Преимущественное право покупки сельскохозяйственных земель

Одной из особенностей земель сельхозназначения, обусловленной особым вниманием государства к данному виду активов, является преимущественное право покупки таких земель, принадлежащее субъекту федерации или муниципалитету.

Преимущественное право означает, что при продаже (о применимости этой нормы к иным видам сделок – см. ниже) участка из земель сельхознахначения собственник обязан предложить его приобретение региональным или муниципальным властям. И только в случае отказа либо отсутствия ответа в установленный срок – совершать сделку. 

Каких земель касается преимущественное право

Преимущественное право покупки распространяется на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения (т.е. не в границах населённых пунктов). При этом не распространяется оно также на:

• садовые, огородные земельные участки;
• участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд);
• участки, на которых расположены объекты недвижимости(за исключением жилых домов, размещение которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. 

Порядок реализации преимущественного права покупки

При планируемой продаже участка, на который распространяется преимущественное право покупки, продавец обязан уведомить уполномоченный орган с указанием цены и иных существенных условий планируемой сделки.

При этом кто именно является таким уполномоченным на реализацию преимущественного права покупки органом – региональное ведомство или муниципалитет – определяется региональным законодательством. Так в Московской области данное полномочие закреплено за Министерством имущественных отношений Московской области. 

В случае если уполномоченный орган отказался от покупки участка или не направил ответ в течение тридцати дней с момента получения извещения – у покупателя есть год на совершение сделки с третьим лицом на предложенных условиях.

Последствия нарушения норм о преимущественном праве покупки

Нарушение требований о преимущественном праве покупки сельхозземель (ненаправление уведомления, совершение сделки по цене ниже, чем указывалась в уведомлении или за пределами годичного срока) влечёт ничтожность сделки. 

В этом плане режим преимущественного права покупки сельскохозяйственных земель жёстче чем установленные в иных подобных случаях (например – для участников долевой собственности), когда последствием выступает перевод прав и обязанностей по сделке на лицо, чьё право нарушено. 

При этом нужно учитывать, что истцом по таким требованиям может быть на только сам уполномоченный на реализацию преимущественного права орган, но и прокуратура.

Применение норм о преимущественном праве покупки к иным способам распоряжения участком

Их формального прочтения закона не следует что преимущественное право применяется к иным, помимо купли-продажи сделкам (мена, дарение, отступное и т.д,). В то же время на практике такие сделки с высокой вероятностью будут признаны притворными и при этом –ничтожными как нарушающее преимущественное право покупки сельхозземель.