Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Градостроительный регламент участка. Градостроительный план (ГПЗУ)

Термином «градостроительный регламент» обозначатся совокупность требований к застройке и использованию земельного участка. Соответствие данным требованиям является обязательным условиям для законного осуществления строительства или реконструкции недвижимости

В состав сведений градостроительного регламента входят:

  • виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные).
  • максимальный процент застройки участка.
  • максимальная высотность застройки.
  • предельные отступы от границ земельного участка до объектов недвижимости.

Также могут устанавливаться дополнительные требования, такие как предельные размеры земельных участков, специфические требования к определенным видам недвижимости (к примеру – ограничение на площадь торговых объектов в жилых зонах) и т.д.

ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Сведения о градостроительном регламенте указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который является исходным документом для проектирования и строительства. Именно исходя из содержания градостроительного плана уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство определяет, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

Кроме того, в ГПЗУ указываются, в том числе, сведения:

  • о нахождении участка (части участка) в зонах с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, охранные и т.д. влияющих на возможность строительства на нем.
  • о технических условиях подключения к инженерным коммуникациям.

В связи с этим на практике именно градостроительный план земельного участка является документом, подтверждающим возможность строительства на земельном участке конкретных видов недвижимости. Соответственно, содержанием градостроительного плана определяется коммерческая ценность земельного участка. При неблагоприятном содержании данного документа она становится практически нулевой.

В норме градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Сведения, прямо не предусмотренные в данных документах, могут вноситься на основании нормативов градостроительного проектирования различных уровней, схем территориального планирования субъекта федерации и муниципального района и т.д.

Градостроительный план земельного участка

Кроме итого в ГПЗУ вносятся сведения о различных зонах с особыми условиями использования территории, на основании документов, устанавливающих режим таких зон.

В норме ГПЗУ является, фактически, выпиской из этих документов, не может устанавливать никаких новых параметров, а только отражает уже установленные в действующих документах.

В то же время, в Москве правила землепользования и застройки отличаются существенной спецификой, в том числе для значительной части территории устанавливают режим, запрещающий новое строительство.

Во многих поселениях Московской области правила землепользования и застройки также отсутствуют либо составлены некорректно, не содержат части принципиально важных сведений или внутренне противоречивы.

В связи с этим получение градостроительного плана земельного участка в ряде случаев становится весьма непростой задачей. При этом в Москве и в Московской области существует собственная специфика данной процедуры.

Срок действия ГПЗУ

После 1 июля 2017 г. вступают в силу поправки в Градостроительных кодекс, в соответствии с которыми срок действия ГПЗУ ограничивается тремя годами. По истечении данного срока ГПЗУ не может использоваться для осуществления проектирования и получения разрешения на строительство.

В соответствии с прежним регулированием ГПЗУ действует бессрочно, но в то же время при изменении документов, определяющих градостроительный регламент и иные условия градостроительной деятельности на участке, ранее выданный ГПЗУ фактически утрачивает силу в соответствующей части.

В отношении ранее выданных ГПЗУ на региональном уровне устанавливается срок их действия, который исчисляется с 01 января 2017 г. и может составлять от трех до восьми лет. В Москве и Московской области установлен трёхлетний срок действия таких ГПЗУ – до 1 января 2020 г.

При этом прямо не указывается, сохраняет ли ГПЗУ действие в случае, если в течение трехлетнего срока произойдет изменение Правил землепользования и застройки или иных документов, устанавливающих градостроительный регламент + или границы зон с особыми условиями использования территории.

По смысла закона, установление трёхлетнего срока действия ГПЗУ направлено, в том числе, на обеспечение стабильности для застройщика, который может осуществлять проектирование и иную подготовку к строительству без риска того, что параметры возможного строительства будут пересмотрены.

Так Градостроительным кодексом предусмотрено что при выдаче разрешения на строительство проектная документация проверяется на соответствие параметрам градостроительного регламента, действовавшим на момент выдачи ГПЗУ.

В то же время в части отнесения участка к зонам с особыми условиями использования территории, устанавливаемым в соответствии с земельным и иным законодательством такой оговорки закон не предусматривает.

При установлении или изменении границ таких зон соответствующими нормативами не предусмотрен учет ранее выданных ГПЗУ при определении границ данных зон. Кроме того, многие из таких зон устанавливаются исходя из объективных физических факторов (санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны газопроводов и т.д.), соответственно, связанные с ними ограничения возникают с момента ввода в эксплуатацию соответствующих объектов, независимо от того, установлены ли эти зоны на бумаге.

Таким образом, трёхлетний срок действия ГПЗУ если и предоставляет застройщику определенные гарантии стабильности, то только в части определяемых градостроительным регламентом перечня видов разрешенного использования, показателей плотности и высотности застройки, но не в части иных ограничений в использовании участка.

Ответ на вопрос о том, что именно означает для застройщика установление трехлетнего срока действия ГПЗУ, остается за практикой.

Специалисты Правового центра «Два М» обладают обширным опытом в сфере оформления земельных и градостроительных отношений и предлагают следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с получением градостроительного плана земельного участка:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалование незаконных действий уполномоченных органов, связанных с выдачей ГПЗУ;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам выдачи ГПЗУ и установления градостроительного регламента земельного участка,
  • полное юридическое сопровождение процедуры получения нового градостроительного плана земельного участка, либо внесения изменений в существующий.
  • представление интересов в государственных и муниципальных органах в ходе процедуры выдачи ГПЗУ.
  • представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций по вопросу обжалования незаконных действий (бездействия) уполномоченных органов, связанных с выдачей ГПЗУ.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги