Определение размера возмещения при изъятии недвижимости

Бывают ситуации, когда самого изъятия недвижимости избежать уже нельзя, но правообладатель всегда может минимизировать свои экономические потери. Для этого нужно знать, как и из чего складывается размер возмещения при изъятии, а главное – какими способами его можно увеличить. 

Что включает в себя размер возмещения при изъятии

Согласно действующему законодательству размер возмещения, подлежащий выплате правообладателю изымаемой недвижимости, включает в себя: 

• рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается в связи с изъятием (рыночную стоимость иных прав на участок, в том числе права аренды); 
• рыночную стоимость объектов капитального строительства, право собственности на которые прекращается в связи с изъятием (рыночную стоимость иных прав на них); 
• убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), причиненные изъятием недвижимости, в том числе убытки, вызванные невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами (партнерами по заключенным хозяйственным договорам).

Размер возмещения при изъятии определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Проведение оценки организует уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, или организация, которая ходатайствовала об изъятии. Оценка возмещения должна быть проведена не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю недвижимости соглашения об изъятии.

В связи с тем, что стоимость возмещения первоначально определяет лицо, которое должно выплатить такое возмещение, то можно с уверенностью сказать, что без активных действий со стороны правообладателя размер возмещения будет определен в его самых минимальных показателях. 

Расчет при изъятии рыночной стоимости земельных участков и зданий, находящихся в собственности 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. То есть когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. К ним относятся и федеральные стандарты оценки.

При этом в случае, когда стороны не пришли к согласию о выкупной цене, и изъятие происходит в судебном порядке, цена, как правило, определяется с учетом проведения судебной оценочной экспертизы.

В связи с чем, правообладателю с целью повышения шансов увеличения рыночной стоимости недвижимости, целесообразно подготовить досудебные отчеты об оценке объектов, а также в ходе судебного спора ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы в организациях, которые не являются аффилированными с уполномоченными органами. 

Следует иметь ввиду, что за изъятие земельного участка стоимость возмещения определяется исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) участка на день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Соответственно, в некоторых случаях в целях увеличения размера возмещения при изъятии (рыночной стоимости участка или права аренды) может быть целесообразно изменить ВРИ земельного участка на более «дорогой» в рамках градостроительного регламента участка. 

При этом юристы Правового центра «Два М» имеют опыт представительства в судебных процессах, связанных с изъятием имущества для государственным и муниципальных нужд и готовы оказать квалифицированную помощь по вопросам оспаривания размера возмещения при изъятии. 

Расчет компенсации за право аренды при изъятии

Необходимо отметить, что в связи отсутствием отдельного рынка прав аренды (на рынке права по договору передаются вместе с куплей-продажей зданий и право аренды участка отдельно не оценивается), вопрос оценки права аренды зависит от усмотрения оценщика существенно больше, чем оценки права собственности на здания. 

При этом законом установлено, что стоимость права аренды является производной от срока аренды. В этой связи чрезвычайно важно, чтобы при изъятии у лица был заключен договор аренды как можно на больший срок.

При наличии договора аренды, который заключен на неопределенный срок, с высокой долей вероятности уполномоченный орган воспользуется своим правом на односторонний отказ от договора, и на момент изъятия будет уже невозможно возместить компенсацию за право аренды. 

Юристы «Два М» готовы оказать помощь при заключении договоров аренды, их продлению с целью взыскания возмещения при изъятии за право аренды в наиболее полном объеме. 

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков

Возмещение при изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд включает не только рыночную стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем зданий, но и убытки, возникающие в связи с изъятием. При этом убытками являются как расходы, которые правообладатель изымаемой недвижимости понес или должен будет понести (реальный ущерб), так и недополученные им доходы (упущенная выгода). 

Например, в качестве реального ущерба будут квалифицироваться расходы по выплате штрафов, неустоек, процентов за пользование чужими денежными средствами, возникающие в связи с досрочным прекращением гражданско-правовых договоров (договоры аренды, подряда, поставки и другие). Соответственно, правообладателям изымаемой недвижимости целесообразно убедиться в наличии надлежащим образом оформленных взаимоотношений с контрагентами, позволяющих в случае изъятия получить от уполномоченного органа компенсацию таких расходов.

При определении размера упущенной выгоды при изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости рассчитываются не полученные правообладателем доходы, которые он мог бы реально получить при обычных условиях гражданского оборота. То есть если бы его право не было нарушено, исходя из разумного срока, необходимого для восстановления нарушенного права.

Для расчета размера упущенной выгоды неполученный доход определяется как разница между доходом правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества от использования такого участка и (или) объекта до наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и доходом после наступления такой причины. При этом в расчет в том числе принимается разница между доходами, которые он мог бы (предположительно) получить от использования имущества до и после наступления причины, повлекшей возникновение убытков.

Размер упущенной выгоды определяется в виде приведенного неполученного дохода на день восстановления нарушенного права по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день наступления причины, повлекшей возникновение убытков.

Так, для того, чтобы взыскать возмещение при изъятии в виде упущенной выгоды с уполномоченного органа, лицу, у которого объекты изымаются, нужно доказать, что доход от данного имущества мог быть.

Для этого необходимо, чтобы у лица были заключены договоры аренды имущества, иные договоры с контрагентами, которые могли бы доказать возникновение упущенной выгоды либо что на изымаемых объектах осуществлялась бы производственная или иная коммерческая деятельность. 

Юристы Правового центра «Два М» готовы оказать консультацию по вопросам получения возмещения при изъятии убытков, в том числе упущенной выгоды и подготовить необходимые документы, которые впоследствии докажут их наличие.

Исключительный опыт сопровождения дел, связанных с принудительным изъятием земельных участков и объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, позволяет специалистам «Два М» вырабатывать наиболее эффективную стратегию действий, направленную на получение наиболее полного возмещения в каждом конкретном случае.