Вхождение земельного участка в ЗОУИТ

Правовой центр «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг, связанных со строительством и эксплуатацией недвижимости в зонах с особыми условиями использования территории.

Нахождение участка в тех или иных зонах с особыми условиями использования (санитарно-защитных, охранных т.д.) может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

В свою очередь при создании или эксплуатации объектов, требующих установления таких зон («грязные» производства, трубопроводы и т. д.) на их собственника (застройщика) могут возлагаться дополнительные обязательства по возмещению убытков владельцам обременяемых такими зонами участков вплоть до требования выкупить за свой счет земельные участки, попадающие в соответствующую зону вокруг таких объектов.

На практике наиболее серьёзной проблемой сейчас и на обозримую перспективу является не просто наличие многочисленных зон с особыми условиями использования, а неопределенность с их границами и режимом. На слуху многочисленные ситуации, когда собственник недвижимости узнаёт (иногда через несколько лет после завершения строительства), что объект возведён с грубым нарушением нормативов (например, вблизи трубопровода) в связи с чем должен быть снесён.

В перспективе границы всех зон с особыми условиями использования будут внесены в ЕГРН и отражены в публичной кадастровой карте. Так предписывает закон, но «переходный период» для реализации подобных задач имеет свойство растягиваться на многие годы.

Соответственно, сейчас установление всех зон с особыми условиями использования, в которые попадает участок, является весьма нетривиальной задачей. Разрешать которую лучше до вложений в покупку земли или строительство. Иногда активно артикулируется, что можно «согласовать» всё, даже «атомную станцию на Красной площади». Несмотря на то, что в России при известных условиях действительно возможно многое, существует два аспекта. Во-первых, издержки на подобный проект могут оказаться несоразмерны полученному результату. Во-вторых, нельзя гарантировать, что через несколько лет все документы на такой объект не окажутся «бумажками, полученными заведомо незаконным путём», а сам объект – самовольной постройкой.

Поэтому при принятии хозяйственных решений важно руководствоваться максимально полной и объективной информацией о «подводных камнях» земельного участка и недвижимости. Сбор и анализ всей необходимой информации как об установленных и возможных ЗОУИТ, так и об иной специфике застройки и использования земельного участка реализуется в рамках градостроительного аудита – подготовки комплексного юридического заключения о статусе участка с точки зрения гражданского, градостроительного и земельного законодательства.

Специфика переходного периода отражается также и на порядке оспаривания вхождения участков в ЗОУИТ. Так как часто отсутствует конкретное решение об установлении границ соответствующей зоны, которое можно было бы оспорить, то неопределённость с вхождением участка в ЗОУИТ может решаться путём оспаривания градостроительных планов, генпланов и правил землепользования и застройки, а также другими способами.

Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом: позвонить по телефону +7 (495) 989 47 25, написать на 2m@2m.ru или заполнить форму