Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства

Гарантии защиты прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия. Об этом свидетельствуют и вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к Закону № 214-ФЗ.

К основным гарантиям защиты прав и законных интересов дольщиков можно отнести следующие:

1. Механизм исключения мошенничества, при котором недобросовестные застройщики собирают деньги на строительство несуществующих объектов.

Закон запрещает застройщикам привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости до совершения следующих действий:

За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья установлена административная, а с мая 2016 года - и уголовная ответственность.

2. Механизм защиты дольщиков от риска «двойных продаж».

Закон регламентирует, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и только с момента такой регистрации считается заключенным.

Регистрация двух договоров ДДУ на один и тот же объект долевого строительства недопустима.

3. Гарантии возврата вложенных дольщиком денежных средств.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, с момента регистрации договора долевого участия в ЕГРН, участники долевого строительства приобретают право залога на:

  • земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности (либо право аренды, субаренды этого участка);
  • строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества.

Кроме того, застройщик должен иметь гарантии банка или заключить договор страхования ответственности перед дольщиком. Также законом установлены требования к минимальному уставному капиталу застройщика.

В случае инициирования процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщиком могут быть заявлены требования о возврате денежных средств либо о передаче объекта долевого строительства. При этом интересы дольщиков имеют приоритет по сравнению с притязаниями других кредиторов.

4. Имущественная ответственность, установленная за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Практические сложности

Несмотря на установленные законом гарантии, жесткие меры ответственности застройщиков, а также многочисленные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого строительства, проблема реальной защиты прав дольщиков не теряет актуальности, а споров, возникающих в связи с нарушениями застройщиками прав дольщиков, меньше не становится.

Используя «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства жилья (предварительные договоры купли-продажи, инвестирования и др.), недобросовестные застройщики пытаются обойти «невыгодные» для них положения законодательства о долевом строительстве, уйти от ответственности, им установленной, надеясь на правовую неосведомленность дольщика.

В таком случае участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий – у застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находится в залоге, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком (а может и отсутствовать изначально), есть риск «двойных продаж» и т.д.

Нередки случаи, когда после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик реализовывает квартиры, после чего прекращает свою фактическую деятельность, а руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. В итоге - строительство дома не ведется, и деньги получить не с кого.

Минимизировать риски сотрудничества с недобросовестным застройщиком способен анализ финансового состояния, а также предыдущего строительного опыта компании застройщика до совершения сделки.

К сожалению, даже заключенный по всем правилам договор ДДУ и кажущаяся «благонадежность» застройщика не гарантирует своевременность завершения строительства и передачи объекта долевого строительства дольщику, равно как и отсутствие недостатков новостроя или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав и профессиональное выстраивание правовой позиции позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • осуществляют консультирование и комплексную проверку документации застройщика на предмет выявления рисков на этапе заключения договора участия в долевом строительстве;
  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83 
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги