не только привлечения к административной ответственности, но и выдачи предписаний об устранении вываленного нарушения, то есть прекращении деятельности по сдаче офисов в аренду. Однако посредством данной меры может быть как минимум обеспечено снижение штрафов за нецелевое использование участка (8.8. КоАП), исчисляемых от кадастровой стоимости (п 4.2. Заключения).

В связи с этим выделение участков под офисными зданиями представляется целесообразным в первую очередь при подтверждённой возможности установить для них в дальнейшем вид разрешённого использования 4.0. «предпринимательство», 4.1. «деловое управление» в порядке приведения существующего разрешённого использования в соответствие с классификатором (п. 3.1. Заключения).

В то же время в случае планируемого установления в отношении Земельного участка вспомогательных видов разрешенного использования, связанных с торговлей и размещением офисов, может быть целесообразно разделение части занятой объектами Зданий А, Б, в и незастроенной (занятой незначительными по площади зданиями Г и Д и некапитальными объектами) части.

Пример картографического материала:

Площадь такого участка будет оставлять менее 2/3 площади исходного Земельного участка.

В данном случае:

  • здания Б и В могут полностью использоваться под вспомогательные виды (размещение офисов, торговлю и общественное питание), т.к. их площадь составляет менее 25% общей площади недвижимости с учетом Здания А.
  • уменьшается минимум на треть площадь участка, кадастровая стоимость которого увеличится после внесения в кадастр вспомогательных видов. И, соответственно, рост земельного налога

7. Относительно возможности нового строительства и реконструкции.

В соответствии с режимом зоны «Ф» по ПЗЗ г. Москвы в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3.3.2 Правил землепользования и застройки). В качестве предельных параметров (плотность застройки, процент застройки, высотность) также устанавливаются параметры учтённых в ЕГРН объектов.

Кроме того, участок обременён запретом на строительство, установленным при его выкупе из государственной собственности. Данный режим запрещает новое строительство и, за рядом исключений, реконструкцию. А именно – Закон г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» определяет случаи, когда изменение объектов капитального строительства производится без снятия запрета на строительство:

  1. В случае, если реконструкция производится в целях приведения характеристик объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, в соответствие с установленными таким регламентом параметрами (п. 2 ст. 7 Закона г. Москвы № 48, ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ);
  2. В случае, если реконструкция не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка (п. 2 ст. 7 Закона г. Москвы № 48);
  3. Исходя из буквального толкования п. 1 ст. 7 Закона г. Москвы № 48, снятие запрета на строительство не требуется, если изменение объектов капитального строительства производится в рамках капитального ремонта.

Таким образом, исходя из совокупности имеющихся ограничений, не допускается новое строительство или реконструкция с увеличением параметров (площади, площади пятна застройки, высотности).

В то же время, изменение разрешенного использования отдельных объектов (в пределах разрешенного использования участка) ПЗЗ противоречить не будет, поскольку в настоящее время в ЕГРН конкретный вид разрешённого использования не указывается, содержится только категория «нежилое».

Таким образом, может осуществиться реконструкция объектов без увеличения площади или изменения назначения, либо с изменением назначения отдельных зданий или помещений в пределах разрешенного использования земельного участка (основных и, если будут внесены, вспомогательных видов). Например – переделка складских помещений в административные и т.д.

Также не запрещены работы, не являющиеся реконструкцией и не требующие в связи с этим разрешения на строительство (перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 432-ПП). К таким относятся работы, не затрагивающие или затрагивающие незначительно несущие конструкции зданий. В рамках данных мероприятий также может изменяться назначение зданий и помещений (в пределах разрешенного использования участка).

Кроме того, понятие предельных параметров строительства по ПЗЗ и запрета на строительство не распространяются на размещение некапитальных объектов, соответствующих разрешённому использованию участка.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги