Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка может быть актуальным для его правообладателя в следующих случаях:

• текущий ВРИ участка установлен некорректно (включает «лишние» и затратные с точки зрения исчисления платежей в бюджет виды использования; установлен без учета назначения расположенных на участке объектов);
• текущий ВРИ не соответствует классификатору видов разрешенного использования (неопределенность формулировки ВРИ приводит к завышению кадастровой стоимости и платежей в бюджет; имеются проблемы с получением разрешительной документации на строительство или реконструкцию и т. д.);
• текущий ВРИ не допускает осуществление желаемого вида хозяйственной деятельности на участке.

Изменение ВРИ в случае некорректности установления

Наиболее частым случаем некорректного установления ВРИ в Москве является включение в состав ВРИ участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного вида использования также офисов или объектов торговли. Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и размера зависящей от нее арендной платы.

В подобной ситуации изменение ВРИ путем исключения лишнего вида использования позволит арендатору существенно снизить размер земельных и имущественных платежей в бюджет, а также в ряде случаев исключить здания из перечня облагаемых «кадастровым» налогом. Отметим, что производственным ВРИ охватывается абсолютно вся деятельность предприятия, включая размещение административных корпусов и помещений для сотрудников, столовых и т. д.

Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.

Правообладатель вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов, независимо от предусмотренного ПЗЗ градостроительного регламента участка. Судебная практика по данному вопросу в Москве складывается в пользу собственников недвижимости.

Опыт изменения ВРИ

Сопровождение «Два М» одного из знаковых дел (№ А40-35569/2019) позволило в 2020 году путем исключения из ВРИ участка неактуальных для клиента видов использования (общественно-деловых объектов) снизить его кадастровую стоимость почти в 4,5 раза (несмотря на нахождение участка по ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования «Ф»). Полученные судебные акты помогли в дальнейшем значительно снизить размер арендной платы и налога на имущество в отношении расположенных на участке зданий.

Изменение ВРИ в случае несоответствия классификатору ВРИ

В ряде случаев целесообразно приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

На практике ВРИ участков, установленные еще до принятия обязательного к применению в настоящее время при определении ВРИ классификатора, допускают различные трактовки, которые могут приводить к завышению земельных и имущественных платежей в бюджет, а также к проблемам с получением разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

Сопровождение «Два М» дела № А41-30025/19 позволило обосновать, что ранее установленный участку клиента ВРИ «малоэтажное жилищное строительство», с учетом обстоятельств его установления, должен соответствовать в современной классификации «индивидуальному жилищному строительству» (а не малоэтажному многоквартирному). В данном случае неверная трактовка ВРИ препятствовала получению арендатором разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участке.

Отметим, что формально процедура приведения ВРИ в соответствие с классификатором изменением ВРИ не является. В том числе, для ее осуществления не имеют значения градостроительный регламент участка, предельные параметры для испрашиваемого вида. Кроме того, применение данной процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем зачастую является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом оптимизации ВРИ.

Изменение ВРИ на желаемый вид использования

В случае, если текущий ВРИ участка не допускает осуществление желаемого вида хозяйственной деятельности, перед правообладателем встает задача изменения ВРИ, которое возможно следующими способами:

• В случае если желаемый ВРИ предусмотрен ПЗЗ в числе основных: путем обращения с заявлением об изменении ВРИ в уполномоченный орган.
• В случае если желаемый ВРИ предусмотрен ПЗЗ в числе условно разрешенных: путем получения разрешения на условно разрешенный ВРИ.
• В случае если желаемый ВРИ не предусмотрен ПЗЗ: путем внесения изменений в ПЗЗ или подготовки ППТ для инвестиционных проектов.

Для большинства участков в г. Москве ПЗЗ предусмотрен широкий перечень вспомогательных ВРИ, которые могут использоваться наряду с основным ВРИ (для его обслуживания и не только). Их применение позволяет без внесения изменений в ПЗЗ перепрофилировать до 25% существующей на участке недвижимости под прибыльные виды деятельности (в том числе, магазины, офисы, фитнес центры, склады). При этом вспомогательные ВРИ не нужно вносить в ЕГРН, и они не влияют на кадастровую стоимость участка и размер земельных и имущественных платежей в бюджет.

Соответственно, порядок изменения ВРИ зависит от наличия утвержденных ПЗЗ, вида ВРИ (основной, условно разрешенный или вспомогательный), а также прав на участок (изменение ВРИ арендованного участка в ряде случаев требует согласования собственника либо заключения дополнительного соглашения к договору аренды).

Изменение ВРИ в Москве и Московской области имеет ряд особенностей. В том числе, в ряде случаев устанавливается плата за изменение ВРИ, составляющая разницу между кадастровой стоимостью с новым и прежним ВРИ.

Грамотное определение ВРИ участка до начала реализации конкретного проекта чрезвычайно важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов. В том числе, может быть актуально установление для застраиваемой части участка льготного ВРИ (например, связанного с размещением технопарков, под которые можно подвести реализацию многих проектов), объектов социального обеспечения и т. д.). В этом случае важно, чтобы проектная документация соответствовала выбранному ВРИ.

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков. Цель юристов «Два М» – выявить наиболее эффективный вид использования, который позволит клиенту реализовать проект с наименьшими затратами, и осуществить полное сопровождение процедуры изменения ВРИ, включая разрешение всех сопутствующих вопросов в административном или судебном порядке.