Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

C 2017 г. введён в действие новый режим комплексного развития территорий – договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (в Москве – уполномоченных органов на уровне города).

Данный режим предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.

В первую очередь, данная схема может быть использована для принудительной ликвидации промышленных зон в Москве и иных крупных городах, чтобы затем передать освобождаемые территории для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.

1. Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления

Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории комплексного развития.

Заключение договора о развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:

То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой невидимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).

2. Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей развитию территории

Решение о комплексном развитии территории может быть принято органом местного самоуправления как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности. В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей. В противном случае органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества. При этом установлен довольно жесткий шестимесячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей. То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.

Таким образом, в законодательство введено дополнительное основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительным регламенту и эффективно используемым.

В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.

Следует учитывать, что если положения о комплексном устойчивом развитии соответствующей территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет. Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений. В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.

Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.

Сам порядок изъятия земельных участков для целей комплексного развития территории также предельно упрощён – обращение публичного органа в суд за решением об изъятии допускается уже через месяц после направления собственнику предложения о выкупе его недвижимости. Решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

3. Договор о комплексном развитии территорию по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.

Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:

  • подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания
  • построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объёме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично договором распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор. После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.

Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.

Возможно предположить, что данная правовая конструкция будет широко использоваться органами власти для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г.Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.

Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.

Специалисты Правового центра «Два М» рады предложить следующие услуги, связанные с заключением договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя объекта недвижимости:

  • анализ возможностей и оценка потенциала территории для заключения договора о ее развитии;
  • сопровождение процедуры подготовки проектов планировки и межевания территории для заключения договора о комплексном развитии территории;
  • сопровождение процедуры обращения в уполномоченный орган для принятия им решения о развитии застроенной территории;
  • комплексное сопровождение участия в торгах, заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, осуществления строительства;
  • юридические услуги по защите прав заказчика при оспаривании решений по комплексному развитию территории, в том числе по изъятию объектов недвижимости, оспариванию оценки изымаемого объекта;
  • защита интересов заказчика в суде.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги