Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989 47 25

Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве

Земельным законодательством РФ ранее было установлено, что в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек выкуп земельных участков может производиться по льготной цене в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка с установлением в отношении такого земельного участка запрета на строительство. Таким образом, запрет на строительство – инструмент сохранения текущего землепользования на земельных участках, предоставленных по сниженной стоимости в частную собственность.

Выкуп земельных участков в г. Москве для определённых категорий лиц по ставке 20% и, соответственно, установление запрета на строительство в отношении таких земельных участков были возможны в период с 29.10.2001 г. по 01.07.2012 г. На настоящий момент земельные участки в г. Москве подлежат выкупу по ставке 100% своей кадастровой стоимости.

При этом имеется большое количество участков, выкупленных по льготной ставке и обремененных запретом на строительство.

Лица, которые произвели выкуп земельного участка в указанный период по льготной стоимости, обязаны соблюдать режим запрета на строительство на таком земельном участке. Данное обременение является бессрочным и действует вплоть до его снятия в установленном порядке.

Режим запрета на строительство означает, что на данном земельном участке запрещено как всякое строительство объектов недвижимости (сюда не включается возведение некапитальных объектов, т.к. оно не включено законом в понятие «строительства»), так и реконструкция уже построенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Из этого правила предусмотрено 2 исключения:

1)допускается реконструкция существующих объектов капитального строительства, если такие действия не приводят к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного при его предоставлении в частную собственность.

Другими словами, допускается реконструкция объекта капитального строительства для поддержания его надлежащего технического состояния или для увеличения полезной площади объекта,если при этом не изменяются цели использования последнего.

2)допускается реконструкция с изменением целевого использования объектов капитального строительства, если благодаря такой реконструкции то, как объект капитального строительства используется фактически, приводится в соответствие градостроительному регламенту земельного участка (установленным им видам разрешённого использования).

Градостроительный регламент земельного участка устанавливает перечень способов, которыми может использоваться земельный участок. Если фактическое использование здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, противоречит установленным градостроительным регламентом способам его использования, такой объект может быть реконструирован с целью приведения его в соответствие с градостроительным регламентом даже в том случае, если на участок наложен запрет на строительство.

Стоит отметить, что в том и другом случае возможно увеличение полезной площади объекта (надстройка, расширение) в пределах градостроительного регламента.

Основным источником сведений о градостроительном регламенте земельных участков являются Правила землепользования и застройки.

На практике в силу отсутствия в г.Москве принятых Правил землепользования и застройки правило о допустимости реконструкции для приведения фактического использования земельного участка в соответствие с его градостроительным регламентом практически не применяется.

При этом, и исключение №1, допускающее реконструкцию в рамках текущего разрешённого использования, также может быть использовано только ограниченно. При применении данного правила следует учитывать перспективы того, что контролирующим лицам Мосгосстройнадзора необходимо будет доказать, что при проведении реконструкции землепользователь не вышел за рамки, предписанные ему текущим разрешённым использованием (например, при размещении торговых или офисных помещений в постройках производственного назначения следует заранее обеспечить доказательства того, что торговля на территории промышленного объекта ведётся для целей внутреннего обеспечения, что офисные помещения используются органами администрации предприятия и т.п.).

В то же самое время, несомненно, на участке, в отношении которого установлен запрет на строительство, могут осуществляться действия по изменению объектов недвижимости, которые не могут считаться реконструкцией, т.е. капитальный ремонт (например, замена инженерных систем, замена элементов кровли, демонтаж и устройство новых перегородок и ненесущих стен, устройство проёмов, в том числе, в несущих стенах и перекрытиях и т.д.). Доказательствами того, что произведённые изменения не являются реконструкцией, могут выступать план переустройства, технический план, техническое заключение организации, имеющей допуск СРО, заключение кадастрового инженера, инженерно-строительная экспертиза.

Вопросы строительства, реконструкции на земельном участке, в отношении которого установлен запрет на строительство требует тщательной правовой экспертизы, которая может сэкономить землепользователям значительные денежные средства.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению застройки земельных участков в г. Москве:

  • комплексная правовая экспертиза земельных отношений по вопросам строительства и реконструкции на земельном участке;
  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным со снятием и установлением запрета на строительство, реконструкцией без снятия запрета на строительство;
  • полное юридическое сопровождение строительства, реконструкции капитальных объектов;
  • представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Юридические услуги