Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Возможно ли повторно приобрести право аренды участка под застройку, если строительство на нём не начиналось?

Исходные данные:

Между публично-правовым образованием Московской области (далее – «ППО») и Заказчиком на основании торгов был заключен договор аренды земельного участка. Договор аренды предусматривал осуществление на нем строительства многоэтажного жилого дома.

В связи с тем, что строительство в предусмотренный договором срок завершено не было, между ППО и Заказчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок аренды продлен.

После заключения дополнительного соглашения Заказчик получил разрешение на строительство.

По решению суда указанное дополнительное соглашение признано недействительным в связи с его заключением без проведения торгов. На основании судебного акта запись об аренде Заказчика исключена из ЕГРП.

Вопросы:

  1. В каком порядке возможно восстановление права аренды Заказчика в отношении земельного участка?
  2. Каким иным образом, кроме приобретения прав на земельный участок, возможно продолжение строительного проекта с участием Заказчика?
  3. Каковы перспективы возложения расходов, понесенных в связи с подготовкой к строительству, на ППО или нового инвестора?

 Выводы:

1. Согласно действующему законодательству, в условиях отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства приобретение прав аренды на данный участок возможно исключительно на аукционе.

Цена права аренды будет определяться на основании заявки, содержащей наибольший размер арендной платы . Начальная цена ежегодной аренды, скорее всего, будет установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, т.е. около _______. Плата за заключение договора аренды, в отличие от прежнего регулирования, в настоящее время не предусмотрена.

Порядок проведения торгов описан в пункте 1.3 заключения.

Приобретение статуса застройщика (т.е. лица, имеющего права на земельный участок и регистрирующего на себя право собственности после окончания строительства) каким-либо иным образом невозможно.

2. Участие Заказчика в строительстве на внеконкурсной основе возможно лишь в качестве инвестора (а не застройщика) по договору, заключенному с ППО и муниципальным казенным предприятием или учреждением, в соответствии с которым указанное предприятие (учреждение) принимает на себя функции застройщика, а инвестор обязуется финансировать строительство в обмен на квартиры в построенном доме. При этом определенный процент квартир подлежит передаче в собственность муниципального образования.

Заказчик может приобрести по договору функции технического заказчика, что позволит самостоятельно осуществлять все организационно-правовые действия от имени застройщика (получение нового разрешения на строительство, заключение договоров с подрядчиками и т.д.).

Реализация данного варианта возможна исключительно при наличии встречного желания со стороны ППО, понуждение к заключению такого соглашения невозможно.

С экономической точки зрения, данный вариант предусматривает наиболее низкую плату за землю, т.к. участок должен быть передан в постоянное (бессрочное) пользования предприятия (учреждения), земельный налог при этом составит менее ______руб. в год. При распределении экономического результата проекта (квартир) стороны вправе учесть затраты, понесенные Заказчиком за прошлый период.

С правовой точки зрения, данный вариант несет в себе риски невозможности завершения строительства по причинам, не зависящим от Заказчика, а также риски неисполнения ППО принятых на себя обязательств.

Вместе с тем, рассмотренный вариант является единственно возможным способом продолжения строительства без проведения новых торгов на право аренды участка.

3. Понесенные инвестором затраты за период после истечения срока первоначального договора аренды с большой долей вероятности не могут быть взысканы с ППО в качестве убытков, поскольку суды, следуя указаниям высших инстанций, отказывают в иске, если истец, в пользу которого был принят незаконный акт (или с которым был заключен ничтожный договор) знал или должен был знать о нарушении закона при принятии такого акта (заключении договора). В данном случае нет никаких сомнений, что, с формально-юридической точки зрения судов, застройщик должен был знать о ничтожности дополнительного соглашения.

Признание дополнительного соглашения ничтожным не означает также право застройщика требовать возврата уплаченной в соответствии с ним арендной платы, так как в условиях реального пользования землей отсутствуют доказательства неосновательного обогащения ППО.

Что касается затрат, понесенных в период до истечения срока первоначального договора аренды, то они могут быть квалифицированы как убытки, если будет доказана вина ППО в невозможности окончания строительства в срок. В частности, подтверждением этому может служить принятие градостроительной и иной документации на той же странице), вследствие которой потребовался дополнительный отвод земельного участка, расположенного севернее первоначально отведённого участка, а также нарушение установленных или разумных сроков формирования и предоставления данного земельного участка.

Следует учитывать, что в ходе рассмотрения указанного дела ответчиком, скорее всего, будет заявлено о пропуске 3-летнего срока исковой давности, который должен исчисляться с __________. Вместе с тем, истец вправе отстаивать позицию о том, что срок исковой давности начал течь с даты предъявления прокуратурой иска о признании недействительным дополнительного соглашения или с даты вступления в силу окончательного судебного акта по делу № ________. Указанный вопрос является оценочным, в связи с чем нельзя исключать принятие судом любого из вариантов исчисления срока. Вместе с тем, необходимо отметить, что в делах о взыскании значительных денежных сумм с бюджетной системы РФ суды склонны разрешать спорные правовые вопросы в пользу органов публичной власти.

Основания для возложения на нового правообладателя участка расходов отсутствуют, поскольку закон не предусматривает возникновения каких-либо отношений между прежним и новым застройщиком. Вместе с тем, новый застройщик, скорее всего, будет заинтересован приобрести права на проектную документацию, разработанную Заказчиком. В связи с тем, что разрешение на строительство было выдано на основании ничтожного дополнительного соглашения, новому застройщику придется оформлять новое разрешение на строительство.

 

Обоснование выводов

 

I. О приобретении права аренды на земельный участок

1.1. В соответствии с Земельным кодексом РФ (в ред. после 01.03.2015г.) приобретение участка в аренду осуществляется, по общему правилу, на торгах в форме аукциона. Исчерпывающий перечень оснований для приобретения права аренды без торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В частности, без проведения торгов могут предоставляться земельные участки, занятые объектами недвижимости (зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства). Применительно к объектам незавершенного строительства, расположенным на предоставленных до 01.03.2015г. земельных участках, установлено, что они предоставляются без торгов собственникам таких объектов однократно для завершения их строительства сроком на 3 года (п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

В соответствии с практикой Верховного Суда РФ, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку фундамент многоквартирного дома, предусмотренного договором, в настоящее время отсутствует, основания для предоставления застройщику земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства отсутствуют.

Иные основания, предусмотренные законодательством в качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков в аренду на торгах, в данных условиях также неприменимы.

Следовательно, единственной легальной возможностью восстановления прав в отношении участка является приобретение права аренды на аукционе, проводимом ППО.

1.2. В отличие от аукциона, имевшего место при первичном предоставлении земельного участка, по результатам которого был заключен договор аренды, в настоящее время аукцион проводится не в отношении размера первого арендного платежа (платы за заключение договора) с последующим исчислением арендных платежей по формуле, установленной законодательством, а в отношении самого размера ежегодной арендной платы за земельный участок. При этом, первый платеж (плата за заключение договора) победителем торгов не уплачивается.

Начальный размер ежегодной арендной платы на аукционе может определяться двумя способами: либо по результатам оценки, либо в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Как правило, муниципалитеты используют именно второй вариант, поскольку он не предполагает несение расходов на проведение оценки.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка составляет _______ руб., то начальный размер ежегодной арендной платы на торгах составит ________ руб. Для уменьшения или увеличения стартовой цены возможно проведение рыночной оценки стоимости права аренды.

Условием допуска к торгам является уплата задатка в установленном размере и поступление его на счет ППО на дату рассмотрения заявок об участии в торгах. Размер задатка действующим законодательством не регулируется, в связи с чем он устанавливается уполномоченным органом в пределах начальной цены торгов (обычно не более 20% начальной цены).

Шаг аукциона составляет не более 3% от начальной цены аукциона.

Цена ежегодной аренды участка будет определяться по результатам аукциона, проводимого в открытой форме, а именно в соответствии с заявкой одного из допущенных к торгам участников, содержащей максимальную цену предложения.

В связи с изложенным, следует ответить отрицательно на вопрос Заказчика о том, можно ли предусмотреть возможность заключения нового договора аренды с ранее действовавшей арендной ставкой, учитывая, что ранее право аренды уже выкупалось.

Цена аренды будет формироваться на основе сопоставления конкурирующих заявок участников торгов и не может быть установлена в соответствии с ранее действовавшим договором аренды, независимо от того факта, что застройщик уплатил плату за право заключения прежнего договора аренды ("выкупил право аренды").

Поскольку срок аренды прежнего договора аренды истек, новый договор будет являться не продлением прежнего договора, а новым договором, в отношении которого условие о "выкупе" аренды по прошлому договору не имеет юридического значения.

О квалификации платы за заключение договора и возможности ее возврата см. п. 3.2.3 заключения.

1.3. Порядок проведения аукциона включает в себя следующие этапы (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, Распоряжение Минмособлимущества от 20.02.2016 г. № 13-ВР-335): 

Подготовка к выставлению права аренды земельного участка на аукцион

  • Подача застройщиком заявления о предоставлении земельного участка;
  • Получение ППО технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае истечения действия ранее выданных технических условий); получение заключения территориального органа Главного управления архитектуры м градостроительства МО;
  • Подготовка ППО проекта решения о проведении аукциона, согласование данного проекта решения с Министерством имущественных отношений Московской области (на Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области, а также на Градостроительном Совете Московской области);
  • Принятие ППО решения о проведении аукциона (при согласовании проекта Министерством имущественных отношений Московской области). 

Аукцион и заключение договора

  • Публикация извещения о проведении торгов на сайте torgi.gov.ru, в официальном муниципальном печатном издании и на официальном сайте муниципалитета;
  • Прием и рассмотрение заявок на участие в торгах, подписание протокола рассмотрения заявок;
  • Проведение торгов;
  • Составление протокола о результатах торгов;
  • Подписание договора аренды земельного участка;
  • Государственная регистрация договора аренды.  

 

II. Об альтернативных способах участия в строительстве

Как было показано в разделе 1, приобретение прав на землю и, как следствие, участие в строительстве в качестве застройщика возможно исключительно в случае победы на торгах. Вместе с тем, стороны вправе рассмотреть возможность реализации функций застройщика муниципальным казенным предприятием или учреждением, с участием Заказчика в качестве инвестора.

2.1. Российское право недвижимости базируется на принципе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений (ст. 1 Земельного Кодекса РФ). Применительно к строящимся объектам данный принцип означает, что права на возведенную недвижимость первоначальным способом возникает исключительно у застройщика, т.е. лица, обладающего правом на земельный участок, допускающим строительство (собственность, постоянное (бессрочное пользование) или строительная аренда).

Право собственности инвестора на недвижимость возникает производным образом на основании договора, устанавливающего обязательство застройщика передать в собственность инвестора определенные помещения (определенное количество квадратных метров помещений). Право инвестора возникает в момент внесения в ЕГРП записи о переходе к нему прав от застройщика.

Указанные выводы основываются на положениях ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктов 3-7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

2.2. В рассматриваемом случае Заказчик вправе выступить в роли инвестора, в то время как застройщиком будет являться муниципальное казенное предприятие или учреждение, наделенное правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Данный сценарий мог бы наилучшим образом восстановить баланс интересов сторон, поскольку, с одной стороны, ППО обеспечило бы Заказчику возможность извлечь прибыль из начатого строительного проекта, который не был исполнен отчасти по его вине; с другой стороны - в случае осуществления проекта ППО могло бы претендовать на определенную долю построенных за счет инвестора квартир.

Правомерность заключения договоров, предусматривающих передачу на безвозмездной основе части построенных помещений в пользу публично-правового образования, подтверждается практикой Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (постановления от 24.09.2013г. № 4606/13, от 03.04.2012г. № 17043/11).

Экономическая выгода строительства на земле, закрепленной на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключается в низком размере земельного налога - 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в случае его использования для целей жилищного строительства (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ), что равняется ___________ руб. в год.

Правовое преимущество рассматриваемой схемы заключается в отсутствии необходимости проведения конкурсных процедур. Применительно к предоставлению права постоянного (бессрочного) пользования в пользу предприятия или учреждения торги не проводятся. В части выбора инвестора, вкладывающего денежные средства в строительный проект, формальные требования проведения конкурса также отсутствуют.

По условиям такого инвестиционного соглашения муниципальное казенное предприятие или учреждение, в уставе которого напрямую указано на возможность осуществления им функций застройщика государственных и муниципальных земельных участков, обязуется возвести на земельном участке многоэтажный жилой дом за счет инвестора в соответствии с утвержденной проектной документацией. По итогам строительства стороны подписывают акт о распределении помещений в построенном доме, согласно которому инвестору причитается (условно) 90% помещений, а 10% относится к муниципальной собственности.

При этом Заказчик сможет сохранить полный контроль за осуществлением организационно-правовых действий, связанных со строительством, в случае если на него по соглашению с застройщиком будут возложены функции технического заказчика.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ техническим заказчиком может являться юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим работы, необходимые материалы и документы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.

2.3. В п. 3-7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 перечислены виды договоров, опосредующие инвестирование денежных средств в недвижимость (Само по себе понятие "инвестиционный договор" гражданскому праву неизвестно и несет в себе лишь экономическую смысловую нагрузку):

  • договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (наиболее распространен на практике, может применяться и в настоящем случае);
  • договор подряда;
  • договор простого товарищества.

Принципиальным отличием данных способов, определяющим всю их специфику, является материальное выражение инвестиций: деньги или иное имущество (купля-продажа), работы (подряд), совместная деятельность с внесением в качестве вклада любых объектов прав, в том числе управленческих навыков и т.д. (простое товарищество).

Между тем, во всех случаях неизменным остается главный принцип инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, который заключается в первоначальном возникновении прав на недвижимость у застройщика (лица, обладающего правом на землю) и наличии у другой стороны лишь обязательственного права требования передачи причитающейся доли в объекте.

Положение стороны договора, не обладающей правами на землю (инвестора), неизбежно сопряжено с рисками нарушения договора со стороны застройщика: невозможностью достроить объект либо "двойной продажей" тех же помещений другому лицу. В обоих случаях инвестор не может требовать признания за ним права собственности в отношении объекта (объекта незавершенного строительства или помещения, в отношении которого зарегистрировано право собственности другого лица) и может требовать лишь возврата уплаченных средств и возмещения причиненных убытков.

Вместе с тем, в имеющейся ситуации предлагаемый вариант является единственной альтернативой приобретению участка в аренду на аукционе. Участие Заказчика в строительном проекте в каких-либо иных формах представляется невозможным. Между тем, реализация рассматриваемой схемы целиком зависит от воли ППО на совершение соответствующих организационно-правовых действий.

 

III. О перспективах взыскания денежных средств с ППО

Как следует из предоставленных исходных данных, застройщик понес расходы в размере около _____________ рублей, которые включают в себя суммы уплаченной арендной платы, а также платы за заключение договора аренды ("выкуп аренды"), затраты на разработку проектной документации и прохождение ее государственной экспертизы.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно сложившейся судебной практике, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, для квалификации расходов, понесенных застройщиком, в качестве убытков, необходимо установить, как минимум, наличие противоправных действий ППО, а также причинно-следственную связь между такими действиями и материальными потерями Заказчика.

Кроме того, в случае вывода о невозможности квалификации понесенных расходов как убытков следует рассмотреть вопрос о взыскании уплаченных в пользу ППО сумм как неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Применительно к имеющейся ситуации целесообразно разделить понесенные расходы на две составляющие:

  • расходы, понесенные после истечения срока первоначального договора аренды;
  • расходы, понесенные до истечения указанного срока.

3.1. Расходы, понесенные после истечения срока первоначального договора аренды.

3.1.1. В соответствии с договором аренды в отношении земельного участка срок аренды установлен до ________ г.

Дополнительное соглашение от ________ г. о продлении срока аренды было признано недействительным постановлением суда по делу ___________. Основанием для вынесения указанного судебного акта послужило нарушение норм земельного законодательства, которые устанавливают обязательность заключения договора аренды (в том числе, в связи с продлением срока ранее действовавшего договора) на конкурсных началах.

Рассматривая вопрос о наличии в данном случае состава правонарушения, являющегося основанием для постановки вопроса о наличии убытков застройщика, следует учитывать действующую судебную практику высших судебных инстанций, а именно постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012г. по делу № А21-8212/2010, от 17.07.2012г. по делу № А60-25348/2010.

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012г. по делу № А21-8212/2010 (дело общества "МИГ-Строй")

В рамках данного дела рассматривалось требование ООО "МИГ-Строй" к городскому округу "Город Калининград" о взыскании убытков, связанных с подготовкой к строительству административно-гостиничного комплекса.

Согласно фактическим обстоятельствам дела, администрацией города Калининграда было предварительно согласовано место размещения проектируемого объекта, утвержден акт выбора земельного участка. Постановлением Администрации о предварительном согласовании на общество были возложены обязанности по получению технических условий подключения к сетям, разработке проектной документации, получению санитарно-эпидемиологического заключения и т.д.

Вместе с тем, впоследствии, после осуществления застройщиком данных расходов, было установлено, что земельный участок входит в состав береговой полосы водного объекта общего пользования, в связи с чем обществу было отказано в предоставлении участка в аренду, а постановление о предварительном согласовании отменено.

Отказывая в удовлетворении иска ООО "МИГ-Строй" о взыскании убытков за счет муниципального бюджета, Президиум ВАС РФ указал, что действующим законодательством предусматривается обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта, только в случае, когда лицо, понесшее эти убытки, несмотря на незаконность акта, не знало и не могло знать о незаконности этого акта.

В связи с изложенным Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что интерес истца, знавшего о неправомерности застройки испрашиваемого земельного участка, не подлежит судебной защите. Игнорируя правовой режим береговой полосы водного объекта общего пользования, общество обратилось с заявлением о предоставлении ему земельного участка и впоследствии на свой риск несло расходы, связанные с предполагаемой застройкой участка.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012г. по делу № А60-25348/2010 (дело общества "Корпорация ЭСПА")

ООО "Корпорация ЭСПА" обратилось с иском к администрации города Екатеринбурга с иском о взыскании убытков, которые составляют расходы по уплате арендной платы, выкупу подлежащих отселению жилых помещений, расходы на содержание выкупленных помещений после отселения, расходы на выполнение проекта строительства, а также уплату процентов в связи с заключением договоров займа в целях осуществления строительства.

Основанием иска послужило признание недействительным по иску прокуратуры договора аренды земельного участка, ранее предоставленного ООО "Корпорация ЭСПА" для жилищного строительства, в связи с чем указанное строительство оказалось невозможным.

Следует отметить, что причиной признания договора недействительным, как и в настоящем случае, послужило несоблюдение обязательной процедуры проведения торгов на право заключение договора аренды.

Президиум ВАС РФ оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций об отказе в иске, указав на следующее.

Как установлено судами и не оспорено истцом, инициированная по его заявлению процедура отвода и предоставления земельного участка под жилищное строительство совершалась администрацией с нарушением установленного земельным законодательством порядка предоставления земельных участков для строительства.

Общество, в интересах которого администрацией был вынесен соответствующий акт, не могло не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают земельное законодательство, поэтому могло и должно было предвидеть их негативные последствия.

В связи с изложенными обстоятельствами Президиум пришел к выводу о том, что затраты, которые понесло общество, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда оно не могло не осознавать неправомерность своих действий и незаконность акта администрации, следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков.

Исходя из изложенного, частное лицо лишено возможности требовать взыскания убытков с бюджета в том случае, если оно должно было знать о незаконности принимаемого в его пользу акта, который впоследствии был отменен или признан недействительным.

Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что все расходы, понесенные Заказчиком после окончания срока правомерно заключенного договора аренды, возмещению не подлежат, так как застройщик, согласно указанной практике, должен был знать об отсутствии у него прав на земельный участок.

3.1.2. В обоих изложенных постановлениях Президиума ВАС РФ подчеркивается, что невозможность квалификации понесенных затрат как убытков не умаляет право лица потребовать с ППО уплаченных в его адрес денежных средств как неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Данный вывод основывается на следующих соображениях.

Во-первых, общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция, т.е. приведение сторон в исходное положение (ст. 167 ГК РФ). Например, если по договору купли-продажи, признанному недействительным, одна из сторон передала имущество в собственность, а другая - денежные средства, то реституция будет заключаться в возврате соответственно имущества и денежных средств другой стороне.

Вместе с тем, применительно к договору аренды денежные средства передаются за пользование имуществом , в связи с чем арендатор, реально пользовавшийся имуществом, не вправе требовать возврата арендной платы, так как уплаченные суммы засчитываются в счет его обязательства возместить стоимость неосновательного пользования имуществом.

Во-вторых, на практике не исключены ситуации, при которых цена аренды по договору, признанному недействительным, существенно отличалась от ставок, существующих в данной местности и в сравнимых обстоятельствах, в связи с чем одна из сторон неосновательно обогащается.

Согласно общепризнанной судебной практике, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. Вместе с тем, в случае, если одна из сторон докажет, что размер арендной платы отличался от обычно взимаемой в таких случаях платы в худшую для нее сторону, то разница между обычной стоимостью и арендной платой подлежит взысканию по правилам о неосновательном обогащении.

Данный вывод следует из п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", постановлений Президиума ВАС РФ от 07.06.2011г. № 1744/11, от 08.04.2008г. № 1051/08.

Вместе с тем, применительно к земельным участкам из состава государственной или муниципальной собственности судебная практика исходит из того, что при определении стоимости неосновательного пользования землей следует исходить из ставок арендной платы, установленных соответствующими публичными образованиями на соответствующий период времени (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013г. № 12790/13).

Таким образом, застройщик не имеет правовой возможности взыскать с ППО арендную плату, уплаченную на основании недействительного, но фактически исполнявшегося дополнительного соглашения, т.к. ставка аренды, согласно договору, определялась на основании ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и не превышала установленный им размер.

3.2. Расходы, понесенные до истечения срока первоначального договора аренды.

В отношении всех расходов, которые были понесены до истечения срока первоначального договора, следует отметить следующее.

3.2.1. Как было указано в п. 3.1.1 заключения, для удовлетворения иска о взыскании убытков необходимо наличие, как минимум, факта противоправных действий со стороны ответчика.

Применительно к рассматриваемой ситуации для квалификации всех понесенных до истечения срока первоначального договора расходов как убытков необходимо доказать, что невозможность окончания строительства в установленный срок находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) ППО.

Согласно исходным данным, разрешение на строительство было получено лишь после окончания срока действия договора аренды.

В пояснениях на заданные вопросы заказчик указал, что основная задержка в получении разрешения на строительство была связана с тем, что по просьбе ППО проектируемое расположение жилого дома было сдвинуто севернее предоставленного земельного участка, в связи с чем потребовался отвод дополнительного участка, который оформлялся вплоть до _______ г. (года, предшествовавшего году истечения срока договора аренды). После этого, в _____ года было получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, и ________ г. получено разрешение на строительство.

Из данных объяснений следует, что Заказчик отказался от первоначальных планов строительства земельного участка исключительно на предоставленном земельном участке в связи с некоторыми фактическими или юридическими действиями ППО.

В таких условиях понесенные застройщиком расходы могут быть квалифицированы как убытки в том случае, если будет доказана совокупность двух обстоятельств:
i. невозможность использования по назначению первоначально предоставленного земельного участка без земельного участка ______________ (прилегающего с северной стороны к исходному земельному участку) вследствие принятия после заключения договора аренды соответствующей градостроительной документации или установления ППО иных юридических препятствий для застройки;
ii. нарушение ППО установленных законом сроков (а в случае их отсутствия - разумных сроков) осуществления различных этапов формирования и предоставления земельного участка ______________ (предоставленного позднее).

Примером установления отсутствия вины арендатора в невозможности окончания строительства в срок является определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.07.2016г. по делу № 305-ЭС16-2309, которым признан незаконным односторонний отказ ДГИ г. Москвы от договора аренды земельного участка под строительство торгового комплекса "Кэш энд Керри". Суд указал, что нарушение сроков строительства было вызвано длительными сроками рассмотрения проектной документации уполномоченными органами, несоблюдением ими сроков выдачи заключений по проектным работам, длительным непринятием префектурой распоряжения о сносе имеющихся строений.

Вместе с тем, с формально-юридической точки зрения, сама по себе "просьба" ППО перенести место расположения здания, как это указано в исходных данных, исключает причинную связь расходов с действиями ППО, поскольку формально застройщик не был лишен права продолжить разработку проектной документации в отношении застройки одного лишь первоначально предоставленного участка. Отрицательное заключение государственной экспертизы такой документации или отказ в выдаче разрешения на строительство могли быть оспорены застройщиком в судебном порядке.

3.2.2. При рассмотрении иска о взыскании убытков, понесенных до прекращения срока первоначального договора, по заявлению ответчика суд будет обязан рассмотреть вопрос об отказе в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно ст. 196, 200 ГК РФ, срок исковой давности составляет 3 года с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Если исходить из того, что понесенные в период до 31.03.2012 г. расходы являются убытками, так как связаны с неправомерным поведением ППО, которое не позволило завершить строительство в установленный срок, то следует полагать, что Заказчик должен был узнать о нарушении своего права не позднее даты истечения срока договора аренды.

В таких условиях имеется вероятность отказа в иске по причине истечения 3-х летнего срока исковой давности.

Вместе с тем, вопрос о начале течения срока исковой давности является оценочным и предполагает наличие альтернативных подходов к спорному вопросу. В данном случае застройщик вправе обосновывать позицию о том, что он должен был узнать о нарушении своего права не ранее обращения прокуратуры в суд с иском о признании допсоглашения недействительным. Соответственно, срок исковой давности должен исчисляться либо с момента получения копии иска прокуратуры, либо с даты принятия постановления суда, которым иск был удовлетворен.

В пользу данной позиции можно привести довод о том, что ничтожность дополнительного соглашения не была очевидной для застройщика, который продолжал строительство с согласия ППО в отсутствие каких-либо претензий контролирующих органов. Кроме того, неочевидность нарушения подтверждается тем фактом, что суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска прокуратуры (Следует отметить, что на дату заключения дополнительного соглашения имелось прямое указание пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о ничтожности дополнительных соглашений о продлении без торгов срока аренды публичных земель, предоставленных для строительства). От застройщика, который не является специалистом в сфере юриспруденции, нельзя требовать знания права в большей степени, нежели от судов.

Таким образом, в рамках рассматриваемого иска застройщик имеет возможность обосновывать то, что срок исковой давности в настоящее время не истек. Данный вопрос подлежит оценке судом исходя из внутреннего убеждения.

Вместе с тем, как было указано выше, осуществляя строительство после окончания срока первоначального договора на основании ничтожного договора аренды, застройщик, согласно сложившейся практике судов, не мог не знать об отсутствии у него прав на землю и, следовательно, об отсутствии легальной возможности продолжения строительства.

В таких условиях необходимо отметить, что поскольку удовлетворение иска к ППО подразумевает взыскание с бюджетной системы значительных денежных средств, суды, как правило, склонны трактовать любые сомнения, в том числе в части исковой давности, в пользу ответчика.

3.2.3. Относительно вопросов, связанных с единовременной платой за заключение договора аренды ("платой за выкуп аренды"), перечисленной в пользу ППО, отдельно следует отметить также следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016г. по делу № 306-ЭС16-606, перечисление платы за право на заключение договора является поводом к заключению сделки, а не действиями, направленными на ее исполнение. Следовательно, при наличии факта заключения договора по результатам торгов с лицом, внесшим указанную плату, данные суммы не являются неосновательным обогащением организатора торгов, независимо от дальнейшей судьбы договора (его расторжения, признания недействительным и т.д.).

Следовательно, обязательства ППО, связанные с указанным платежом, было исполнены в момент заключения договора аренды, и возможность их истребования по иску застройщика отсутствует, несмотря на незавершение строительства.

Таким образом, перспективы взыскания с ППО расходов, понесенных после истечения срока первоначального договора аренды, фактически отсутствуют.

Касательно затрат, датированных в период наличия действующего договора аренды, следует исходить из того, что такой иск может быть удовлетворен судом в случае, если: 1) будет доказана невозможность завершения строительства в срок по вине ППО; 2) суд отклонит заявление муниципалитета о применении срока исковой давности, посчитав верным исчисление такого срока с даты предъявления иска прокуратурой или даты принятия постановления кассационного суда по делу __________. Оба указанных вопроса являются оценочными и, кроме того, связаны с потенциальным взысканием с бюджета крупной денежной суммы, в связи с чем перспективы взыскания следует оценить, скорее всего, как отрицательные.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие услуги по сопровождению строительства и инвестиционных проектов:

  • правовая экспертиза градостроительного регламента земельного участка заказчика с целью выявления проблемных моментов; оценка потенциала территории с точки зрения её застройки;
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация проекта по застройке земельного участка в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы;
  • сопровождение процедуры обращения в уполномоченный орган для получения прав на земельные участки или заключения инвестиционного договора;
  • комплексное сопровождение строительства, начиная с этапа получения права на земельный участок на всех стадиях реализации проекта (в том числе взаимодействие с государственными и муниципальными органами, собственниками недвижимости на подлежащей застройке или прилегающей к ней территории, ресурсоснабжающими организациями и т.д.);
  • юридическое сопровождение реализации прав и обязанностей по инвестиционному договору;
  • юридические услуги по защите прав заказчика в случае возникновения оснований для расторжения инвестиционного договора либо окончания срока арендных прав на земельные участки.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам: +7 495 225-74-27, +7 495 225-74-28, +7 495 225-77-83 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги