Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ зон с особыми условиями использования, а также по выявлению неуказанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию.

Представление интересов в суде Подготовка юридических заключений Представительство в уполномоченных органах Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

  • выявления зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка.
  • установления и уменьшения границ санитарно-защитных, охранных и иных подобных зон.
  • определения и согласования видов и предельных параметров строительства в зонах с особыми условиями использования.
  • обоснования нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования.
  • судебного оспаривания включения участков в зоны с особыми условиями использования.

В настоящее время зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) подразделяются на:

  • возникающие в силу закона без принятия какого-либо отдельного решения. Единственным условием их возникновения является наличие объекта, для которого они устанавливаются. К таким ЗОУИТ относятся только водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;
  • утверждаемые решением уполномоченного органа (все иные ЗОУИТ).

В то же время подавляющее большинство существующих ЗОУИТ возникло ещё в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в связи с чем имеется значительная специфика в определении их статуса.

Порядок установления границ и режим зон с особыми условиями использования определятся федеральным законом, которым предусмотрено установление соответствующей зоны, и/или принимаемым Правительством РФ положением о такой зоне. В отношении тех видов зон, для которых соответствующие положения Правительством РФ ещё не приняты, продолжают действовать ранее принятые ведомственные акты.

Границы ЗОУИТ, возникающих в силу закона, утверждаются и вносятся в ЕГРН уполномоченным в соответствующей сфере государственным органом. Тогда как границы ЗОУТ, возникающих на основании отдельного решения утверждаются таким решением. Подготовка сведений о границах осуществляется:

• при установлении ЗОУИТ в связи с размещением зданий или сооружений (например, в отношении санитарно-защитной зоны предприятия) - их собственником или иным правообладателем (арендатором, концессионером и т.д.);
• в иных случаях – уполномоченным в соответствующей сфере органом.

При этом для некоторых зон законом установлены чёткие размеры (расстояние от границ соответствующего объекта), в таком случае определение конкретных границ носит чисто технический характер. Тогда как для других ЗОУИТ границы определяются индивидуально при проектировании соответствующей зоны. Что оставляет простор для «творческого» подхода проектировщиков с учётом интересов, зачастую противоположных, застройщика, чиновников и владельцев соседней недвижимости. К этой категории относятся в том числе зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и др.

Режим зоны с особыми условиями использования территории включает в себя перечень запрещённых в такой зоне видов деятельности или, наоборот, исчерпывающий перечень разрешенных, особые условия и ограничения осуществления разрешенных видов деятельности. При этом для ряда зон могут устанавливаться подзоны с различным режимом.

Для некоторых видов ЗОУИТ режим однозначно определён соответствующим законом или подзаконным актом (санитарно-защитные, водоохранные и т.д.). В иных же случаях режим устанавливается индивидуально для конкретной зоны в зависимости от специфики объекта, для которого она устанавливается, и иных условий (например – зоны охраны объекта культурного наследия). В таком случае конкретный режим устанавливается решением об утверждении ЗОУИТ.

Таким образом, если ЗОУИТ устанавливается для строительства или эксплуатации объекта, то как границы, так и режим такой во многом зависят от владельца или застройщика такого объекта. При этом данный вопрос для него принципиально важен, так как определят саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте, и объем расходов, связанный с компенсацией владельцам смежных участков.

Аналогично во многих случаях установление ЗОУИТ в тех или иных границах (пересмотр существующих границ) либо определение перечня ограничений хозяйственной деятельности принципиально важны для правообладателей смежных участков, для которых от этого зависит возможность использования земли или недвижимости. Это особенно актуально для зон охраны объектов культурного наследия, зон санитарной охраны источников водоснабжения и т.д., правила установления которых оставляют возможность для усмотрения в зависимости от ситуации.

Специфика зон с особыми условиями использования, возникших до введения в силу действующего законодательства

Хотя сейчас и установлено обязательное требование о внесении всех зон с особыми условиями использования территории в ЕГРН, данное правило не распространятся на ЗОУИТ, установленные (возникшие) до августа 2018 г. Такие зоны считаются установленными в случаях, если:

  • установлены или согласованы уполномоченным органом в ранее действовавшим порядке;
  • в соответствии с ранее действовавшим законодательством считались при соответствующих условиях установленными в силу закона без принятия отдельного решения;
  • установлены судом.

Границы таких зон должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2022 г.

При этом если ранее действовавший порядок требовал определения конкретных границ зоны с особыми условиями использования территории, то она считается установленной, если было утверждено описание границ такой зоны, или же границы были обозначены на местности. В иных же случаях границы рассчитываются от соответствующего объекта на основании подлежащих применению к данному виду зоны нормативов.

Таким образом, на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, в какие зоны особыми условиями использования входит земельный участок.

В случаях, когда принятые в соответствии с действующим законодательством подзаконные акты устанавливают иной режим ЗОУИТ, их границы и режим должны быть приведены в соответствие с ними до 1 января 2022 г.

При этом если зона установлена вокруг определённого объекта, то обязательство обратиться за изменением границ или режима такой зоны возлагается на собственника объекта. А в случае, если действующие нормативы являются более мягкими, чем ранее установленные, с заявлением о пересмотре границ или режима ЗОУИТ может обратиться заинтересованное третье лицо.

Урегулирована законом и такая довольно распространенная ситуация как возведение объектов капитального строительства, в том числе жилых и дачных домов, в зонах с особыми условиями использования территории, в которых размещение таких объектов опасно для жизни (вблизи трубопроводов, аэродромов и т.д.). При этом собственники, зачастую, осуществляли строительство, не зная об опасном соседстве или полагаясь на наличие разрешительной документации.

Собственник таких объектов, подлежащих, по понятным причинам, сносу, имеет право на возмещение убытков, если строительство осуществилось на основании предусмотренных действовавшим законодательством разрешений и согласований, либо разрешение на строительство не требовалось (например, для дачных домов), а участок был предоставлен уполномоченным органом в установленном порядке именно для этой цели.

В зависимости от ряда условий убытки возмещаются либо собственником объекта, вокруг которого установлена ЗОУИТ, либо уполномоченным органом, разрешившим строительство или предоставившим под него земельный участок.

В отношении наиболее проблемной в данном контексте категории объектов - магистральных трубопроводов – установлен также особый порядок внесения сведений о них в ЕГРН. Так собственники трубопроводов обязаны до 1 сентября 2019 г. внести в ЕГРН сведения о границах территории, в пределах которой ограничивается строительство и иная хозяйственная деятельность, исходя из набольших возможных расстояний.

Далее, до 1 января 2022 г., они обеспечивают утверждение проекта границ соответствующей зоны, содержащего конкретные ограничения деятельности на том или ином расстоянии от трубопровода. До утверждения такого проекта строительство вблизи трубопровода должно согласовываться с его собственником.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги