Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства

Законом № 214-ФЗ за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику устанавливается неустойка, подлежащая уплате застройщиком за каждый день просрочки.

Срок передачи объекта долевого строительства

Срок передачи объекта долевого строительства является обязательным условием договора участия в долевом строительстве. Как правило, в договоре долевого участия фигурируют два основных срока: срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (определяется датой выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Передача дольщику объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта и недопустима до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома или иного построенного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре различными способами:

• конкретной датой (например, «в срок не позднее 31.12.2016»).
• обозначением периода (например, «в III квартале 2016 года»);
• поставлен в зависимость от определенной в договоре даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (наиболее часто встречающийся на практике вариант).

Начало просрочки застройщика, соответственно, определяется днем, следующим после окончания согласованного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщику. Законом об участии в долевом строительстве закреплена обязанность застройщика в случае, если он не укладывается в предусмотренные договором сроки, письменно проинформировать об этом дольщика (не менее чем за два месяца до истечения сроков). На практике застройщики обычно навязывают дольщикам подписание дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

В случае, если просрочка передачи объекта застройщиком допущена, и дольщик не получил уведомление о переносе сроков завершения строительства, целесообразно подготовить и направить в адрес застройщика аргументированную претензию о неисполнении обязательств по договору с требованием об уплате неустойки, а также возмещении причиненных убытков. Неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика применением дополнительных мер ответственности, в частности, штрафа в размере 50 % от присужденной в пользу дольщика суммы.

Расчет неустойки за просрочку передачи объекта

За просрочку передачи дольщику объекта долевого строительства установлена законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, неустойка подлежит уплате в двойном размере. Например, при просрочке 180 дней и стоимости квартиры 8 000 000 рублей, размер неустойки составит примерно 960 000 рублей.

Однако, в большинстве случаев, неустойка снижается судами на основании нормы об уменьшении неустойки по заявлению застройщиков, которые ссылаются на якобы не зависящие от них причины, не позволившие вовремя ввести объект в эксплуатацию, а также на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Опровержение доводов застройщика и итоговая сумма присужденной неустойки, в конечном счете, зависит от аргументированности позиции юриста дольщика о серьезности последствий нарушения застройщиком своего обязательства, недобросовестности застройщика, а также скрупулезности в части составления правильных расчетов и надлежащего оформления доказательств.

Помимо взыскания неустойки Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ предусматривает и иные способы защиты прав и интересов дольщиков в случае просрочки застройщиком передачи объекта, в частности, расторжение договора долевого участия в одностороннем или судебном порядке с применением к застройщику соответствующих мер имущественной ответственности. В некоторых случаях дольщику гораздо выгоднее расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги + проценты + штраф + убытки + компенсацию морального вреда, нежели ждать передачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Такой вариант является рациональным, когда интерес в получении объекта долевого строительства потерян (к примеру, был запланирован переезд в другой город), а застройщик представляет успешную компанию с реальными активами.

Бывают случаи, когда застройщик готов удовлетворить финансовые претензии дольщика в досудебном порядке, но в размере меньше истребованного, или предлагает заключить мировое соглашение на стадии судебного разбирательства. Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.