Особо охраняемые природные территории (ООПТ)

Правовой центр «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг, связанных со строительством и эксплуатацией недвижимости на землях особо охраняемых природных территорий (ООПТ).


Особо охраняемая природная территории (далее – ООПТ) является одной из зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).

Значение данной зоны состоит в сохранении территорий и объектов, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение для региона или страны в целом. Все ООПТ относятся к объектам общенационального достояния.

Виды особо охраняемых природных территорий

В зависимости от назначения и особенностей режима использования, в соответствии с федеральным законом ООПТ подразделяются на следующие категории:

  • Государственные природные заповедники;
  • Национальные парки;
  • Природные парки;
  • Природные заказники;
  • Памятники природы;
  • Дендрологические парки и ботанические сады.


Вместе с тем, законами субъектов РФ могут устанавливаться и иные, прямо не поименованные в федеральном законе, категории особо охраняемых природных территорий. 

Также региональным законодательством могут устанавливаться территории, не относящиеся к ООПТ, но имеющие схожее назначение и набор ограничений. Так законодательством города Москвы предусмотрены объекты природного комплекса, включая особо охраняемые зелёные территории, со своим набором ограничений и охранных мер.

В зависимости от статуса, все особо охраняемые природные территории можно также разделить на следующие три группы:

  • ООПТ федерального значения;
  • ООПТ регионального значения;
  • ООПТ местного значения.


Государственные природные заповедники и национальные парки в силу прямого указания закона относятся к ООПТ федерального значения, а земельные участки и природные ресурсы, расположенные в их границах, находятся в федеральной собственности, из которой не подлежат отчуждению.

Природные парки отнесены к ООПТ регионального значения. Остальные особо охраняемые природные территории могут быть отнесены как к ООПТ федерального, так и к ООПТ регионального значения. ООПТ местного значения создаются, в свою очередь, органами местного самоуправления в пределах соответствующего муниципального образования.

В составе отдельных видов ООПТ, например, национальных и природных парков, производится также внутреннее функциональное зонирование с выделением зон хозяйственного назначения, охраны объектов культурного наследия, рекреационных, физкультурно-оздоровительных, заповедных и прочих зон.

Юристы «Два М» помогут разобраться в вопросах, связанных с особо охраняемыми природными территориями

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт в решении практических задач, связанных с вопросами реализации деятельности в границах ООПТ.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Так, юристы помогут:

  • Разобраться с ограничениями, которые накладывают данные зоны, определить виды деятельности, которые разрешены и (или) наоборот запрещены, в связи с вхождением участка в зону с особыми условиями использования (в рамках градостроительно-земельного аудита);
  • Обосновать возможность ведения на данной территории строительной и иной деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками (например, при получении согласований/разрешений);
  • При наличии соответствующих условий в максимальном размере взыскать убытки с уполномоченных органов, по распоряжению которых такая территория была установлена. 

Режим особо охраняемых природных территорий

В силу прямого указания закона, для земель ООПТ не устанавливается градостроительный регламент, в том числе, не применяются Правила землепользования и застройки. 

Инвестору, планирующему застройку участка, следует иметь ввиду, что ограничения использования участков в границах ООПТ, а также вопросы их охраны и защиты, определяются положением о соответствующей особо охраняемой природной территории (далее – «Положение»), принимаемым на соответствующем уровне органами государственной власти или местного самоуправления.

Положением могут быть предусмотрены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, в том числе, применительно к каждой функциональной зоне ООПТ.

В случае, если режим ООПТ допускает строительство на участке, Положением устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости (за исключением линейных объектов).

Как правило, Положением устанавливается достаточно жесткий режим использования участков в границах ООПТ, включая полный запрет на возведение на них объектов капитального строительства, непосредственно не связанных с использованием ООПТ, а также изменение функционального назначения участка.

Правообладатели подписывают охранные обязательства по соблюдению режима использования и обеспечению сохранности природных сообществ и объектов на участках, расположенных в ООПТ.

Осуществление любого рода хозяйственной деятельности в границах ООПТ требует обязательного согласования проектной документации со стороны уполномоченного органа в области охраны окружающей среды включая проведение государственной экологической экспертизы проекта.

Нахождение земельного участка в границах ООПТ и/или ее охранной зоны накладывает существенные ограничения на собственника или арендатора участка вплоть до невозможности использования земли и недвижимости. 

Однако во многих случаях удаётся найти законную возможность совместить интересы владельца недвижимости и задачи охраны природы, обеспечить экономически эффективное использование земель в пределах ООПТ и прилегающей к ней территории.

При этом стоит отметить, что, если объект был включен в ООПТ, и это привело к невозможности его использования, то в соответствии с действующем законодательством правообладатель такого объекта недвижимости может требовать возмещения убытков от уполномоченного органа

Для бесплатного предварительного анализа вопросов, связанных с ООПТ, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.

Для получения бесплатной консультации позвоните нам по телефону +7 (495) 989 47 25,
напишите в WhatsApp, на 2m@2m.ru или заполните форму