Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Получение ГПЗУ в г. Москве

Строительство на территории Москвы имеет свою специфику, обусловленную как объективными факторами – повышенной ценностью столичной земли, высокой плотностью населения и соответствующими нагрузками на инфраструктуру и т.д., так и историей развития регулирования градостроительных отношении в Москве.

Правила землепользования и застройки г. Москвы и иные документы, определяющие градостроительный регламент

В настоящее время основным документом, регулирующим градостроительную деятельность в Столице, являются Правила землепользования и застройки г. Москвы, принятые в марте 2017 г (распространяются на всю территорию «старой» Москвы и территорию «новой» Москвы кроме городов Троицк и Щербинка).

Таким образом, в настоящее время отпали основания для практиковавшейся ранее выдачи ГПЗУ в «ручном» режиме на основании решений Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы или ее рабочей группы.

Основное назначение Правил землепользовании и застройки – разделение города на территориальные зоны и установление для них градостроительного регламента – перечня видов, разрешенного использования, плотности и высотности застройки, иных параметров строительства. Градостроительный план земельного участка, в соответствии с действующим законодательством, фактически является выпиской из данных правил (а также из проекта планировки территории при его наличии).

Спецификой данных правил является разграничение предназначенной под застройку территории Москвы на зоны, в которых разрешается новое строительство, и зоны сохраняемого фактического использования. Также Правила землепользования и застройки устанавливают различие зоны, в которых капитальное строительство не допускается в принципе, или на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а параметры застройки определяются в специальном порядке.

Для зон, в которых новое строительство разрешено, установлены перечни видов разрешённого использования, предельные значения плотности и высотности застройки. Соответственно в данных зонах проектирование и строительство осуществляется по усмотрению правообладателя в установленных Правилах землепользования и застройки, иной нормативной документацией пределах (если отсутствуют основания, при которых обязательна разработка проекта планировки).

При этом, помимо принципиального решения о запрете или существенном ограничении нового строительства на значительной части территории города, утвержденные ПЗЗ имеют и ряд локальных недостатков, нарушающих права отдельных землепользователей. В том числе имеются случаи пересечения границами территориальных зон ранее сформированных земельных участков. В связи с этим в ряде случаев может быть актуально судебное обжалование ПЗЗ.

О зонах сохраняемого фактического использования

В зонах сохраняемого фактического использования (обозначены литерой «Ф») виды разрешенного использования участков и недвижимости и предельные параметры строительства определяются существующими данными Единого государственного реестра недвижимости. Соответственно, в данной зоне невозможно новое строительство и существенно ограничена реконструкция – не допускается увеличение площади объектов (даже незначительное), и изменение их назначения в результате реконструкции (кроме изменения одного ранее установленного вида разрешенного использования на другой).

Режим зон сохраняемого фактического использования установлен для подавляющей части сложившейся жилой застройки (включая и отдельно стоящие объекты производственного, административного и иного назначения в границах таких зон) а также многих промышленных зон Москвы.

Соответственно, новое строительство (а в большинстве случаев и реконструкция) в данных зонах невозможно до внесения изменений в ПЗЗ в установленном порядке, включающем ряд согласований и публичные слушания. Соответственно, правообладателям участков в данной зоне, если они намерены осуществлять застройку, необходимо будет инициировать процедуру изменения ПЗЗ.

О режиме участков, в отношении которых ранее выданы градостроительные планы

Правила землепользования и застройки устанавливают специальный режим для участков, в отношении которых до 1 января 2017 г. выдан градостроительный план (или уполномоченными органами одобрен его проект). Такие участки отражены в ПЗЗ в качестве отдельных территориальных зон, градостроительный регламент которых соответствует ранее утвержденному градостроительному плану. При этом, поскольку иного градостроительного регламента для этих участков ПЗЗ не устанавливают, действие ранее выданных ГПЗУ в таком случае становится фактически бессрочным. Так после истечения трёхлетнего срока действия таких ГПЗУ в январе 2020 г. иного градостроительного регламента данных зон не появится. Какой-либо привязки установленного градостроительного регламента к сроку действия ГПЗУ ПЗЗ не содержат.

При этом необходимо отметить, что ряд ГПЗУ (сведений об отмене которых до утверждения ПЗЗ нет), в утвержденных Правилах землепользования и застройки не отражены.

Иные документы, определяющие включаемые в ГПЗУ сведения

Помимо сведений о градостроительном регламенте, установленном Правилами землепользования и застройки, ГПЗУ содержит также сведения о различных зонах с особыми условиями использования территории. Порядок определения границ таких зон и режим градостроительной деятельности в них определяются актами в различных сферах – санитарно-эпидемиологического благополучия, пожарной безопасности, охраны объектов культурного наследия и т.д. В частности существенным для целей застройки является наличие охранных и технических зон трубопроводов и иных инженерных сооружений, санитарно-защитных зон предприятий, водоохранных зон, охранных зон, устанавливаемых для объектов культурного наследия и т.д. В Правилах землепользования и застройки данные зоны лишь отражаются в соответствии с утверждёнными актами. Соответственно, само по себе отсутствие таких зон в ПЗЗ не означает, что они не будут отражены в выданном ГПЗУ.

Соответственно, как при предварительном анализе градостроительного потенциала участка (в т.ч. при планировании инвестиций), так и при оценке законности выданного ГПЗУ необходимо руководствоваться отраслевыми актами, устанавливающими режимы соответствующих зон.

В случае наличия действующего проекта планировки территории градостроительный регламент определяется на основании данного документа.

Порядок выдачи ГПЗУ

Срок выдачи ГПЗУ составляет 30 календарных дней, а после 1 июля 2017 г. – 20 рабочих дней.

Для выдачи ГПЗУ в Москве не требуется обязательного предоставления каких-либо документов, кроме подтверждающих права на участок и полномочия заявителя. В то же время в зависимости от конкретной ситуации ряд документов может быть представлен по инициативе заявителя.

В случае необоснованного отказа в выдаче ГПЗУ, его невыдачи в установленный срок, либо выдачи ГПЗУ с некорректными параметрами разрешенного строительства, такие действия (бездействие) могут быть обжалованы в судебном порядке.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие услуги по юридическому сопровождению вопросов, связанных с получением градостроительного плана земельного участка в г. Москве:

  • правовая экспертиза градостроительного регламента земельного участка заказчика с целью выявления проблемных моментов при получении ГПЗУ, а также определения параметров градостроительного регламента, на которые заказчик имеет возможность рассчитывать при получении ГПЗУ;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам выдачи ГПЗУ в г. Москве и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • полное юридическое сопровождение процедуры получения ГПЗУ в г. Москве, либо внесения изменений в существующий ГПЗУ;
  • представление интересов в государственных и муниципальных органах в ходе процедуры выдачи ГПЗУ;
  • оспаривание действий или бездействия публичных органов города Москвы, связанных с выдачей или уклонением от выдачи ГПЗУ, включая оспаривание конкретных параметров, выданных ГПЗУ.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги