Изменение ПЗЗ

Изменение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) требуется в случае, если владелец земельного участка желает использовать его для целей, не  предусмотренных действующим градостроительным регламентом. В том числе, когда ПЗЗ не допускают или существенно ограничивают новое строительство. Например, это актуально для участков, расположенных в зоне сохраняемого землепользования с нулевыми параметрами застройки по ПЗЗ Москвы.

Инициировать внесение изменений в ПЗЗ может любое заинтересованное лицо, при этом перечень оснований для обращения с заявлением о внесении таких изменений законом не ограничен. Порядок внесения изменений будет зависеть от месторасположения участка: так, изменение ПЗЗ Москвы существенно отличается от изменения ПЗЗ в Московской области.

Изменение территориальной зоны земельного участка

Необходимость в изменении территориальной зоны возникает, когда планируемая правообладателем участка хозяйственная деятельность не соответствует назначению территориальной зоны, в которой расположен участок в соответствии с действующими ПЗЗ.

Например, есть намерение построить на земельном участке коттеджный поселок, тогда как участок расположен по ПЗЗ в производственной территориальной зоне, не допускающей строительство жилья. Или, установленная в отношении участка территориальная зона не позволяет эффективно использовать участок в соответствии с целями его предоставления.

В подобных случаях правообладатель земельного участка может выступить с предложением о включении участка в одну из предусмотренных ПЗЗ территориальных зон (зону общественно-деловой, производственной, рекреационной, жилой застройки определенного типа и др.).

В некоторых случаях в отношении участка может быть установлена территориальная зона, не предусмотренная правилами землепользования и застройки. Например, если текущая территориальная зона по ПЗЗ, в которой расположен участок, не соответствует функциональной зоне этого участка, установленной генеральным планом поселения (городского округа).

Необходимость внесения изменений в границы территориальных зон в ПЗЗ возникает также в ситуации нахождения земельного участка сразу в двух и более территориальных зонах. Подобная ситуация напрямую противоречит закону и является основанием для оспаривания ПЗЗ в судебном порядке.

Изменение градостроительного регламента земельного участка

Землепользователь вправе предложить внести изменения в правила землепользования и застройки в части параметров использования участков в границах соответствующей территориальной зоны, а именно:

• расширить перечень видов разрешенного использования (ВРИ) в градостроительном регламенте существующей территориальной зоны;
• изменить предельные параметры разрешенного строительства (увеличить показатели плотности, высотности застройки, максимального процента застройки в границах участка).

Упрощенный порядок изменения ПЗЗ без публичных слушаний предусмотрен федеральным законом в случае однократного изменения ВРИ, установленных для конкретной территориальной зоны, либо однократного изменения одного или нескольких предельных параметров застройки не более чем на 10%.

Отметим, что в Москве в настоящее время общественные обсуждения и публичные слушания по проектам внесения изменений в ПЗЗ и иную градостроительную документацию, в целях поддержки бизнеса, отменены.

Если имеется необходимость в незначительном увеличении площади или высотности объекта без изменения ВРИ участка (это бывает актуально при планируемой реконструкции здания), целесообразнее не вносить изменения в ПЗЗ, а получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства.

Оценка пределов изменения ПЗЗ

Следует понимать, что если ПЗЗ в действующей редакции (не устраивающей владельца земельного участка) были приняты без нарушения требований к содержанию и порядку их принятия, то внесение в них изменений является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. Получение положительного решения по данному вопросу требует подготовки развернутого обоснования полезности предлагаемых изменений не только лично для землепользователя, но и для интересов соответствующего населенного пункта (с точки зрения привлечения инвестиций, развития социальной инфраструктуры, создания рабочих мест, благоустройства территории и др.).

Следует обязательно учитывать соответствие планируемого к строительству объекта имеющейся инфраструктуре, а в случае ее недостаточности –

предусмотреть в материалах к проекту внесения изменений в правила землепользования ее улучшение. При оценке перспектив и пределов изменения ПЗЗ важно также проанализировать стратегические планы развития населенного пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения вопросов, связанных с изменением ПЗЗ как в части разрешенного использования земельных участков (изменения территориальной зоны или дополнения перечня ВРИ), так и в части предельных параметров разрешенного строительства.

Юристы «Два М», в том числе, проводят комплексный градостроительный и земельный аудит участков и объектов недвижимости, в рамках которого выявляется потенциал их разрешенного использования и требования к застройке (реконструкции), возможные пределы пересмотра градостроительного регламента для конкретного участка (с учетом планируемого вида деятельности, анализа градостроительного окружения, транспортного развития), а также сопровождают «под ключ» внесение изменений в ПЗЗ.