Изменение функциональной зоны в генеральном плане

Функциональное зонирование в генеральном плане показывает, объекты какого назначения (жилого, общественного-делового, рекреационного, производственного и так далее) планируются к размещению на территории соответствующего поселения или городского округа. В том числе, предусматриваются территории с обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройкой с перспективой на ближайшие 20 и более лет. В отдельных случаях перед владельцами земельных участков встает задача по внесению изменений в генеральный план в части функциональной зоны.

Когда требуется изменение функциональной зоны участка

Внесение изменений в генплан в части функциональной зоны участка необходимо, если планируемая деятельность не соответствует градостроительному регламенту участка, установленному правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и в то же время не предусмотрена функциональной зоной участка по генплану. Допустим, у правообладателя (инвестора) есть желание построить на участке объект общественного питания, но по генплану и ПЗЗ он расположен в зоне сельхозназначения, не предполагающей размещение объекта такого назначения. Нередко также встает вопрос о включении участка в границы населенного пункта.

Также, изменение функциональной зоны в генеральном плане может быть актуально в случае нахождения участка в границах сразу нескольких функциональных зон.

Учитывая, что генплан служит основой для разработки ПЗЗ, нередко аналогичная ошибка (включение участка в две и более зоны с различным назначением одновременно) допускается и при их принятии. В результате, у землепользователя возникают проблемы с получением разрешительной документации на строительство или реконструкцию. Разрешение подобной проблемы требует параллельного внесения изменений в генплан и в ПЗЗ, а именно – включения участка в границы одной зоны с необходимым назначением.

Если же назначение функциональной зоны земельного участка в генплане устраивает владельца земли (соответствует целям планируемой деятельности), но противоречит территориальной зоне этого участка в ПЗЗ, следует ставить вопрос об изменении ПЗЗ в части установления территориальной зоны, соответствующей функциональному зонированию в генплане. Следует отметить, что корректировка ПЗЗ в данном случае прямо предусмотрена законом.

Порядок изменения функциональной зоны участка

Изменение функциональной зоны земельного участка осуществляется путем внесения изменений в генеральный план. Соответствующий проект изменения генплана может представить в уполномоченный орган любое заинтересованное лицо. По предлагаемым изменениям в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания.

Следует иметь ввиду, что принятие предлагаемых поправок в генеральный план в части изменения функциональной зоны участка является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. В связи с этим, положительное решение вопроса возможно только при наличии аргументированного обоснования.

Юристы по изменению функциональной зоны

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков,

в том числе сопровождает внесение необходимых изменений в правила землепользования и застройки и генеральные планы.

В рамках градостроительного и земельного аудита «Два М», исходя из анализа градостроительной и правоустанавливающей документации, оценит текущий потенциал использования участка и требования к застройке, а также выявит наиболее эффективные способы и возможные пределы пересмотра градостроительного регламента (с учетом желаемого вида деятельности, градостроительного окружения участка, стратегического плана развития территории).

Юристы «Два М» также представляют интересы владельцев земельных участков и объектов недвижимости в судебных инстанциях по делам

об оспаривании генпланов и ПЗЗ в случаях, когда содержащиеся в них сведения (например, о нахождении участка в границах той или иной зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающей строительство) нарушают их права и законные интересы.