Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Изменение правил землепользования и застройки

Изменение правил землепользования и застройки необходимо в случае, если правообладатель участка желает использовать его способом, не предусмотренным действующими ПЗЗ. В том числе в случаях,, когда ПЗЗ не допускают или существенно ограничивают новое строительство (в частности территории «сохраняемого землепользования» В Москве с нулевыми параметрами разрешённого строительства).

Любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки. Граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой:

  • если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ, СНТ и других);
  • в иных случаях (перечень оснований законом не ограничен).

Закон не устанавливает, что заявителями могут выступать лишь лица, чьи участки будут затронуты предполагаемыми изменениями. Следовательно, выступать с предложением о внесении изменений в ПЗЗ могут любые лица. Но результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от их обоснования с точки зрения заинтересованного лица.

При этом, однако, предложения, с которыми заявитель может обратиться в соответствующем заявлении, ограничены. Физическое или юридическое лицо может выступить:

  • с предложением об изменении границ территориальных зон, т.е. может попросить включить свой земельный участок в границы одной из перечня предусмотренных данным ПЗЗ территориальных зон (подробнее о понятии территориальной зоны и её влиянии на возможности использования земельного участка);
  • с предложением об изменении градостроительного регламента территориальной зоны. В этом случае землепользователь предлагает изменить параметры использования всех участков в границах соответствующей территориальной зоны – например, расширить перечень видов разрешённого использования в градостроительном регламенте данной зоны. Последствиями такого изменения правил землепользования и застройки может воспользоваться каждый, кто владеет земельным участком в данной терзоне – например, сможет установить для своего участка вид разрешённого использования, внесённый по инициативе другого землепользователя.

Кроме того, в отдельных случаях землепользователи и иные лица вправе ходатайствовать об иных изменениях правил землепользования и застройки (например, может заявлять об установлении в отношении участка территориальной зоны, не предусмотренной действующими ПЗЗ). Заявить такое предложение возможно, если правила землепользования и застройки не соответствуют генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района в результате того, что генеральные планы или схема изменились.

Следует уточнить, что изменение правил землепользования и застройки, при отсутствии каких-либо нарушений в их принятии, является правом, а не обязанностью компетентного органа. Иными словами, при поступлении предложения об изменении ПЗЗ госорган обязан рассмотреть его. В случае, если высказанные частным лицом предложения соответствуют проекту развития территории, выраженному в Генеральном плане и текущей градостроительной политике, госорган может принять решение об изменении ПЗЗ, однако вправе и отказать в этом.

Случаи, когда изменение ПЗЗ обязательно, что может быть связано с их противоречащим закону содержанием или с нарушением порядка их принятия, описаны в ином разделе.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ аналогичен порядку их принятия.

Инициативное лицо обращается в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с предложением о внесении изменений в ПЗЗ (данный орган после принятия Правил землепользования и застройки не распускается).

В течение 30 дней со дня поступления предложения Комиссия рассматривает его и готовит заключение, где отражает своё мнение о целесообразности внесения изменений в принятые ПЗЗ и вносит рекомендации согласиться с поступившим предложением либо отвергнуть его. Такое заключение Комиссии направляется главе местной администрации (в городах федерального значения – в высший исполнительный орган власти, например, в Москве – в Правительство Москвы).

Указанный орган, учитывая рекомендации Комиссии по подготовке ПЗЗ, принимает в тридцатидневный срок решение о подготовке проекта изменений в правила землепользования и застройки либо решение об отклонении предложения заявителя. В последнем случае решение должно содержать причины, по которым предложение частного лица было отклонено. Положительное решение о подготовке проекта изменений в ПЗЗ должно быть опубликовано для всеобщего сведения.

В случае положительного решения главы местной администрации (высшего исполнительного органа власти) Комиссия по подготовке проекта ПЗЗ готовит проект изменений в ПЗЗ. Данный проект должен пройти необходимые согласования в органах государственной власти и местного самоуправления (их состав различен в зависимости от того, какие изменения предполагается внести в ПЗЗ).

После согласования со стороны публичных органов наступает черёд публичных слушаний. Публичные слушания проводятся в том же порядке, что и при принятии ПЗЗ. При этом, в случае, если внесение изменений предполагает изменений градостроительного регламента территориальной зоны, публичные слушания проводятся с участием правообладателей только тех земельных участков, которые расположены в границах данной территориальной зоны. Если проект изменений предполагает введение в ПЗЗ новой территориальной зоны и данная зона предусматривает размещение объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей объектов недвижимости, подверженных риску такого негативного воздействия.

Для иных случаев изменения ПЗЗ федеральное законодательство не предусматривает каких-либо особенностей в проведении публичных слушаний.

Порядок изменения правил землепользования и застройки в Московской области

Поскольку в г.Москве правила землепользования и застройки до сих пор не приняты (утверждение ожидается в июле 2017 г.), вопросы изменения ПЗЗ применимы в большей степени к законодательству Московской области.

Правила землепользования и застройки муниципальных образований Московской области, зачастую приняты с большим количеством нарушений, что может сказываться на правах землепользователей. Например,

  • пересечение границ участка границами территориальной зоны;
  • установление территориальных зон, не соответствующих функциональному зонированию градостроительного регламента;
  • включение в графическую часть ПЗЗ территориальных зон, не отражённых в текстовой части и т.д.

В случае, если градостроительный регламент ПЗЗ создаёт препятствия в пользовании и застройке участка, помимо действий по оспариванию можно использовать возможность ходатайствовать перед компетентным органом об изменении соответствующей части ПЗЗ.

Компетентным органом власти Московской области, на который возложено исполнение основных функций по изменению ПЗЗ внутри данного региона, является Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области. Изменение ПЗЗ, в соответствии с законодательством Московской области, происходит в 4 этапа:

  • принятие Главным управлением архитектуры решения о подготовке проекта изменений в ПЗЗ;
  • утверждение технического задания на подготовку проекта изменений в ПЗЗ;
  • получение согласований и проведение публичных слушаний;
  • принятие изменений в Правила землепользования и застройки.

На каждом этапе проект также проходит согласование в иных органах власти в Московской области в сфере законодательства: на 1, 2 и 3 этапах необходимость внесения изменений подтверждается Комиссией по подготовке правил землепользования и застройки МО, Градостроительным Советом МО. На этапе утверждения технического задания и самого проекта изменений в правила землепользования и застройки он согласуется с широким перечнем профильных министерств Московской области, ответственных за соблюдение различных нормативов. Поскольку перечень согласующих субъектов при утверждении технического задания и самих изменений в ПЗЗ совпадает, это позволяет думать, что судьба проекта изменений решается ещё на этапе технического задания.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки – длительная процедура, однако, с помощью данного инструмента можно эффективно корректировать недостатки градостроительного регламента конкретной территории или в целом ПЗЗ.

При этом, применение данного инструмента не требует от заявителя несения каких-либо затрат (в отличие, например, от альтернативного способа корректировки градостроительного регламента - подготовки проекта планировки территории). Однако, данное достоинство уравновешивается тем, что вносить изменения в ПЗЗ по инициативе частного лица уполномоченный орган не обязан.

Специалисты Правового центра «Два М» предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с внесением изменений в Правила землепользования и застройки:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, перспективами изменения градостроительного регламента путём внесения изменений в ПЗЗ;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с внесением изменений правил землепользования и застройки и изменением градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами;
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций в случае отказа уполномоченного органа во внесении изменений в правила землепользования и застройки.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83 
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги