Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Градостроительные вопросы

Оказание услуг в области градостроительного законодательства и сопровождения строительства является одним из основных направлений деятельности Правового центра «Два М».

Так именно градостроительным законодательством определяется, какие виды строительства или иной хозяйственной деятельности и в каком объёме допускаются на земельном участке. В свою очередь хозяйственная ценность, а соответственно и рыночная стоимость участка, на котором в силу градостроительных режимов не допускается или серьезно ограничена застройка, близка к нулю, даже если такой участок расположен в пределах «Золотой мили».

При этом ситуация осложняется тем, что многие вопросы законодательно урегулированы недостаточно четко, во многих случаях отсутствует утверждённая градостроительная документация (генеральные планы, правила землепользования и застройки и т.д.), в связи с чем решение многих принципиально важных вопросов, касающихся застройки участка фактически отдано на усмотрение чиновникам.

Практические задачи в области градостроительства могут быть разделены на два блока:

Определение градостроительного регламента земельного участка и его изменение

В первую очередь для реализации на земельном участке любого инвестиционного проекта необходимо установить градостроительный регламент участка, его нахождение в зонах с особами условиями использования территории, ограничивающими застройку и т.д.

Данная информация принципиально важна как собственнику или арендатору участка, потенциальному покупателю так и инвестору, планирующему вложения в строительство на участке, кредитору, которому данный участок предлагается в качестве залога и т.д.

В норме соответствующие сведения содержатся в утвержденных генеральных планах и правилах землепользования и застройки, но фактически данные документы часто либо отсутствуют, либо составлены некорректно (как ввиду некомпетентности исполнителей, так и намеренно, чтобы «последнее слово» оставалось за чиновником). Так в Москве до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки, их принятие постоянно откладывается.

В связи с этим для определения возможности и параметров строительства на участке необходим анализ большого количества различных документов. А в ряде случаев вопрос разрешается по усмотрению уполномоченных органов (градостроительно-земельной комиссией в Москве, Градостроительным советом в Московской области и т.д.). Однако в ряде случаев подобная неопределённость выгодна и бизнесу, так как позволяет обосновать возможность реализации самых разных проектов.

При этом особая значимость участия квалифицированных специалистов на данном этапе обусловлена тем, что не выявленные, даже по вине уполномоченных органов, ограничения для застройки участков (охранные и санитарно-защитные зоны и т.д.) могут стать причиной приостановки начатого строительства, а отдельных случаях даже сноса построенного объекта. А получить от государства возмещение убытков в подобной ситуации, мягко говоря, не просто.

Результатом мероприятий данного этапа является получение градостроительного плана земельного участка (отдельно или на основании проекта планировки), а при необходимости – разрешений на условно разрешенный вид использования участка и на отступление от предельных параметров разрешённого строительства.

Данные документы позволяют (хотя и с некоторыми оговорками) быть уверенным, что на участке допускается строительство соответствующих видов объектов или иная предпринимательская деятельность. Соответственно, после их получения можно приступать к проектированию и строительству.

Разработка проекта планировки требуется для реализации масштабных строительных проектов либо в случаях, когда действующая градостроительная документация не содержит всех необходимых сведений или препятствует реализации намеченного проекта.

При этом получение ГПЗУ может как быть относительно простой и быстрой процедурой, так и оказаться связанным со значительными сложностями при отсутствии либо некорректности действующей градостроительной документации. Разработка же проекта планировки – процесс всегда сложный и многоэтапный, связанный со взаимодействием с различными ведомствами а также с населением в ходе публичных слушаний.

Правовой центр «Два М» имеет опыт получения ГПЗУ в том числе в сложных случаях, когда возможность застройки участка является неочевидной, положительного решения судебных споров, связанных с выдачей ГПЗУ.

Помимо информации о существующем градостроительном регламенте важна и потенциальная возможность его изменения путем принятия проектов планировки, изменений в генеральные план и правила землепользования и застройки, корректировки санитарно-защитных зон и т.д. Так изменить разрешенный вид застройки с жилья на торговый центр и наоборот в большинстве случаев возможно, а вот разместить в центре города вредное производство – задача практически неразрешимая.

Реализация строительного проекта

Осуществление строительства, в контексте взаимодействия с государственными и муниципальными органами, предусматривает в зависимости от вида объекта и территории, на которой он строится, различную последовательность административных процедур.

Как минимум – получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию (за исключением ограниченного перечня объектов, для которых разрешение на строительство не требуется). А в большинстве случаев также экспертизу проектной документации, согласование архитектурно-градостроительного решения, государственный строительный надзор в ходе осуществления строительства, оформление ордера на земляные работы и т.д.

И хотя в теории данные процедуры должны быть быстрыми и «прозрачными», фактически на каждом этапе может возникнуть значительное число препятствий, как ввиду несовершенства нормативной документации, так и в связи со злоупотреблениями со стороны должностных лиц.

В зависимости от ситуации данные вопросы может быть целесообразно решать как путем обращения в суд, так и во внесудебном порядке. При этом на данном этапе особое значение имеет оперативность разрешения споров, так как в строительный проект уже вложена определенная часть финансирования и приостановка его реализации неизбежно влечет убытки (взыскание таких убытков с участием специалистов Правового центра также возможно).

Серьезной проблемой могут стать претензии контролирующих органов как в части непосредственно осуществления строительства, так и в части благоустройства строительных площадок, соблюдения санитарных и экологических норм. И в данном случае специфика вопросов требует участие квалифицированных юристов уже на этапе проведения проверки либо составления протокола.

Специалисты Правового центра имеют опыт разрешения различных споров на этапе проектирования и строительства, ввода в эксплуатацию объектов недвижимости – оспаривания отказов в выдаче разрешений на строительство или ввод в эксплуатацию, предписаний контролирующих органов, постановлений о привлечении к административной ответственности и т.д.

Правовой центр «Два М» оказывает юридические услуги в сфере земельных правоотношений по следующим основным направлениям:

  • правовой анализ статуса земельного участка с точки зрения градостроительного законодательства (возможные виды и параметры застройки, ограничения и особые условия строительства), законные способы изменения данных параметров.
  • подготовка комплексных правовых заключений, в которых земельный участок или территория рассматриваются в контексте как градостроительного, так и земельного, гражданского и иного законодательства для комплексной оценки их инвестиционного потенциала и возможных рисков.
  • правовое сопровождение получения градостроительных планов земельных участков, разрешений на условно разрешённые виды использования, отклонение о предельных параметров разрешённого строительства.
  • правовое сопровождение подготовки и утверждения проектов планировки и проектов межевания территории.
  • правовое сопровождение получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения и т.д.
  •  взаимодействие с органами государственного строительного надзора, иными контролирующими органами в ходе осуществление строительства.
  • судебные споры о выдаче градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, иных документов, необходимых для осуществления строительства.

Детальная информация об оказываемых нами услугах по направлению Градостроительство приведена в соответствующем разделе нашего сайта.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги