Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы

Зона санитарной охраны (ЗСО) питьевого водоснабжения г. Москвы охватывает берега рек, каналов и водохранилищ, в значительной части Московской области и даже в отдельных районах Тверской и Смоленской. Для данных участков устанавливаются существенные ограничения как в части оборота, так и в осуществлении застройки и иного использования.

А именно к источникам водоснабжения г. Москвы отнесены:

• река Москва выше по течению от города (в т.ч. Можайское водохранилище), её притоки и водохранилища на них (реки Истра, Руза и Озерна с одноимёнными водохранилищами, и др.);
• Канал им. Москвы с водохранилищами на нем и притоками (Клязьма, Уча и др.).
• Вазузская гидротехническая система (Верхнерузское водохранилище, реки Вазуза и Гжать, каналы).

То есть ЗСО устанавливается вокруг водоёмов, находящихся в «престижных» западных и северных районах Московской области. И охватывает земли на берегах водоёмов, а следовательно - привлекательные с точки зрения строительства жилья и объектов отдыха и т.д.

Причём на практике из-за имеющейся в данном вопросе неопределенности претензии контролирующих органов нередко предъявляются к уже построенным объектам при наличии зарегистрированных прав на землю и необходимого комплекта документов на строительство. А значит в тот момент, когда собственник уже понес соответствующие расходы.

Также в городах и селах на берегах рек (Звенигород, Руза и т.д.) имеется и большое количество объектов, существующих и даже сотни лет. Их собственники также рискуют в любой момент столкнуться с ограничениями, связанными с отнесением участков к ЗСО.

Определение границ ЗСО

Зона санитарной охраны состоит из двух поясов, первый из которых устанавливается в непосредственной близости от водозаборов и плотин гидроузлов. Наибольше практические проблемы связаны со вторым поясом ЗСО, которые, в отличие от первого, охватывает весьма значительные территории.

А именно, в соответствии с действующими санитарными правилами данный пояс устанавливается вдоль основных водотоков рек и каналов, на которых оборудованы водозаборы или гидроузлы, а также их притоков первого порядка (т.е. непосредственно впадающих в основной водоток). При этом:

• верхняя граница ЗСО устанавливается выше по течению от водозабора или гидроузла на таком расстоянии, чтобы время пробега воды до гидроузла было не менее 5 суток;
• боковые границы устанавливаются:
  - при равнинном рельефе местности - не менее 500 м от уреза воды;
  - при холмистом рельефе местности - по вершинам первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения.

В отдельных случаях суды также применяют помимо действующих санитарных правил акты советского периода по данному вопросу. Однако содержащееся в них описание границ ЗСО также не является конкретным – они указаны с точностью лишь до населенного пункта.

Санитарные правила предусматривают, что на основании вышеуказанных общих положений должен быть разработан проект зоны санитарной охраны, содержащий конкретные координаты её границ. Однако такой проект до настоящего времени не разработан, сроки его возможного утверждения не известны.

Даже если границы ЗСО отмечены на Генплане или ПЗЗ, эти документы в соответствующей части не имеют юридической силы, носят лишь справочный характер, поскольку установление границ ЗСО не относится к компетенции муниципалитетов.

В связи с этим, согласно сформировавшейся судебной практике, применяются непосредственно нормы санитарных правил.

Однако для практического применения данные нормы не слишком подходят. Так, чтобы определить вхождение конкретного земельного участка в ЗСО, необходимо:

• рассчитать время пятидневного пробега воды до гидроузла (с учётом сезонных колебаний скорости течения). Единая методика для такого расчета отсутствует.
• при холмистом рельефе местности (а установленного разграничения межу холмистыми и пологими берегами тоже нет!) – определить границу первого склона.

Соответственно, данные вопросы на практике разрешаются в рамках экспертизы. В том числе судебная экспертиза назначается при спорах, предмет которых так или иначе сводится ко вхождению участка в границы ЗСО (дела об оспаривании предоставления участков, о выдаче ГПЗУ, разрешений на строительство и т.д.). К участию в таких судебных делах привлекается местная администрация и/или ГУП «МОСВОДОКАНАЛ».

В ряде случаев владельцу участка целесообразно действовать на опережение - самому инициировать соответствующий судебный спор. После его успешного разрешения вопрос о нахождении участка в ЗСО будет закрыт для всех контролирующих органов.

В иных случаях достаточно внесудебного заключения эксперта для предоставления в государственные или муниципальные органы.

При этом с учетом отсутствия утвержденных методик для расчёта скорости пробега воды, разграничения холмистых и пологих берегов и т.д. результат экспертизы во многом зависит от компетенции конкретного эксперта, применимых им методик и подходов.

Мы имеем опыт успешного представления интересов по делам о вхождении участка в границы ЗСО, по которым назначалась судебная экспертиза. Готовы предложить кандидатуры компетентных в данном вопросе экспертов для проведения судебной экспертизы или подготовки внесудебного заключения.

Так в ряде случаев, можно обосновать, что участок, расположенный ближе 500 м. к воде и с небольшим уклоном в сторону реки, находится всё же за границей первого склона (особенно если ближе к воде уклон боле крутой).

А применительно к участкам на берегах водохранилищ можно обосновать, что в связи с практически отсутствующим в них течением в ЗСО попадет лишь небольшая часть берегов водохранилища около самой плотины.

Иная категория судебных споров по данной проблематике – оспаривание договоров купли-продажи или аренды участков в случаях, когда покупатель ли арендатор узнал, что приобрел участок в ЗСО, о чем не был уведомлён до заключения сделки.

Ограничения для участков в ЗСО

Участки, расположенные в ЗСО источников питьевого водоснабжения, не могут предоставляться в частную собственность (данный запрет действует с 2007 г.). Соответственно, договор купли-продажи такого участка из государственной или муниципальной собственности в частную может быть оспорен. В данном случае применяются общие положения об исковой давности эстоппеле и т.д.

При этом если участок ранее уже предоставлен в частную собственность – его перепродажа от одного собственника к другому не ограничивается.

При этом участки в ЗСО, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду в общем порядке. В том числе допускается предоставление участков под капитальное строительство.

Действующие санитарные правила устанавливают ряд ограничений на строительство и хозяйственную деятельность в ЗСО.

В том числе:

• в пределах 100м. от уреза воды запрещается размещение объектов ИЖС, дачных участков, капитальных объектов рекреационного назначения и др.;
• устанавливаются ограничения на размещение ряда категорий потенциально опасных для источника водоснабжения производственных, складских и сельскохозяйственных объектов;
• устанавливаются ограничения для организаций отдыха по количеству отдыхающих на гектар территории;
• устанавливаются повышенные требования к системам канализации и очистке сточных вод. В том числе для объектов с центрованным водоснабжением является обязательным подключение к канализации (исключается применение автономных систем).

Таким образом, участки в ЗСО могут с рядом ограничений и дополнительных обременений, использоваться для дачной и коттеджной застройки размещения объектов отдыха и т.д. В то же время существенно снижается коммерческая привлекательность проектов на таких участках, что не всегда может быть компенсировано плюсами от красивого вида на воду.