Кадастровая стоимость имущества

Кадастровая стоимость — это важнейший экономический показатель объекта недвижимости, установленный в процессе государственной кадастровой оценки. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством.

Здесь стоит обратить внимание на то, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость, это два разных понятия, однако в идеальной модели мира кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной стоимости, поскольку механизм ее определения нацелен именно на это. 

При этом от кадастровой стоимости, как публичного эквивалента стоимости земельных участков, зависят многие экономические показатели хозяйственной деятельности. Так, кадастровая стоимость: 

• используется для исчисления земельного налога и, в ряде случаев, налога на имущество; 
• влияет на размер арендных платежей за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (или размер неосновательного обогащение за пользование землей без оформления прав);
• влияет на размер выкупной цены на земельный участок, приобретаемый из государственной или муниципальной собственности;
• позволяет исключить участок из особо ценных сельхозугодий при ее снижении; 
• учитывается при расчете платы за изменение вида разрешенного использования;
• является базой для штрафов по некоторым нормам КоАП.

Механизмы оспаривания кадастровой стоимости

Правообладателям земельных участков, как правило выгодно, чтобы кадастровая стоимость их объектов была как можно ниже (за исключением случаев, связанных с изъятием имущества). При этом имеются следующие механизмы, направленные на снижения кадастровой стоимости: 

1. Первый способ, это установить (путем обращения в специальную комиссию или в суд), что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости посредством подготовки отчета об оценки рыночной стоимости земельного участка.

Здесь стоит отметить, что несмотря на то, что данный способ является наиболее популярным при оспаривании кадастровой стоимости, его нельзя назвать самым эффективным, поскольку при рассмотрении дела в суде будет проведена судебная экспертиза, где суд назначит государственного оценщика, который часто оценивает объект весьма близко к той оценки, которая была установлена изначально, снижая ее примерно лишь 10-15%.

2. Второй способ, это исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (путем обращения в бюджетное учреждение, определившую кадастровую стоимость и, при необходимости, судебного оспаривания принятого решения).

Так, при проведении государственной кадастровой оценки используются массовые методы оценки ввиду объективной невозможности исследовать каждый земельный участок по отдельности. В связи с чем, земельные участки объединяются в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов (местоположение, обременения, вид разрешенного использования и т. д.). Для каждой группы предусмотрена математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов. 

При этом, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М», при определении кадастровой стоимости чаще всего допускаются следующие ошибки: 

• отнесение земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий, что приводит к увеличению кадастровой стоимости минимум в 3-4 раза, поскольку УПКС для производства во многом меньше, чем для «коммерции»).
• при определении кадастровой участки не учитываются уникальные характеристики земельных участков по градостроительному регламенту: фактическое использование, вхождение в зоны с особыми условиями использования территорий, инженерное обеспечение, транспортная инфраструктура, рельеф и т. д. Так, например, участок может находится в зоне, которая допускает строительство, но фактически вся площадь земельного участка входит в охранную зону ЛЭП, что приводит к тому, что участок нельзя использовать под цели строительства, что существенно снижает его рыночную стоимость и как следствие и его кадастровую стоимость. 

Здесь хочется отметить, что данный способ защиты является одним из самых эффективных в вопросе уменьшения кадастровой стоимости, в случае, если указанные выше ошибки действительно имеются. А встречаются они достаточно часто, поскольку метод массовой оценки не может учитывать все факторы для каждого участка. 

При этом стоит отметить, что исправить такие ошибки можно не только в суде, но еще и на стадии проведение ГБУ подготовки к кадастровой оценки. Так, после принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) уполномоченным органом субъекта, правообладатель вправе представить в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в целях правильного определения и учета фактического использования участка при определении кадастровой стоимости участка.

А в случаях, когда на сайте ГБУ уже имеется проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки, заинтересованное лицо вправе представить замечания к Отчету об оценке, связанные с определением кадастровой стоимости.

3. Третий способ, это уменьшение кадастровой стоимости иными вариантами (через изменение ВРИ земельного участка, в т. ч. приведение его в соответствие с действующим классификатором, раздел участка и т. д.).

При этом чтобы выработать наиболее действенную стратегию защиты в каждом конкретном случае необходимо анализировать все факторы, при которых была установлена кадастровая стоимость. Комплексный подход к вопросам землепользования, который применяют в своей работе юристы «Два М», позволяет выработать эффективный правовой механизм для минимизации кадастровой стоимости земельного участка и зависящих от нее платежей в бюджет за землю и недвижимость.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.