Уточнение границ земельного участка

Юристы Правового центра «Два М», основываясь на комплексном подходе к разрешению земельных вопросов и обладая глубокими знаниями и большим опытом готовы гарантировать бизнесу предоставление юридических услуг высокого уровня.

Уточнение границ земельных участков может понадобиться в следующих случаях: 

1. В ЕГРН отсутствуют сведения о координатах границ участка;
2. Координаты точек границ определены с точностью ниже нормативной точности для земель соответствующего целевого назначения;
3. В ЕГРН содержатся противоречивые сведения о координатах какой-либо точки границ (например, в реестре содержатся несколько значений координат);
4. Присутствует реестровая ошибка в местоположении границ участка.

При вышеназванных обстоятельствах велик риск возникновения споров о границах участков.

Кроме того, отсутствие уточнённых границ участка является препятствием для совершения большинства действий, требующих участия уполномоченных в земельной сфере органов. Что особенно актуально для участков, предоставленных в аренду. В том числе может стать основанием для отказа в:

• представлении участка в аренду на новый срок или его выкупе;
• изменении разрешённого использования участка;
• разделе участка и т. д.

Таким образом, до обращения в уполномоченные органы по вышеуказанным или иным аналогичным вопросам границы участка потребуется уточнить. В ряде случаев уточнение границ участка можно совместить с его разделом или иной процедурой, но это также скажется на её общих сроках.

Сделки между частными лицами в отношении участков, границы которых не уточнены, не ограничиваются. Однако данное обстоятельство может вызвать обоснованные сомнения покупателя участка и, соответственно, негативно сказаться на цене.

Порядок уточнения границ

Уточнение границ участка предполагает несколько этапов:

1. Проведение кадастровых работ (составление кадастровым инженером межевого плана);
2. Согласование межевого плана с собственниками и арендаторами смежных участков и местной администрацией (в Москве — с Департаментом городского имущества Москвы);
3. Внесение Росреестром сведений об уточнённых границах в ЕГРН.

На практике достаточно часто возникают споры, связанные как с незаконными действиями или бездействием уполномоченных в земельной сфере органов, так и с отказом Росреестра в кадастровом учёте новых границ (необоснованной приостановкой кадастрового учёта) по формальным основаниям. Также могут возникнуть и споры со смежными землепользователями о конкретном прохождении границ участка.

Так, Росреестр нередко отказывает в учёте новых границ в ЕГРН по формальным основаниям, связанным с подготовкой межевого плана (якобы допущенными техническими нарушениями при проведении кадастровых работ и составлении данного документа). В том числе, нередко после выполнения первоначальных требований кадастровый учёт приостанавливается по новым основаниям. В таком случае вопрос о кадастровом учёте уточнённых границ разрешается в судебном порядке в рамках оспаривания незаконных действий Росреестра.

В активе юристов Правового центра «Два М» есть ряд успешных споров по вопросам уточнения границ, таким как согласование межевого плана и кадастровый учёт уточнённых границ (например, дела А40-179212/2020, А40-56009/2022).