Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Генеральный план и правила землепользования и застройки

Градостроительным кодексом предусмотрен ряд видов документации территориального планирования и градостроительного зонирования - схемы территориального планирования Российской федерации, субъектов РФ, муниципальных районов и городских округов; генеральные планы, правила землепользования и застройки.

При этом, с точки зрения застройки конкретных участков наибольшее значение имеют генеральные планы и правила землепользования и застройки.

Генеральный план принимается на уровне поселения или городского округа (в Москве – единый на всю территорию города) и устанавливает основные положения развития территории на ближайшую перспективу.

В том числе:

  • границы населённых пунктов

  • функциональные зоны (жилые, промышленные и т.д.). В том числе территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.

  • зоны с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения и т.д.) в которых запрещено или ограничено строительство.
  • транспортные магистрали.
  • метрополитен и железнодорожный транспорт.

Таким образом, Генеральный план предназначен для отображения основных задач дальнейшего развития муниципального образования. Функциональное зонирование территории Генерального плана определяет, как в дальнейшем должно изменяться использование территории для того, чтобы были достигнуты параметры перспективного развития (отсюда разделение территории на зоны сохраняемой, планируемой, сохраняемой с изменением назначения застройки).

При этом Генеральный план не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки. То есть сам по себе, без учёта правил землепользования и застройки, Генплан не содержит необходимых исходных данных для заполнения ГПЗУ.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия ПЗЗ Генеральному плану).

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрабатываются в отношении поселения (городского округа) либо отдельно в отношении их частей.

Наиболее значимая часть ПЗЗ это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а так же карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем в  функциональные зоны в генеральном плане.

Как правило, в пределах города или поселения выделяются следующие зоны допускающие застройку:

  • жилые различных видов (индивидуальной, мало- средне и многоэтажной застройки). В жилых зонах с теми или иными ограничениями допускается размещение объектов торговли, офисов, образовательных и спортивных объектов.
  • общественно-деловые, для размещения объектов торговли, офисов, государственных учреждений и т.д. в различных сочетаниях.
  • промышленные и коммунально-складские различных видов, включая смешанные с общественно-деловые
  • специальные для различных объектов инженерной и иной инфраструктуры.
  • для садоводства и дачного строительства.

Также выделяются различные территориальные зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны устанавливаться перечни видов разрешённого использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные), показатели предельного процента застройки и ее высотности (этажности). Могут устанавливаться отдельные требования к некоторым категориям объектов (например, предельные площади магазинов в жилых зонах). Кроме того, Правила землепользования и застройки устанавливают территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории в ПЗЗ, как и в Генеральном плане, отображают обобщённое содержание различных документов, которыми такие зоны устанавливаются.

Аналогично, правила землепользования и застройки воспроизводят положения документов более высокого уровня о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных и иных объектов федерального, регионального и районного значения.

Таким образом, при наличии в поселении корректно составленных правил землепользования и застройки они содержат исчерпывающие сведения для заполнения ГПЗУ.

В то же время, далеко не всегда правила землепользования и застройки составлены надлежащим образом.

Специалисты Правового центра «Два М» обладают обширным опытом в сфере оформления земельных и градостроительных отношений и предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с получением градостроительного плана земельного участка:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалование незаконных действий уполномоченных органов, связанных с выдачей ГПЗУ;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам выдачи ГПЗУ и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • полное юридическое сопровождение процедуры получения нового градостроительного плана земельного участка, либо внесения изменений в существующий;
  • представление интересов в государственных и муниципальных органах в ходе процедуры выдачи ГПЗУ;
  • представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций по вопросу обжалования незаконных действий (бездействия) уполномоченных органов, связанных с выдачей ГПЗУ.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83 
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги