Различия между капитальным ремонтом, реконструкцией и новым строительством

На практике имеется достаточно много пограничных случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

Реконструкция

С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, реконструкцией считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т. д.) или связаны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена отдельных элементов на обладающие иными, улучшенными характеристиками.

Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

• изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
• существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

Второй критерий — замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки

«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.

Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.

Отличие реконструкции от нового строительства

Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения.

Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

• при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
• в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
• для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т. д.

В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы.

Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями и ряда других факторов.