Изменение градостроительного регламента земельного участка

Задача по изменению градостроительного регламента земельного участка возникает в тех случаях, когда предусмотренные им виды разрешенного использования (ВРИ) и/или предельные параметры строительства (плотность, высотность, процент застройки) в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) не устраивают правообладателя. Например, если для участка в перечне основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ отсутствует желаемый вид использования. В том числе, в случаях, когда ПЗЗ не допускают или существенно ограничивают новое строительство (это особенно актуально для участков, расположенных в территориальной зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы).

Изменение градостроительного регламента по инициативе правообладателя участка

Предложение об изменении градостроительного регламента земельного участка, установленного ПЗЗ, может быть направлено в уполномоченный орган любым заинтересованным лицом. Такое предложение может касаться изменения градостроительного регламента в части установления для участка иной территориальной зоны из предусмотренных ПЗЗ, расширения допустимых видов использования в границах соответствующей территориальной зоны и/или увеличения предельных параметров разрешенного строительства.

В отдельных случаях землепользователи и иные лица вправе ходатайствовать об иных изменениях правил землепользования и застройки. Например, об установлении в отношении участка территориальной зоны, не предусмотренной действующими ПЗЗ, если ПЗЗ не соответствуют генплану поселения (городского округа), схеме территориального планирования. В последнее время для владельцев земли в Московской области актуален вопрос изменения градостроительного регламента зоны КУРТ (исключения из данной зоны).

Если требуется незначительное увеличение площади или высотности объекта без изменения ВРИ участка (например, при планируемой реконструкции), целесообразно рассмотреть вариант получения в упрощенном порядке разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.

Следует уточнить, что изменение ПЗЗ, при отсутствии грубых нарушений требований к содержанию или порядку принятия, является правом, а не обязанностью компетентного органа. То есть отказ в изменении градостроительного регламента участка возможен, в том числе, по соображениям нецелесообразности – если городские власти сочтут соответствующее предложение не отвечающим задачам градостроительного развития территории.

В связи с этим, разрешение данного вопроса требует знания специфики принятия решений органами власти. Например, внесение изменений в ПЗЗ Москвы существенно отличается от изменения ПЗЗ в муниципалитетах Московской области. Соответственно, разрешение данной задачи без привлечения специалистов может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.

Для получения положительного решения необходимо предоставить развернутое обоснование соответствия предлагаемых изменений не только интересам конкретного землепользователя, но и задачам градостроительного развития территории, привлечения инвестиций, создания социальной инфраструктуры и др.

Например, если речь идет о строительстве жилья – предстоит обосновать достаточность имеющейся инфраструктуры либо отразить в материалах к проекту изменений строительство новой. В случае с нежилыми объектами целесообразно обосновать позитивный экономический или социальный эффект строительства (создание рабочих мест, улучшение обслуживания населения и т. д.). И, опять же, – отметить соответствие планируемого строительства имеющейся инфраструктуре или сделать акцент на ее улучшение в случае реализации проекта.

Пределы изменения градостроительного регламента

Отдельной и достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такую оценку рекомендуется проводить в рамках градостроительного аудита перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ, а еще лучше – до приобретения участка (осуществления иных капитальных вложений), если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Пределы изменения градостроительного регламента определяются, в том числе, исходя из месторасположения участка, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий и их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования территорий. Также учитываются стратегические планы развития населенного пункта в целом, отраженные в генплане и иной градостроительной документации.

Например, если на прилегающих территориях есть или планируется жилая застройка, то может ставиться вопрос о строительстве торговых объектов, офисов, ресторанов, образовательных, медицинских учреждений и так далее. Тогда как размещение промышленных производств в таком случае будет являться малореалистичной задачей. Напротив, в сохраняемой промзоне можно инициировать увеличение площадей под промышленные, складские, коммунальные и иные нежилые объекты.

Изменение градостроительного регламента по инициативе органов власти

Нередко изменение градостроительных регламентов в ПЗЗ происходит в ущерб интересам правообладателей земельных участков в принудительном порядке. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе вносить изменения в ПЗЗ, исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению. Такая тенденция наблюдается в настоящее время в Московской области и ряде других регионов. Например, расположенный ранее по ПЗЗ в общественно-деловой зоне участок может неожиданно попасть в зону городской рекреации, в принципе не допускающую застройку. Последствия таких изменений зависят от того, принадлежит ли участок на праве собственности или аренды и построена ли на нем недвижимость.

В подобных случаях для правообладателя участка может быть актуально оспаривание ПЗЗ (если при их принятии были допущены грубые нарушения), изменение ПЗЗ (направленное на возврат для участка ранее существовавшего градостроительного регламента) или возмещение причиненных убытков (если в результате изменения ПЗЗ эффективное использование участка стало невозможным или снизилась его экономическая ценность).

Необходимо отметить, что даже в случае принудительного изменения градостроительного регламента земельного участка в ПЗЗ, его правообладатель может руководствоваться ранее выданным градостроительным планом участка (ГПЗУ) (в том числе, в части параметров застройки) с не истекшим сроком действия.

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков. Юристы «Два М» проводят комплексный градостроительный и земельный аудит участков и объектов недвижимости, в рамках которого выявляется потенциал их разрешенного использования и требования к застройке (реконструкции), возможные пределы пересмотра градостроительного регламента, а также сопровождают внесение изменений в ПЗЗ под реализацию конкретного проекта.