Изменение параметров разрешенного строительства

Предельные параметры разрешенного строительства (плотность застройки, предельная высота зданий, и максимальный процент застройки) устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Данные параметры переносятся из ПЗЗ в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – обязательный документ для получения разрешения на строительство или реконструкцию, и определяют допустимые характеристики вновь возводимых и реконструируемых объектов недвижимости в границах того или иного земельного участка. В ряде случаев правообладатели участков (инвесторы) сталкиваются с необходимостью изменения одного или нескольких предельных параметров строительства.

Когда требуется изменение предельных параметров строительства

• параметры планируемого объекта строительства не укладываются в предусмотренные ПЗЗ предельно-допустимые показатели;
• текущий градостроительный регламент земельного участка не допускает нового строительства или реконструкции (это актуально для участков, расположенных в зоне «Ф» в Москве, а также ряда подзон в Московской области с «нулевыми» параметрами застройки);
• в выданном для целей строительства ГПЗУ допущена ошибка при указании предельных параметров разрешенного строительства объектов (подобные ошибки встречаются в случаях, когда участок находится по ПЗЗ в различных подзонах с разными параметрами застройки или на нем имеются территории, на которые градрегламент не распространяется).

Как изменить предельные параметры разрешенного строительства

Порядок изменения параметров разрешенного строительства зависит от нескольких обстоятельств. Прежде всего, от того, допущены ли при установлении предельных параметров разрешенного строительства в ПЗЗ нарушения требований закона. Если такие нарушения имеются (например, участок расположен в предполагающей строительство зоне, но для него не установлено числовых параметров застройки), следует ставить вопрос об оспаривании ПЗЗ. Если наряду с установлением соответствующих параметров строительства требуется внесение изменений в территориальную зону участка или перечень видов разрешенного использования (ВРИ), установленных ПЗЗ для конкретной территориальной зоны, в большинстве случаев целесообразно инициировать процедуру изменения ПЗЗ.

Упрощенный порядок изменения ПЗЗ (без проведения публичных слушаний) предусмотрен федеральным законом в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров застройки не более чем на 10%. Отметим, что в Москве в настоящее время общественные обсуждения и публичные слушания по проектам внесения изменений в ПЗЗ и иную градостроительную документацию, в целях поддержки бизнеса, отменены.

В случае, когда имеется потребность лишь в незначительном увеличении площади или высотности имеющегося на земельном участке объекта недвижимости без изменения ВРИ участка (например, в случае планируемой реконструкции), имеет смысл получить специальное разрешение на отклонение от предельных параметров строительства. Если же проблема состоит в указании в ГПЗУ неверных параметров строительства объектов (как правило, это касается параметра плотности застройки), при этом ПЗЗ установлены устраивающие землепользователя показатели, возникает задача по оспариванию ГПЗУ (принудительной корректировке имеющейся ошибки).

Возможные параметры планируемого объекта строительства

Оценка возможных к установлению в режиме изменения ПЗЗ предельных параметров разрешенного строительства – задача комплексная и довольно сложная. Она включает в себя анализ всей градостроительной документации в отношении земельного участка, окружающей застройки, нормативов строительства, а также стратегических планов развития конкретного населенного пункта.

Такая оценка возможна в рамках градостроительного и земельного аудита, осуществляемого юристами Правового центра «Два М». Во многих случаях ее целесообразно проводить еще до приобретения земли и/или до начала финансирования соответствующего коммерческого проекта. В частности, если планируемый к возведению на земельном участке объект недвижимости не укладывается в действующий в отношении участка градостроительный регламент.

Принципиальное значение для определения пределов возможного изменения параметров строительства на земельном участке имеет назначение планируемого к размещению объекта. Например, предельные параметры, возможные к установлению для торгово-офисного здания (в частности, коэффициент плотности застройки и высотность), будут отличаться от аналогичных параметров для многоквартирного жилого дома или гостиницы.

Необходимо отметить, что изменение ПЗЗ в части предельных параметров строительства на земельном участке (за исключением случая их установления с нарушением требований закона) является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. В этой связи, успешное разрешение данного вопроса требует представления в уполномоченный орган аргументированного обоснования.