Генеральный план

Генеральный план – исходный документ для разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ), документации по планировке территории и иной градостроительной документации. Данный документ принимается на уровне поседения или городского округа и определяет развитие территории на ближайшую перспективу (не менее 20 лет). Сведения генплана о земельном участке могут иметь принципиальное значение при обосновании внесения изменений в ПЗЗ в части разрешенного использования участка, при оспаривании ПЗЗ, а также оценке градостроительного потенциала участка. При этом сам генеральный план не устанавливает предельные параметры застройки земельных участков, такие как плотность или высотность застройки (данная информация содержится в ПЗЗ).

Состав генерального плана

• положение о территориальном планировании;
• карта планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа (транспортных магистралей, газопроводов, объектов водоотведения и так далее);
• карта границ населенных пунктов (в том числе вновь образуемых);
• карта функциональных зон поселения или городского округа.

Функциональные зоны генерального плана

На карте функциональных зон генплана выделяются зоны жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения и так далее, включая территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.

Предполагается, что территориальное зонирование в ПЗЗ должно соответствовать функциональному зонированию в генплане. Однако на практике нередко возникают противоречия между генпланом и ПЗЗ, существенно ограничивающие возможности использования земельных участков их правообладателями. Например, участок, находящийся в соответствии с генпланом в зоне жилой застройки, может быть включен ПЗЗ в зону озелененных территорий общего пользования, не допускающую строительство жилого дома.

В подобных случаях у владельцев земельных участков имеются основания для принудительной корректировки ПЗЗ в части установленной в отношении участка территориальной зоны, противоречащей функциональной зоне этого же участка в генплане.

Внесение изменений в генеральный план

Необходимость внесения изменений в генплан может возникнуть в ситуации, когда требуется включить участок в границы населенного пункта или, напротив – исключить из его границ. Отметим, что установление границы населенного пункта в генплане влечет автоматический перевод участка в иную категорию земель.

Вместе с тем, далеко не всегда органами власти проводятся публичные слушания по вопросам корректировки границ населенных пунктов, что может приводить к нарушению законных интересов владельцев участков и в ряде случаев является основанием для оспаривания генплана.

Отметим, что в Москве в настоящее время общественные обсуждения и публичные слушания по проектам внесения изменений в генплан и иную градостроительную документацию, в целях поддержки бизнеса, отменены.

Еще одной проблемой является отнесение земельных участков в соответствии с генпланом сразу к двум и более функциональным зонам. Нередко это становится причиной того, что и в ПЗЗ (которые разрабатываются на основе генплана) участок оказывается в нескольких территориальных зонах одновременно. Это создает неопределенность его градостроительного регламента, а также препятствует получению разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

В таких случаях правообладатель земельного участка вправе требовать внесения изменений в генплан и ПЗЗ в части отнесения участка к одной функциональной и, соответственно, территориальной зоне.

Генеральный план, в том числе материалы по обоснованию генплана, могут содержать границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и другие), ограничивающие или не допускающие строительство. Важно учитывать, что в данной части генплан (равно как и ПЗЗ) может лишь отражать сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных органов власти. То есть сам орган, разрабатывающий и вносящий изменения в генплан, не вправе устанавливать границы ЗОУИТ самостоятельно. В противном случае, есть основания для успешного оспаривания генплана в данной части.

Вместе с тем, в случае если отраженная в генплане ЗОУИТ внесена туда на основании решения уполномоченного органа о ее установлении, оспаривать генеральный план в части включения участка в ЗОУИТ имеет смысл только в случае, если одновременно будут оспорены положения акта, установившего указанные границы ЗОУИТ.

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает «под ключ» внесение изменений в генплан и ПЗЗ, а также представляет интересы землепользователей в судебных инстанциях по делам об оспаривании генпланов, ПЗЗ, градостроительных планов земельных участков и др. Юристы «Два М» обладают исключительным опытом разрешения различных задач в данной сфере, в том числе принимали участие в формировании судебной практики Московского региона по ряду принципиальных вопросов.