Оспаривание генерального плана

Нередко содержащиеся в генеральном плане сведения о земельных участках нарушают права и законные интересы их правообладателей, в том числе необоснованно ограничивают строительство на участке или создают дополнительные сложности для реализации запланированных проектов.

В каких случаях целесообразно оспаривание генерального плана

Следует иметь ввиду, что оспаривание генплана целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения требований закона к его содержанию или порядку принятия. Наиболее часто на практике встречаются следующие нарушения:

• незаконное отображение в генплане границ зон с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, зон санитарной охраны источников водоснабжения
• и других ЗОУИТ);
• нахождение земельного участка по генплану одновременно в нескольких функциональных зонах (то есть, когда территория участка фактически «разрезается» границами зон различного назначения);
• грубое нарушение порядка принятия генплана (например, непроведение публичных слушаний по проекту изменений).

В большинстве случаев оспаривание генплана необходимо осуществлять одновременно с оспариванием правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Как правило, проблемы с использованием участков (например, получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешительной документации на строительство) кроются в градостроительном регламенте участка, установленном ПЗЗ. Сам по себе генплан не определяет конкретные требования к застройке и сведения из него не отражаются в тех же ГПЗУ. В то же время, ПЗЗ разрабатываются на основании генплана, и противоречие данных документов друг другу недопустимо, однако на практике зачастую возникает.

Иные способы внесения изменений в генеральный план

В зависимости от ситуации, могут быть актуальны иные способы разрешения хозяйственной задачи, стоящей перед правообладателем (инвестором) и связанной со сведениями, содержащимися в генеральном плане. Например, в генплане могут быть отображены границы ЗОУИТ (допустим, санитарно-защитная зона смежного объекта), пересекающей земельный участок. При этом данная зона может быть утверждена актом уполномоченного органа, то есть формально содержаться в генплане на законных основаниях.

В таком случае оспаривание генплана может быть эффективно только наряду с оспариванием вхождения участка в такую зону. В ряде случаев границы ЗОУИТ могут быть уменьшены (то есть территория участка может быть исключена из такой зоны) либо ее существование может быть полностью прекращено, что обеспечит возможность осуществления на участке планируемого вида деятельности.

В ситуации, когда планируемая деятельность на участке не предусмотрена ни градрегламентом по ПЗЗ, ни функциональным зонированием в генплане,

но при этом отсутствуют явные нарушения требований к принятию и содержанию данных документов, следует ставить вопрос о внесении изменений в генплан и одновременном изменении ПЗЗ по инициативе заинтересованного лица. Основания для внесения поправок в генплан (равно как и ПЗЗ) законом не ограничены.

Самый востребованный вариант корректировки генерального плана правообладателями земельных участков – изменение функциональной зоны участка. К примеру, установление для участка зоны общественно-деловой застройки вместо зоны сельхозназначения в целях реализации проекта по строительству торгово-развлекательного центра. Во многих случаях также возникает задача по включению участка в границы населенного пункта.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает внесение необходимых изменений в генпланы и ПЗЗ, а также представляет интересы землепользователей в судебных инстанциях по делам об оспаривании генпланов, правил землепользования, ГПЗУ и других документов, когда их содержание противоречит требованиям закона.

Юристы «Два М» не только обладают исключительным опытом разрешения различных задач в данной сфере, но и умеют находить точки соприкосновения интересов представителей бизнеса и городских властей, в том числе обосновывать полезность вносимых в градостроительную документацию изменений и планируемого строительства для разрешаемых городом задач.