Некапитальная надстройка существующих зданий

Возведение на кровлях существующих капитальных зданий некапитальных надстроек целесообразно в случаях, если:

• Необходимо быстрое увеличение полезной площади здания, не требующее значительных финансовых затрат;
• Если в силу правового режима или технического состояния здание не подлежит реконструкции;
• Если требуется подобрать помещение для целей использования, отличающихся от функционального назначения всего здания, но отвечающих требованиям разрешённого использования земельного участка;
• Если на земельный участок наложен запрет на строительство и реконструкцию, а реконструкция в рамках текущего разрешённого использования земельного участка по каким-либо причинам невозможна.

Наиболее просты в реализации проекты по возведению на крыше зданий навесов и веранд для устройства открытых зон отдыха, летних террас, небольших концертных площадок и танцполов. Но некапитальные надстройки могут выступать и в качестве помещений разнообразного (производственного, складского, торгового, рекреационного и т.д.) назначения в случае, если сооружаются в виде закрытых построек, размещаемых на крыше здания. В таком случае они функционально заменяют площади капитальных объектов, то есть фактически речь идет о надстройке этажа над зданием.

При этом по общему правилу некапитальные надстройки не могут подключаться непосредственно к инженерным системам здания, но возможно их подключение к электроснабжению, устройству автономного отопления.

Некапитальные постройки могут размещаться на эксплуатируемых кровлях зданий. Отличие эксплуатируемой кровли от «ординарной» в том, что такая кровля способна нести дополнительные нагрузки от расположенного на ней некапитального объекта, размещаемого оборудования и рассчитана на пребывание на ней людей. Такая кровля оборудуется рабочим настилом (специальным защитным покрытием) и отличается более прочной, по сравнению с обычной, конструкцией.

В случае, когда при строительстве здания возможность эксплуатации не была предусмотрена проектной документацией, устройство такой кровли на существующем здании возможно в следующем порядке:

1. Получить свидетельство строительной организации, имеющей допуск СРО, о том, что прочностные характеристики несущих конструкций здания соответствуют перспективным нагрузкам от возросшего веса самой кровли, оборудования, конструкций некапитального объекта, людей;
2. Обеспечить укладку специального покрытия (т.н. «кровельный пирог»)
3. Разместить некапитальный объект.

Получения разрешения на реконструкцию как для устройства эксплуатируемой кровли, так и для возведения навесов и террас, а также некапитальных объектов иного назначения на крыше здания разрешения на строительство не требуется.

Некапитальная надстройка, как и любой размещаемый некапитальный объект, должна соответствовать по своему назначению разрешённому использованию земельного участка. Инженерно-строительные, пожарные, санитарные, экологические, иные технические нормативы также должны быть соблюдены.

По общему правилу, вид права, на котором предоставлен земельный участок под объектом капитального строительства, предполагаемого к надстройке, не имеет значения для размещения некапитального объекта. Однако право арендатора на размещение таких надстроек может быть ограничено договором аренды. Данные вопросы следует рассматривать отдельно применительно к каждому конкретному случаю.