Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Защита прав землепользователя путём оспаривания утверждённых правил землепользования и застройки

В том случае, если утверждённые правила землепользования и застройки содержат положения, нарушающие права землепользователя, они должны оспариваться в судебном порядке.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в суд общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г.Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Оспаривание ПЗЗ будет наиболее эффективным в том случае, если имеются очевидные нарушения законности в их содержании или порядке принятия:

  • пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в 2-х и более территориальных зонах);

Данная ситуация является прямым нарушением указаний закона. В соответствии с устойчивой судебной практикой, если суд на основании сведений государственного кадастра недвижимости установит, что границы земельного участка пересекаются границами территориальных зон, и границы земельного участка были сформированы до введения в действие правил землепользования и застройки, сведения правил землепользования и застройки о границах терзон в указанной части подлежат безусловной отмене.

  • несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

  • грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ.

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Кроме того, Правила землепользования и застройки могут быть оспорены в той части, в которой они включают зонирование по нормативам, установленным иными актами. Например, границы зон с особыми условиями использования территории устанавливаются специальными нормативными актами и вносятся в кадастр; ПЗЗ должны лишь запечатлеть границы данных зон, уже установленные другими актами.

В связи с этим, в случае, если Ваши права нарушены не территориальным зонированием, а тем, что ПЗЗ зафиксировало нахождение на участке зон с особыми условиями использования территории, необходимо оспаривать не положения ПЗЗ, а сами исходные нормативные акты, которыми границы зон с особыми условиями использования территории были установлены.

Вместе с тем, в отношении оспаривания правил землепользования и застройки по иным основаниям точки зрения судов расходятся. Наиболее часто землепользователи обращаются в суд за оспариванием ПЗЗ в тех случаях, когда их положения противоречат либо тому, как используется участок на момент оспаривания, либо тому, как сам землепользователь планирует использовать участок в будущем.

При этом, в большинстве случаев суды отказываются изменять ПЗЗ на основании того, что их положения противоречат существующему землепользованию. Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешённое использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, т.е. отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.

Как было отмечено выше, участки и размещённые на их территории капитальные объекты могут использоваться без приведения в соответствии с ПЗЗ, если это не угрожает безопасности других лиц. При этом, застройка и реконструкция на таких участках запрещена.

В случае, если с принятием Правил землепользования и застройки арендатор земельного участка потерял возможность использовать его в соответствии с требованиями договора, суд правомочен расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом, в соответствии с существующей практикой суд может взыскать с арендодателя всё, что было выплачено по договору аренды, поскольку арендатор так и не получил возможности реализовать свой законный интерес в арендных отношениях.

Специалисты Правового центра «Два М» обладают обширным опытом в сфере земельных и градостроительных отношений и предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с оспариванием градостроительного регламента земельных участков, установленного Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалованием документов, устанавливающих градостроительный регламент;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами.
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций по вопросу оспаривания положений документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка, в т.ч. генерального плана и правил землепользования и застройки.
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги