Правовой центр «Два М» осуществляет защиту интересов землепользователей при подготовке и корректировке проектов межевания. В том числе – ведение суетных споров, связанных с проектами межевания.
Проект межевания территории (ПМТ) представляет собой документ территориального планирования, который отображает:
Проект межевания готовится либо в виде отдельного документа (как правило, для застроенных территории) либо как раздел проекта планировки (при планировании нового строительства).
Проект межевания, как и проект планировки территории, состоит из основной части и материалов по обоснованию. Основная часть включает в себя:
В контексте земельного законодательства проект межевания является основанием для формирования земельного участка и его постановки на кадастровый учет, минуя стадию утверждения схемы расположения участка.
При этом на территории, для которой утверждён проект межевания, не допускается формирование земельных участков из государственных земель иначе как в соответствии с этим проектом (не допускается утверждение схемы расположения участка, отличающейся от проекта межевания).
Также в ряде случаев, в том числе на территориях существующей жилой застройки, территориях осваиваемых под садоводств, проект межевания является единственным способом формирования участков из земель неразграниченной государственной собственности (кроме случаев предоставления участков собственникам существующих зданий и ряда иных исключений).
При этом в Москве наличие проекта межевания необходимо для присоединения к предоставленному под эксплуатацию здания участку дополнительной площади.
Основные практические ситуации, когда принципиально важно содержание проекта межевания:
- формирования или изменения границ существующих участков. В том числе – увеличение участка под зданием, формирование придомовых участков под многоквартирными домами и др.;
- формирование новых участков, в случаях, когда не допускается использование для этого схемы расположения участка. В том числе для образования участков под существующими зданиями, свободных участков для выставления на торги;
- корректировка ранее определенных проектом межевания границ территории общего пользования (красных линий).
Проект межевания разрабатывается по решению уполномоченного органа (в Москве – ДГИ Москвы). Которое в свою очередь может быть принято как по обращениям уполномоченных лиц, так и по собственной инициативе такого органа.
При этом именно этап принятия решения уполномоченным органом является весьма важным так как такое решение во многом предопределяет содержание будущего проекта. Соответственно, при инициировании процедуры подготовки проекта межевания или внесения в него изменений важно составить грамотное правовое и техническое обоснование как необходимости такого решения так и конкретных параметров участков, которые должны быть учтены при разработке проекта.
Далее следует разработка проекта специализированной организацией, привлекаемой в различных ситуациях либо заявителем, либо уполномоченным органом. После чего - его утверждение уполномоченным органом после предусмотренных региональным законодательством промежуточных процедур.
Предметом судебных споров о проектах межевания нередко становится:
- оспаривание отказа уполномоченного органа в подготовке проекта межевания иди во внесении изменений в существующий проект по инициативе заинтересованного лица;
- оспаривание проекта межевания, нарушающего интересы землепользователя.
При этом в случаях когда проект межевания принят с нарушениями, затрагивающими права владельца участка возможно как его прямое оспаривание, так и обращение в уполномоченный орган за его корректировкой и в случае отказа, его оспаривание в суде.
Сложившаяся судебная практика достаточно благоприятно для землепользователей. Так отказ в разработке или корректировке проекта межевания не может быть произвольным, уполномоченный орган должен обосновать правомерность отклонения приложений заинтересованного лица. В связи с этим оспаривание отказа в подготовке проекта межевания иле внесении в него изменений является достаточно эффективным способом судебной защиты в условиях, когда существующее положение нарушает интересы владельца участка.