Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Порядок формирования земельных участков после 01.03.2015 г.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015 г., в Земельный кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения, связанные, в том числе, с формированием земельных участков за счет земель государственной и муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его предоставления на аукционе может осуществляться по инициативе как уполномоченного органа, так и заинтересованного в предоставлении лица.

Стадии юридических действий применительно к земельному участку за пределами населенного пункта:

  1. Подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  2. Подача заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  3. Рассмотрение местной Администрацией вопроса о наличии оснований для отказа в утверждении схемы, приостановления рассмотрения заявления;
  4. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);
  5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет

Стадии юридических действий применительно к земельному участку на территории населенного пункта:

  1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  2. Составление местной Администрацией схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  3. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);
  4. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет

Ниже каждый из данных стадий расписан детально.

1. Подготовка схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – Схема) является одним из трех предусмотренных п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ документов, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности (наряду с проектом межевания и проектной документацией в отношении лесных участков).

Действующим законодательством предусмотрен приоритет проекта межевания над Схемой (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ), который выражается в двух отношениях: 1) подготовка и утверждение Схемы допускаются лишь в отсутствие утвержденного проекта межевания; 2) в отношении ряда случаев образование участков может осуществляться только на основании проекта межевания (для ведения дачного хозяйства, размещения линейных объектов, применительно к случаю развития застроенной территории и др.).

Подготовка Схемы осуществляется следующими лицами:

  • если инициатива предоставления исходит от уполномоченного органа – уполномоченным органом;
  • если инициатива предоставления исходит от физического или юридического лица: вне территории населенных пунктов - физическим или юридическим лицом, на территории населенных пунктов - уполномоченным органом (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Существенное новшество, закрепленное новой редакцией ЗК РФ, заключается в том, что Схема изготавливается в виде электронного документа. Возможность составить Схему в виде бумажного документа допускается в случае его предоставления гражданину без проведения торгов (п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ), а также допускалась в переходный период до принятия подзаконных актов Минэкономразвития, регламентирующих технические аспекты составления Схемы в электронном виде (п. 22 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Приказом Министерства экономического развития от 27.11.2014 г. № 762 утверждены Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее – Требования). Этим же приказом утверждена Форма схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе.

Схема расположения земельного участка в форме электронного документа формируется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, размещаемых на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru), а также в формате HTML. Графическая информация формируется в виде файла в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать (распознать) графическую информацию (п. 12 Требований).

Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" или с использованием иных технологических и программных средств (п. 10 ст. 11.10 ЗК РФ).

Таким образом, составить Схему можно будет непосредственно на сайте Росреестра - данная возможность напрямую закреплена п. 11 ст. 11.10 ЗК РФ. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 14.01.2015 г. № 6, за пользование указанной возможностью взимается плата в размере 100 рублей для физических лиц, 200 рублей для юридических лиц. С органов государственной власти и органов местного самоуправления плата не взимается.

В настоящее время закон не предусматривает каких-либо требований к лицам, которые вправе оказывать услуги по составлению Схемы. Следовательно, как и прежде, такими лицами могут быть любые лица, обладающие специальными познаниями в области землеустройства.

Другим важным нововведением является указание исчерпывающего перечня материалов и сведений, которые должны учитываться при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, п. 4 Требований). В данный перечень вошли:

  • утвержденные документы территориального планирования,
  • правила землепользования и застройки,
  • проекты планировки территории,
  • землеустроительная документация,
  • положения об особо охраняемой природной территории,
  • материалы и сведения о наличии зон с особыми условиями использования территории,
  • материалы и сведения о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях,
  • материалы и сведения о местоположения границ земельных участков,
  • материалы и сведения о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что на этапе предоставления земельного участка, т.е. при принятии решения о проведении аукциона, предварительного согласования земельного участка, предоставлении земельного участка без проведения аукциона, проверка соответствия испрашиваемого земельного участка градостроительному регламенту не проводится, т.е. «фильтр» против отступлений от разрешенного использования и категоризации земель выставлен именно на стадии утверждения схемы расположения ЗУ.

Содержание Схемы установлено п. 6 Требований. В состав схемы включаются:

  • условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков);
  • проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  • список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
  • изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения;
  • сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

2. Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка

После составления Схемы заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением об ее утверждении. В указанном заявлении подлежит указанию также цель использования участка (подп. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В случае если подготовка Схемы не может осуществляться заявителем, то заявление об утверждении схемы расположения земельного участка служит основанием для разработки органом местного самоуправления такой схемы и принятия решения об ее утверждении.

Между тем, Кодекс не устанавливает перечень оснований для отказа в разработке и утверждении Схемы в том случае, если инициатива предоставления земельного участка исходит от заинтересованного лица, однако схема расположения земельного участка должна разрабатываться органом местного самоуправления.

