Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Распространённые нарушения прав и законных интересов землепользователя при принятии ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка, т.е. параметрах разрешённого использования и застройки земельного участка.

Правила землепользования и застройки, в которых приняты параметры разрешённого использования участка, не соответствующие ожиданиям землепользователя, могут нарушать права землепользователя одним из следующих способов:

  1. устанавливать в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой противоречат цели предоставления участка;
  2. относить земельный участок к двум и более территориальным зонам;
  3. устанавливать иные ограничения использования земельного участка (зоны с особыми условиями использования территории и др.);
  4. устанавливать в отношении земельного участка параметры разрешённого строительства, в соответствии с которыми застройка участка становится невозможной или экономически нецелесообразной.

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройки во время процедуры публичных слушаний, либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

1. ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ может быть установлен для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства. При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора). В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

2. ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон. По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к органу кадастрового учёта (после 2016 г. – органу регистрации прав).

3. ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения НПА, установившие указанную границу.

4. ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена.

В иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки. Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства фразу «определяется проектом планировки территории». Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории - длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ должно оспариваться в судебном порядке.

Специалисты Правового центра «Два М» обладают обширным опытом в сфере земельных и градостроительных отношений и предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с оспариванием градостроительного регламента земельных участков, установленного Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалованием документов, устанавливающих градостроительный регламент;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами.
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций по вопросу оспаривания положений документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка, в т.ч. генерального плана и правил землепользования и застройки.
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83 
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги