Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве

Собственнику объекта недвижимости предоставлено исключительное право на приобретение занятого таким объектом участка в собственность или в аренду. Реализация данного права применительно к участкам в Москве на практике сопряжена с рядом особенностей.

Определение площади участка

Существует неопределенность относительно того, как определяется площадь участка, предоставляемого по данному основанию.

Особое значение данный вопрос имеет в Москве в связи с дефицитом земли в пределах городской территории и ее высокой стоимостью.

При этом в Москве до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки, в отношении большей части ее территории отсутствуют и утвержденные проекты планировки и проекты межевания, на основании которых можно было бы определить площадь и границы участка.

Так, применительно к Москве при определении площади участка должны применяться, помимо прочего, региональные градостроительные нормативы (МГСН), которые во многих случаях устанавливают нормативную площадь участка либо прямо, либо косвенно (исходя из необходимого количества машиномест, озеленённых территорий и т.д.).

При этом со стороны Департамента городского имущества г. Москвы в условиях крайне нечеткого нормативного регулирования существует негативная практика предоставления участков минимальной площади, необходимых для нормальной эксплуатации здания.

Во многих случаях требуется проведение экспертизы (как независимой досудебной, так и судебной) относительно площади и границ участка.

Установление разрешенного использования участка

При предоставлении участка в собственность или в аренду либо на этапе предварительного согласования предоставления участка Департамент городского имущества г. Москвы устанавливает разрешенное использование такого участка.

Разрешенное использование первоначально указывается в распоряжении ДГИ о предоставлении или о предварительном согласовании предоставления участка. После чего соответствующее разрешенное использование вносится в государственный кадастр недвижимости (в том числе взамен ранее внесённого, если таковое имеются) и указывается в договоре аренды либо купли-продажи.

Разрешённое использование участка имеет принципиальное значение для:

  • Определения его кадастровой стоимости, а соответственно размера земельно-правовых платежей – выкупной цены, арендной платы, земельного налога и т.д.
  • Выбора собственником недвижимости способов использования такой недвижимости и предоставленного для её размещения участка (возможность переустройства помещений, их сдачи в аренду под те или иные нужды и т.д.).

Согласно закону, разрешённое использование должно соответствовать разрешенному использованию расположенных на участке зданий. Но поскольку в настоящее время функциональное назначение нежилой недвижимости в кадастре не отражается, а ранее составленная документация БТИ не соответствует современной классификации объектов недвижимости, то фактически ДГИ имеет широкие пределы усмотрения при установлении разрешенного использования. Особенно это актуально в отношении зданий, возведенных значительное время назад и приобретённых в порядке приватизации.

В зависимости от конкретной ситуации собственнику недвижимости может быть выгодно присвоение земельному участку вида разрешённого использования, предполагающего предельно узкое толкование, либо вида с широким содержанием (или нескольких видов разрешённого использования в отношении одного земельного участка).

Например, для комплексов приватизированных предприятий, в число которых включены, помимо объектов основного назначения, административные и иные здания, то квалификация всех объектов как строго производственно-складских позволит в несколько раз снизить размер выкупной цены или арендной платы.

В то же время, если в отношении того же земельного участка будут установлены несколько видов разрешённого использования, один из которых будет допускать размещение на участке офисных или торговых объектов, то это позволит собственнику по своему усмотрению изменять фактическое использование недвижимости. при этом, в дальнейшем увеличение числа видов разрешённого использования может оказаться затруднительным и связанным с еще большими затратами.

Иные распространенные споры при оформлении прав на застроенные участки

При получении прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости, Департамент городского имущества г.Москвы нередко ставит под сомнение статус самого объекта недвижимости.

Так, зачастую отказ связан с тем, что Департамент городского имущества считает объект недвижимости самовольной постройкой или же некапитальным объектом. Такие претензии могут быть заявлены даже в тех случаях, когда право собственности на недвижимость было надлежаще зарегистрировано значительное время назад.

Во многих случаях негативные решения выносятся в отношении владельцев зданий из быстровозводимых конструкций либо построенных на участках, первоначально отводившихся под размещение некапитальных объектов. Также следует ждать отказа в предоставлении в случае, если земельный участок испрашивается для эксплуатации зарегистрированных как недвижимость покрытий земельного участка (дороги, площадки и т.д.), ограждения, даже если такие объекты находятся на участке наряду с полноценными объектами недвижимости.

В качестве ещё одного основания для отклонения заявки на предоставление выступает «нецелевое использование» участка – осуществление на нем (в том числе арендаторами помещений) деятельности, не соответствующей целевому назначению и разрешённому использованию такого участка.

На практике также часто возникают споры, связанные с тем, что объект недвижимости находится в зоне с особыми условиями использования территории, которая ограничивает формирование и предоставление участка.

Так, одним из оснований для отказа в предоставлении застроенного участка в собственность (но не в аренду) является пересечение его границ линиями градостроительного регулирования, устанавливающими границы территорий общего пользования (красные линии).

В подобных ситуациях вопросы о формировании и предоставлении участка, его площади, а при необходимости - и о законности создания либо приобретении объекта недвижимости необходимо разрешать в судебном порядке.

Кроме того, применительно к Москве особенно актуальной является проблема формирования и предоставления участков под зданиями (или комплексами зданий), принадлежащими нескольким собственникам. В таких случаях в зависимости от фактических обстоятельств возможно либо только заключение договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, либо формирование отельных участков для каждого из собственников.

Кроме того, многие собственники зданий и помещений в г. Москве сталкиваются с тем, что земельный участок, на котором расположены их объекты, предоставлен без их ведома иному лицу. В этом случае также следует прибегать к судебной защите своего исключительного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее Вам капитальное строение.

Возможность увеличения площади ранее предоставленных участков

Собственники и арендаторы земельных участков в г. Москве вправе приобрести без проведения торгов земельные участки, смежные с застроенными участками, если утверждёнными проектами межевания смежные участки предназначены для эксплуатации соответствующих зданий. Предоставление участков в данном порядке возможно, если они не предоставлены иным лицам.

Предоставление смежных участков собственниками и арендаторам осуществляется соответственно в собственность либо в аренду на общих условиях предоставления участка собственнику недвижимости.

Так, в собственность участки предоставляются за 100% кадастровой стоимости.

Арендная плата рассчитывается в том же порядке, что и за ранее предоставленный участок, непосредственно занятый недвижимостью

Правовой центр «Два М» готов оказать следующие услуги по комплексному сопровождению формирования и предоставления в собственность или в аренду земельных участков в г. Москве, занятых объектами недвижимости:

  • Анализ возможностей получения прав на земельные участки в г.Москве и сопутствующих им рисков;
  • Подготовка юридических заключений по вопросам порядка и оснований приобретения прав на землю в г.Москве;
  • Выработка схем получения земельных участков с целью законного снижения налоговой либо арендной нагрузки;
  • Юридическое сопровождение заключения договоров купли-продажи или аренды земельного участка (как на аукционе, так и без торгов), исполнения таких договоров, , заключения дополнительных соглашений к договору аренды, в том числе предусматривающих строительство;
  • Юридическое сопровождение формирования и предоставления на праве собственности или аренды участка в г. Москве, занятого существующим объектом недвижимости;
  • Представление интересов в судах по спорам, связанным с заключением и исполнением договоров купли-продажи или аренды земельных участков из публичной собственности в Москве.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги