Несоответствие ПЗЗ генеральному плану

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрабатываются с учетом положений Генерального плана о развитии территории на ближайшую перспективу. В идеале территориальные зоны ПЗЗ должны конкретизировать положения Генплана, определяя градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования и предельные параметры строительства), не изменяя при этом функциональное назначение той или иной территории, установленное Генпланом.

Однако нередко при принятии (изменении) ПЗЗ публичными органами власти утверждаются для земельных участков градостроительные регламенты, не соответствующие их функциональному назначению в Генплане. Например, участок, находящийся в соответствии с Генпланом в зоне жилой застройки, может быть включен ПЗЗ в зону озелененных территорий общего пользования и т. п., что существенно ограничивает возможности использования земельного участка его владельцем.

Несоответствие ПЗЗ Генеральному плану в части установления градостроительного регламента земельных участков является одним из распространенных нарушений при принятии ПЗЗ. Подобная ситуация противоречит закону и, в соответствии с позицией судов, является основанием для того, чтобы ПЗЗ были принудительно откорректированы.

На практике, в таких случаях суды признают ПЗЗ в части установления в отношении земельного участка территориальной зоны (противоречащей функциональной зоне этого же участка в Генплане) недействующими.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, в связи с чем их оспаривание осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции.

Если новая редакция ПЗЗ, затрагивающая интересы землепользователя, находится только в процессе принятия, землепользователю целесообразно активно участвовать в публичных слушаниях, в частности, письменно заявлять о своих возражениях (с представлением соответствующего обоснования). Формально, в соответствии с законом, публичные органы власти имеют право, но не обязаны учитывать высказанные на публичных слушаниях пожелания граждан. Однако, необходимо отметить, что очевидные нарушения закона зачастую исправляются, а если спор все же перейдет в плоскость судебного разбирательства – заявление возражений на слушаниях учитывается судом.

В случае, когда установленный ПЗЗ градостроительный регламент земельного участка препятствует его использованию в соответствии с запланированными целями, правообладатель участка вправе обратиться за внесением изменений в ПЗЗ и другую градостроительную документацию, направленных на устранение несоответствия Генплана и ПЗЗ, возврат для участка ранее существовавших видов разрешенного использования и параметров застройки или установлением новых либо потребовать в судебном порядке возмещения причиненных убытков.