Внесение изменений в генеральный план

Нередко правообладатели земельных участков и инвесторы сталкиваются с необходимостью изменения генерального плана в части сведений о земельном участке. Например, когда такие сведения создают препятствия в использовании участка и расположенных на нем объектов недвижимости в соответствии с запланированными видами деятельности.

Когда требуется вносить изменения в генеральный план

Корректировка генерального плана поселения или городского округа, к территории которого относится земельный участок, может потребоваться в следующих наиболее распространенных случаях:

• необходимость включения участка в границы населенного пункта (например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов);
• изменение функциональной зоны участка (например, если участок находится сразу в нескольких зонах различного назначения или одновременно с изменением территориальной зоны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в целях недопущения или устранения имеющихся противоречий);
• наложение на участок, в соответствии со сведениями генплана, границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): санитарно-защитных зон, зон санитарной охраны источников водоснабжения и других, не установленных в надлежащем порядке и создающих ограничения для строительства или ведения иной хозяйственной деятельности на участке.

Как правило, целесообразно вносить изменения в генплан и ПЗЗ одновременно. Следует иметь ввиду, что генплан сам по себе не определяет конкретные требования к строительству или реконструкции, в том числе содержание документов, необходимых для получения разрешительной документации (ГПЗУ, проектная документация и др.). В то же время, именно на основе генплана разрабатываются ПЗЗ – основной документ застройщика.

Противоречия в содержании генплана и ПЗЗ недопустимы, однако на практике зачастую возникают (к примеру, расположение участка в различных зонах по генплану и ПЗЗ) и требуют устранения.

Порядок внесения изменений в генеральный план

Проект внесения изменений в генеральный план может быть представлен в уполномоченный орган по инициативе любого заинтересованного (физического или юридического) лица и обязан быть рассмотрен. При этом основания для изменения генерального плана законом не ограничены. В то же время, необходимо понимать, что в отсутствие явных нарушений требований закона к содержанию и порядку принятия генплана, внесение в него любых изменений (равно как и внесение изменений в ПЗЗ) – право, а не обязанность уполномоченного органа. Важно учитывать, что предлагаемые изменения должны быть интересны не только отдельно взятому землепользователю (инвестору), но и городским властям, в том числе – укладываться в стратегический план развития населенного пункта в целом.

В связи с этим, наряду с заявлением о внесении изменений в генеральный план (допустим, о включении участка в черту населенного пункта и/или в иную функциональную зону) рекомендуется подготовить грамотное письменное обоснование для соответствующих изменений. Например, с точки зрения привлечения инвестиций, создания новых рабочих мест, социальной инфраструктуры и так далее, в случае осуществления строительства запланированного объекта.

Отметим, что в Москве в настоящее время общественные обсуждения и публичные слушания по изменениям в генеральный план и иную градостроительную документацию, в целях поддержки бизнеса, отменены. Таким образом, существенно сокращены сроки прохождения процедуры внесения изменений в генплан, но успешное разрешение данного вопроса фактически полностью зависит от заинтересованности столичных властей в реализации того или иного проекта.

В отдельных случаях внесение изменений в генеральный план более эффективно путем оспаривания содержащихся в генплане сведений. Например, если на графической карте генплана незаконно отображены границы той или иной ЗОУИТ или, что на практике также нередко встречается, в материалах обоснования к генплану содержатся фрагменты карт с подобной (не установленной в надлежащем порядке) ЗОУИТ.

В некоторых случаях оспаривание генплана целесообразно только наряду с оспариванием иных нормативно-правовых актов, на основании которых в генплан внесены сведения, не устраивающие правообладателя земельного участка.

Правовой центр специализируется на разрешении различных вопросов, связанных с изменением градостроительных регламентов земельных участков, в том числе сопровождает «под ключ» внесение необходимых изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки. Юристы «Два М» также представляют интересы владельцев земельных участков и объектов недвижимости в судебных инстанциях по делам об оспаривании генпланов и ПЗЗ, а также ГПЗУ и иной документации в случаях, когда содержащиеся в ней сведения нарушают их права и законные интересы.