В зависимости от различных вариантов ответа на данный вопрос может работать принцип либо «целесообразности» предоставления, либо «обязательности» предоставления. Представляется, что целью запрета на самостоятельную разработку схемы могло быть желание законодателя вывести образование участков в населенных пунктах из-под общего режима рассмотрения заявлений, который предусматривает строго ограниченный круг оснований для отказа в утверждении Схемы. Идея о том, что предоставление земельных участков на территории населенных пунктов должно подчиняться принципу целесообразности, в то время как на территории сельской местности предоставление участков должно стимулироваться обязательностью такого предоставления, соответствует также политико-правовым мотивам.

Заявление об утверждении Схемы может быть подано лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Порядок направления заявлений в электронном виде установлен Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 г. № 7, однако в силу переходных положений заявления в электронной форме могут подаваться только с 01.06.2015 г. (п. 26 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ).

3. Рассмотрение заявления об утверждении схемы расположения земельного участка (для земельных участков вне населенных пунктов)

В соответствии с подп. 3 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ следующим этапом процедуры является проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для отказа в утверждении схемы, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Очевидно, что данный этап касается случаев, когда схема расположения была представлена самим заявителем. В том случае если заявление подано относительно земельного участка, который необходимо образовать на территории населенного пункта, то орган местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица самостоятельно осуществляет подготовку Схемы и проекта решения об ее утверждении, который направляется на согласование в порядке, указанном в п. 3 справки, и должен быть утвержден в 2-месячный срок со дня поступления заявления в уполномоченный орган.

В соответствии с п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, представленной заявителем, является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи (Утверждены приказом Министерства экономического развития от 27.11.2014г. № 762);

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

В соответствии со статьей 11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки не должны:

  • отклоняться от предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, установленных градостроительными регламентами;
  • пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
  • приводить к невозможности разрешенного использования расположенных на образуемых земельных участках объектов недвижимости;
  • приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории(Следует отметить, что формулировка данного пункта может приводить к различному толкованию, поскольку в п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, п. 4 Требований, кроме перечисленных, указаны также несколько иных видов документов, в том числе ПЗЗ. Исходя из буквального толкования, может сложиться впечатление, что несоответствие Схемы другим документам из указанного перечня, например, правилам землепользования и застройки, не является основанием для отказа в ее утверждении. Можно утверждать, в таком случае фактически должен срабатывать подп. 1 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ, поскольку несоответствие Схемы ПЗЗ является нарушением требований к ее подготовке. Между тем, такая законодательная неточность дает значительный простор в понимании несоответствия разрешенного использования или категории земель ПЗЗ как основания для отказа в утверждении Схемы.);

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Кроме того, подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлены следующие основания для отказа:

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком;

13) земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

14) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;

18) земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;

19) земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Таким образом, законом предусмотрено 17 оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка. Данный перечень также может быть дополнен законом соответствующего субъекта РФ, принятым не позднее 01.01.2016 г. (п. 29, 32 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ).

Кроме того, рассмотрение поданного позднее заявления об утверждении схемы расположения земельного участка приостанавливается в случае, если на момент поступления в уполномоченный орган заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на рассмотрении такого органа находится представленная ранее другим лицом схема расположения земельного участка и местоположение земельных участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадает. Приостановление действует до принятия решения об утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка либо до принятия решения об отказе в утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка.

В случае отсутствия оснований для отказа в утверждении Схемы или приостановления рассмотрения заявления уполномоченный орган готовит проект решения об утверждении Схемы, который подлежит согласованию с Министерством имущественных отношений.

4. Принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка

В соответствии с п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости;

4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;

5) категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

В решении об утверждении схемы расположения земельного участка также указывается на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемый земельный участок (п. 18 ст. 11.10 ЗК РФ).

В соответствии с п. 15 Требований схема расположения земельного участка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение).

Орган местного самоуправления обеспечивает подготовку и принятие Решения в течение 3 рабочих дней после получения согласования проекта Решения (п. 12 Порядка), а также в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения обязан направить указанное решение с приложением схемы расположения земельного участка в орган кадастрового учета (п. 20 ст. 11.10 ЗК РФ).

Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ).

5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет

Как и до 01.03.2015 г., проведение кадастровых работ и постановку участка на кадастровый учет обеспечивает лицо, обратившееся с заявлением об утверждении схемы расположения участка (подп. 4, 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

На основании схемы расположения земельного участка кадастровый инженер составляет межевой план, который подлежит представлению в орган кадастрового учета.

Срок осуществления кадастрового учета составляет десять рабочих дней (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам: +7 495 225-74-27, +7 495 225-74-28, +7 495 225-77-83 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги