Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Ограничение земельного участка в обороте

Возможным основанием для отказа в выкупе земельных участков из государственной и муниципальной собственности может послужить то обстоятельство, что соответствующий участок является ограниченным в обороте.

Такие земельные участки в силу прямого указания закона не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае, если федеральным законом разрешено предоставлять ограниченные в обороте земельные участки в собственность, то отказ в их предоставлении не допустим.

Исходя из указанного, в соответствующем федеральном законе должно содержаться прямое указание на то, что ограниченный в обороте участок может находиться в частной собственности граждан и юридических лиц.

В настоящее время подобных федеральных законов не принято.

Закрытый перечень земельных участков, ограниченных в обороте, установлен ЗК РФ. К таковым относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий;

Государственные природные заповедники и национальные парки, относящиеся к землям особо охраняемых природных территорий, изъяты из оборота. Иные земельные участки в пределах особо охраняемых территорий ограничиваются в обороте.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

  • особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • природоохранного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Земли особо охраняемых природных территорий могут быть федерального, регионального и местного значения. Порядок их отнесения к каждому уровню, а также порядок их использования и охраны определяется, соответственно, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Указанными органами власти могут быть установлены иные виды земель особо охраняемых территорий (земли, на которых находятся охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники, и другие).

В соответствии с действующим земельным законодательством земли особо охраняемых территорий могут быть как самостоятельной категорией земель, так и зоной в составе земель населенных пунктов. Правовой режим использования земельных участков как в составе отдельной категории, так и в составе соответствующей зоны земель населенных пунктов, един.

Таким образом, в приобретении в собственность земельного участка будет правомерно отказано в следующих случаях:

  • отнесения его к категории земель особо охраняемых природных территорий;
  • отнесения его к зоне особо охраняемых природных территорий в границах земель населенных пунктов.

В первом случае факт отнесения земельного участка к категории земель особо охраняемых природных территорий будет подтвержден документами государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт, кадастровая выписка), в которых будет указана соответствующая категория земельного участка.

Во втором случае факт отнесения земельного участка к зоне особо охраняемых природных территорий не всегда представляется возможным установить на основании имеющихся у его правообладателя документов, в том числе документов государственного кадастра недвижимости. В частности, в указанных документах категорией такого участка будет «земли населенных пунктов», а видом разрешенного использования может быть, например, «эксплуатация расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений». Вместе с тем, отказ в предоставлении в собственность участка будет правомерным только в случае, если будет доказан факт отнесения такого участка к зоне особо охраняемых природных территорий.

Согласно земельному и градостроительному законодательству существующие зоны земель населенных пунктов должны иметь свои границы. Такие границы устанавливаются в соответствующих актах органов власти, а также отражаются в правилах землепользования и застройки, на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах соответствующих поселений.

Следует отметить, что в отношении указанных участков отказ в приобретении права собственности на земельный участок будет правомерен только в том случае, если соблюдена процедура отнесения земельного участка к зоне особо охраняемых природных территорий, предусмотренная законодательством соответствующего субъекта РФ (в отношении городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) или органа местного самоуправления.

Так, например, согласно законодательству г. Москвы для отнесения земель к особо охраняемым природным территориям, Правительством г. Москвы соответствующие земли должны быть, во-первых, зарезервированы и, во-вторых, должны быть определены границы таких земель.

из состава земель лесного фонда;

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Следует отметить, что согласно лесному законодательству леса могут располагаться как на землях лесного фонда - отдельной категории земель, так и на землях иных категорий. Однако ограничиваются в обороте только земельные участки из категории земель лесного фонда. Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, отнесенном к категории земель лесного фонда, не вправе приобрести такой участок в собственность. Такой участок может быть приобретен собственниками расположенных на них объектов недвижимости исключительно в аренду.

Категория земельного участка указывается в документах государственного кадастра недвижимости, в том числе в кадастровом паспорте соответствующего участка, предоставление которого необходимо для приобретения права собственности на него. Таким образом, в случае, когда в кадастровом паспорте земельного участка будет указано, что он отнесен к категории земель лесного фонда, в предоставлении в собственность такого участка может быть правомерно отказано.

в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

В соответствии с рассматриваемым пунктом ограничению в обороте подлежат земельные участки, которые обладают следующей совокупностью признаков:
в их пределах расположены водные объекты;
данные водные объекты должны находиться в государственной или муниципальной собственности.

Согласно водному законодательству водным объектом является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Водные объекты могут быть подземными и поверхностными.

К поверхностным водным объектам относятся:

  • моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе
  • бухты, лиманы и другие);
  • водотоки (реки, ручьи, каналы);
  • водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);
  • болота;
  • природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);
  • ледники, снежники.

К подземным водным объектам относятся:

  • бассейны подземных вод;
  • водоносные горизонты.

В силу положений Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности РФ (федеральной собственности), за исключением таких водных объектов как пруд и обводненный карьер. Последние могут принадлежать на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, а также физическим и юридическим лицам.

Таким образом, ограничению в обороте подлежат земельные участки, в границах которых могут быть расположены указанные выше водные объекты, за исключением земельных участков, в границах которых расположены пруды или обводненные карьеры, находящиеся в частной собственности физических или юридических лиц. Последние могут находиться в свободном гражданско-правовом обороте.

Сведения о водных объектах, расположенных в пределах соответствующего земельного участка, могут быть указаны в качестве дополнительных в данных государственного кадастра недвижимости.

Кроме того, сведения о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований содержатся в государственном водном реестре, ведение которого осуществляется Федеральным агентством водных ресурсов.

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

К особо ценным объектам культурного наследия народов РФ относятся расположенные на ее территории историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства.

Отнесение объектов культурного наследия к особо ценным осуществляется Указом Президента РФ. Кроме того, решение о признании объекта культурного наследия федерального значения к особо ценным может быть принято Правительством РФ.

Объекты, отнесенные к числу особо ценных, включаются в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ. Включенные в указанный свод объекты, в свою очередь, могут быть представлены в ЮНЕСКО для включения их в Список всемирного наследия. Государственный свод является основным учетным перечнем особо ценных объектов, который ведется Министерством культуры РФ.

Таким образом, подтверждением отнесения объекта культурного наследия к особо ценным является указание этого объекта в Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия народов РФ. Земельные участки, на которых находятся такие объекты, ограничиваются в обороте в соответствии с рассматриваемым пунктом и не подлежат отчуждению в частную собственность.

Историко-культурным заповедником является достопримечательное место, представляющее собой выдающийся целостный историко-культурный и природный комплекс, нуждающийся в особом режиме содержания, в отношении которого принято соответствующее решение об отнесении его к историко-культурному заповеднику.

Граница соответствующего историко-культурного заповедника должна быть определена и установлена. В частности, граница историко-культурного заповедника федерального значения устанавливается Правительством РФ, регионального - в соответствии с законом субъекта РФ, местного (муниципального) значения – органом местного самоуправления.

Объекты археологического наследия - это объекты культурного наследия, в частности, частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.

Объекты археологического наследия должны быть соответствующим образом учтены. В частности, соответствующие объекты должны быть поименованы в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Данный реестр ведется Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (Росохранкультура).

Таким образом, в соответствии с настоящим пунктом ограничиваются в обороте земельные участки:

  • занятые особо ценными объектами культурного наследия, которые включены в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ или Список всемирного наследия;
  • занятые историко-культурным заповедником, границы которого установлены соответствующим образом;
  • занятые объектами археологического наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Указанные земельные участки не подлежат отчуждению в частную собственность физических и юридических лиц.

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

Для обеспечения обороны и безопасности созданы Вооруженные силы РФ. К обороне также привлекаются внутренние войска Министерства внутренних дел РФ, войска гражданской обороны. Кроме того, для выполнения отдельных задач в области обороны привлекаются инженерно-технические и дорожно-строительные воинские формирования при федеральных органах исполнительной власти, Служба внешней разведки РФ, органы федеральной службы безопасности, федеральный орган специальной связи и информации, федеральные органы государственной охраны, федеральный орган обеспечения мобилизационной подготовки органов государственной власти РФ, а также создаваемые на военное время специальные формирования.

Силы обеспечения безопасности включают в себя: Вооруженные Силы, федеральные органы безопасности, органы внутренних дел, внешней разведки, обеспечения безопасности органов законодательной, исполнительной, судебной властей и их высших должностных лиц, налоговой службы; Государственную противопожарную службу, органы службы ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, формирования гражданской обороны; внутренние войска; органы, обеспечивающие безопасное ведение работ в промышленности, энергетике, на транспорте и в сельском хозяйстве; службы обеспечения безопасности средств связи и информации, таможенные органы, природоохранные органы, органы охраны здоровья населения и другие государственные органы обеспечения безопасности.

Земельные участки, предоставленные указанным выше органам, являются участками, предоставленными для обеспечения обороны и безопасности. Также в целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для:
строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);
разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);
создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие).

Оборонная промышленность включает в себя, в том числе, разработку, производство и совершенствование вооружения и военной техники, а также развитие науки в интересах обороны.

Для таможенных нужд предоставляются, в том числе, участки, необходимые для обеспечения деятельности таможенных органов, коими являются федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области таможенного дела (Федеральная таможенная служба РФ), региональные таможенные управления, таможни, таможенные посты.

Указанные выше земельные участки, а также участки, предназначенные для обеспечения деятельности оборонной промышленности и таможенных нужд, ограничиваются в обороте в соответствии с настоящим пунктом ЗК РФ.

в границах закрытых административно-территориальных образований;

Закрытым административно-территориальным образованием признается имеющее органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

В соответствии с требованиями действующего законодательства границы закрытого административно-территориального образования должны быть определены и установлены, что позволит с точностью установить факт нахождения или ненахождения определенного земельного участка в границах закрытого административно-территориального образования.

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

В соответствии с ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

  • размещения железнодорожных путей;
  • размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
  • установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки для:

  • размещения автомобильных дорог;
  • размещения объектов дорожного сервиса, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел;
  • установления полос отвода автомобильных дорог.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

  • размещения искусственно созданных внутренних водных путей;
  • размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;
  • выделения береговой полосы.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов воздушного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

  • размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
  • размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;
    установления охранных зон с особыми условиями использования
  • земельных участков.

Земельные участки, предоставленные для размещения указанных выше объектов, ограничиваются в обороте и не подлежат отчуждению в частную собственность.

предоставленные для нужд связи;

В силу ЗК РФ земли связи используются и предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. Кроме того, в целях обеспечения нужд связи предоставляются участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая:

  • эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;
  • кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;
  • подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;
  • наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;
  • наземные сооружения и инфраструктуру спутниковой связи.

занятые объектами космической инфраструктуры;

В соответствии с ЗК РФ объектами космической инфраструктуры являются, в том числе, космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности.

Земельные участки, занятые указанными выше объектами являются ограниченными в обороте.

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

К гидротехническим сооружениям относятся плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов.

Как следует из рассматриваемого пункта, ограничение в обороте установлено в отношении земельных участков, на которых непосредственно расположено одно или несколько из поименованных выше гидротехнических сооружений.

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

Указанные в настоящем пункте земельные участки подлежат переводу в земли запаса для их консервации.

Документом, подтверждающим загрязнение участка опасными отходами и веществами, может быть заключение соответствующего органа в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Следует отметить, что предоставления такого документа для приобретения прав на земельный участок не требуется. Таким образом, доказать факт загрязнения участка опасными отходами и веществами является обязанностью органа власти, уполномоченного на предоставление соответствующего участка в собственность. В противном случае отказ в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по причине его загрязнения опасными отходами и веществами будет являться незаконным.

расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Как было указано ранее, из документов, представление которых необходимо для приобретения в собственность земельного участка, не всегда возможно установить наличие оснований для ограничения земельного участка в обороте и, следовательно, для отказа в приобретении прав на него. При этом следует отметить, что перечень таких документов, установленный Приказом Минэкономразвития РФ, является исчерпывающим, требование о предоставлении иных документов является незаконным.

Орган власти, уполномоченный на предоставление участка в собственность, при предоставлении указанных выше документов должен самостоятельно установить наличие либо отсутствие оснований для отказа в предоставлении соответствующего участка в собственность, связанных с ограничением такого участка в обороте. При этом наличие оснований для ограничения участка в обороте должно быть надлежащим образом доказано и подтверждено документально. В противном случае отказ будет являться незаконным и необоснованным и может быть обжалован в судебном порядке.

Правовой центр «Два М» оказывает юридические услуги по вопросам, связанным с оформлением прав на земельные участки, в том числе:

  • проводит юридическую экспертизу оснований для отказа в предоставлении прав на земельный участок в связи с ограничениями в обороте; 
  • готовит юридические заключения и дорожные карты касательно возможностей оспаривания ограничений, установленных в отношении земельного участка; 
  • обеспечивает защиту интересов заявителя в суде.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83 
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги