Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 225-74-27 | +7 495 225-74-28

Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве

Осуществление строительства возможно на участке, предоставленном застройщику на праве собственности либо на праве аренды (такие виды прав как постоянное (бессрочное), временное безвозмездное пользование в данном случае не рассматриваются, поскольку требуют специальных оснований для установления). При этом в зависимости от вида права на участок определяется размер различных платежей в бюджет, которые необходимо внести для осуществления строительства, а также иные условия реализации строительного проекта, в том числе возможность принудительного изъятия участка у застройщика.

В настоящее время свободные земельные участки под застройку предоставляются из государственной собственности только в аренду – в общем порядке на аукционе, по договорам инвестиционного характера - о комплексном освоении территории, о развитии застроенной территории, или о комплексном развитии территории либо, в отдельных случаях, по решению Мэра Москвы под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты.

При специфике каждого из вышеперечисленных видов договоров, при их заключении достаточно конкретно определяется какие объекты и в какие сроки обязуется возвести застройщик, какие платежи он должен будет вносить. А после заключения договоров данных видов законная возможность значимой корректировки их условий отсутствует. Таким образом, в данном случае возможность застройщика влиять на условия платежей в бюджет и взаимодействия с городскими властями в ходе реализации строительного проекта весьма ограничена, и фактически имеется только на этапе подготовки конкурсных процедур.

Значительно больший выбор вариантов имеется у застройщика, владеющего недвижимостью «под снос». В этом случае, если участок под такой недвижимостью ещё не выкуплен в собственность, имеется возможность выбирать между его выкупом до начала строительства, и осуществлением строительства на основании договора аренды. При этом каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки как в части расчета земельно-правовых платежей, так и в иных вопросах.

Осуществление строительного проекта на участке, находящемся в собственности

В настоящее время земельный участок под объектом недвижимости может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости лишь по цене, составляющей 100% кадастровой стоимости и только при наличии на нем объектов недвижимости или иных исключительных оснований для предоставления участка в собственность.

Между тем, до 01.07.2012 г. участки г. Москвы могли продаваться из государственной собственности по цене, составлявшей 20% кадастровой стоимости (на момент продажи). В этих случаях на земельный участок устанавливался запрет на строительство.

Застройка таких участков, по общему правилу, запрещена (кроме отдельных случаев реконструкции. На практике речь, чаще всего, идет об участках промышленных предприятий и иных объектов, приобретённых в порядке приватизации.

Для застройки такого земельного участка необходимо снять запрет на строительство, выплатив 80% текущей кадастровой стоимости участка в бюджет г. Москвы.

Кроме того, собственники также уплачивают земельный налог, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости и налоговой ставки, которая в свою очередь зависит от использования участка.

В большинстве случаев для осуществления строительства жилой или коммерческой недвижимости требуется также поменять вид разрешённого использования участка.

Если участок обременён запретом на строительство то по общему правилу его изменение происходит одновременно со снятием такого запрета, при этом отдельная плата за изменение ВРИ не взимается; однако, при этом стоимость снятия запрета на строительство будет считаться от кадастровой стоимости участка после изменения разрешённого использования, что во многих случая, в частности при строительстве жилых или коммерческих объектов вместо промышленных, увеличивает данную выплату в несколько раз.

В случае же, если запрет на строительство будет сниматься без изменения ВРИ, плата за снятие запрета будет рассчитана исходя из «старой» кадастровой стоимости Дальнейшее изменение разрешённого использования будет платным. Для отдельных категорий объектов плата за изменение ВРИ не взимается. Плата за изменение ВРИ также высчитывается исходя из разницы в кадастровой стоимости участка исходного и нового вида разрешённого использования.

Но при этом имеет значение разрешенная плотность застройки на участке. В связи с этим в ряде случаев последовательное внесение платежей за снятие запрета и изменение ВРИ будет более выгодным, чем снятие запрета на строительство исходя из новой кадастровой стоимости. В связи с этим вопрос о том, изменять ли ВРИ одновременно или после снятия запрета на строительство, следует решать в конкретном случае.

Кроме того, снизить затраты можно, если снять запрет на строительство (изменить разрешённое использование) в отношении части земельного участка, выделенной в результате раздела. Такое возможно, разумеется, только в том случае, если строительный проект не требует застройки всей территории участка, например, если часть земельного участка отдана под размещение некапитальных объектов. При этом, поскольку границы участков при разделе определяет собственник, он имеет определённые возможности для перераспределения площади в пользу более «дешёвых» категорий объектов.

Аналогично возможен раздел земельного участка, для выделения участков под объектами различного назначения, которые, соответственно, будут иметь разную кадастровую стоимость (либо часть из них будет относиться к льготным категориям).

Осуществление строительного проекта на участке, предоставленном на праве аренды

В случае, если участок предоставлен в аренду для эксплуатации существующей недвижимости законодательство Москвы допускает заключение дополнительного соглашения.

Дополнительное соглашение, предусматривающее строительство, при этом, заключается на условиях повышенной арендной платы на период строительства, соизмеримой со стоимостью выкупа земельного участка. Её размер зависит от назначения объекта. плотности застройки согласно ГПЗУ, а также кадастровой стоимости участка. Законодательством установлены льготы по арендной плате на период строительства социально значимых объектов, кроме того, существует несколько законных способов её оптимизации. Однако, и без учета льготных режимов плата за право застройки на участке в любом случае не превысит 84,5 % от кадастровой стоимости, если строительство будет завершено за три года.

Заключение подобного дополнительного соглашения требует изменения разрешённого использования земельного участка. Изменение вида разрешённого использования в данном случае осуществляется бесплатно.

Как и в случае со строительством на участке в собственности, возможна законная оптимизация арендной платы за счет выделения участков под объектами различных видов, для которых кадастровая стоимость или ставка арендной платы различаются. При этом схему расположения участков готовит и предоставляет на утверждение в ДГИ г. Москвы арендатор, что в известных пределах позволяет распределить площадь участка в пользу «дешевых» видов объектов.

Также отдельного рассмотрения требуют вопросы применения льготных режимов (для гостиниц, спортивных, образовательных объектов и т.д.). К примеру, гостиничный комплекс с магазинами и рестораном может для целей расчета арендной платы учитываться либо как многофункциональный комплекс (арендная плата будет рассчитана по «обычной» ставке), либо как гостиница со вспомогательными объектами (с применением льготной ставки для гостиниц).

Таким образом, в случае, если строительство осуществляется на месте существующих объектов недвижимости во многих случаях более целесообразной является реализация строительного проекта в режиме аренды.

Правовой центр «Два М» предлагает услуги по юридическому сопровождению процесса получения в собственность земельных участков в г. Москве, а именно:

  • Анализ возможностей получения прав на земельные участки в г. Москве и сопутствующих им рисков;
  • Подготовка юридических заключений по вопросам порядка и оснований приобретения прав на землю в г. Москве;
  • Выработка схем получения земельных участков с целью законного снижения налоговой нагрузки;
  • Юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи земельного участка (как на аукционе, так и без торгов), исполнения такого договора;
  • Юридическое сопровождение формирования и предоставления в собственность участка в г. Москве, занятого существующим объектом недвижимости;
  • Представление интересов в судах по спорам, связанным с заключением и исполнением договоров купли-продажи земельных участков из публичной собственности в Москве.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83
    или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги