Участки, на которые градостроительный регламент не распространяется

Для большинства земельных участков градостроительный регламент определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако есть территории, разрешенное использование и параметры строительства на которых определяются не ПЗЗ, а уполномоченным в соответствующей сфере органом.

Хотя отсутствие градостроительных регламентов само по себе не означает запрет строительства, но строительство должно соответствовать задачам, для которых выделены соответствующие территории. Это создает для правообладателей участков, расположенных в границах таких территорий, сложности, обусловленные как зачастую жестким правовым режимом таких участков, так и бюрократическими проволочками при реализации запланированных проектов.

Территории, на которые градостроительные регламенты не распространяются

•  участки в границах территорий объектов культурного наследия (ОКН);
•  участки в границах территорий выявленных ОКН;
•  участки в границах территорий общего пользования;
•  участки, предназначенные для размещения линейных объектов и/или занятые линейными объектами;
•  участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Так, в Московском регионе, где культурные слои накладывались друг на друга практически повсеместно, нередко возникают ситуации, когда в границах частных земельных участков выявляются археологические памятники. При этом они могут занимать внушительные территории при отсутствии внешних признаков на поверхности. Такая находка зачастую останавливает строительную и иную хозяйственную деятельность на участке на долгие годы и может повлечь для владельца участка возникновение значительных убытков – работы на выявленных ОКН (за исключением мер, направленных на сохранение таких объектов) не допускаются.

В подобных случаях принципиально значимым для правообладателя участка становится вопрос о включении выявленного объекта в реестр ОКН, а участка – в границы объекта археологического наследия. Разрешается данный вопрос в рамках проведения историко-культурной экспертизы, а также (в случае, если статус объекта как ОКН будет подтвержден) подготовки и экспертизы проекта границ территории памятника на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.

Категории земель, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются

   • сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;

   • земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

   • земли лесного фонда;

   • земли запаса;

   • земли, покрытые поверхностными водами;

   • земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Так, например, к землям сельхозугодий, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается, отнесено большое количество участков на территории Московской области (СХ-1 по ПЗЗ). Строительство на таких землях запрещается, за исключением размещения КФХ жилых домов, и то не во всех регионах.

Соответственно, о коммерческой застройке таких участков может идти речь только после их перевода в другую территориальную зону сельскохозяйственного использования по ПЗЗ (например, из СХ-1 в СХ-3, градрегламент которой позволяет строить различные коммерческие объекты) или другую категорию земель. Это позволит обеспечить установление градостроительного регламента с конкретными видами разрешенного использования и предельными параметрами строительства на земельном участке. В ряде случаев также актуально исключение участка из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий.

Использование участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий (ООПТ), определяется положением о конкретной ООПТ. Как правило, на таких территориях запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам, объектам растительного и животного мира и культурно-историческим объектам (в том числе, может быть запрещено строительство объектов недвижимости, не связанных с целями создания ООПТ).

Большое количество проблемных ситуаций по-прежнему возникает у правообладателей участков в Московской области и других регионах в связи с наложением границ участков на земли лесного фонда.

В рамках градостроительного и земельного аудита могут быть выявлены все ограничения и риски применительно к конкретному участку для реализации того или иного проекта. В зависимости от ситуации, юристами «Два М» будет выработан механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий (перевод участка, исключение из границ ЗОУИТ, изменение разрешенного использования участка и др.) и эффективную реализацию проекта.