Преимущества некапитальных объектов

Минимизация финансовых затрат и сроков строительства

Возведение некапитальных объектов, для которых не требуется разрешение на строительство, позволит сэкономить как на проектировании и согласовании строительства, так и на самих строительных работах. При этом к размещению некапитальных объектов можно приступить сразу после оформления прав на участок и уже через несколько месяцев начать использовать их по назначению.

В то же время новое капитальное строительство, реконструкция капитальных объектов] сопряжены со значительными организационными и финансовыми затратами. В частности, землепользователям необходимо пройти сложную и длительную процедуру получения исходно-разрешительной документации, а именно:

• Градостроительный план земельного участка а во многих случаях особенно в Московской области – и разработка проекта планировки территории;
• Для г. Москвы в большинстве случаев необходим платеж в бюджет от 5 до 80% кадастровой стоимости участка в качестве платы за изменение разрешённого использования участка, платы за снятие запрета на строительство, повышенной арендной платы;
• Разработка проектной документации в организации, имеющей допуск СРО;
• Экспертиза проектной документации;
• Разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Для размещения некапитальных объектов не нужно разрешение на строительство, а в большинстве случаев не требуется каких-либо разрешений или согласований. Или же если разрешение все же требуется, порядок его получения несоизмеримо проще. В связи с этим, к строительству некапитальных объектов, как правило, можно преступать сразу же после оформления прав на участок. Соответственно – через несколько месяцев или даже недель начать извлекать доход от использования участка.

В то время как в случае с капитальным строительством существует длительный период «бумажной» работы, на протяжении, которого земельный участок пустует и приносит исключительно расходы в виде арендной платы или земельного налога.

Возможность размещения на участках, где запрещено капитальное строительство

Во многих случаях строительство капитальных объектов может быть в принципе запрещено договором аренды. На участках, находящихся в собственности, капитальное строительство так же часто бывает невозможным в силу распространения на земельный участок сферы действия охранных зон, режима охраняемых природных территорий, или же при наличии в ГПЗУ «нулевых» показателей застройки. При этом во многих подобных случаях сохраняется возможность размещения некапитальных объектов.

Так некапитальные объекты можно размещать на землях лесного фонда, на охраняемых природных территориях, в прибрежных полосах. На них не распространяются градостроительные ограничения по плотности застройки участка.

Снижение налогового бремени

В отношении временных построек не устанавливается кадастровая стоимость – что особенно актуально в отношении объектов, которые при признании за ними статуса недвижимого имущества должны облагаться налогом на имущество организаций в увеличенном размере по кадастровой стоимости (торговые, административно-деловые центры, офисы).

Возможность перемещения объекта в ходе эксплуатации

Не стоит забывать и о возможности неоднократного перемещения некапитальных объектов и их повторной сборки. Она позволяет не только избавиться от формальностей, связанных с капитальным строительством, но и обеспечить реальную мобильность зданий в зависимости от меняющихся потребностей бизнеса.

К примеру – некапитальные объекты могут использоваться для создания временных складов и предприятий в районах крупного строительства.

Ограничения в размещении некапитальных объектов

Вместе с тем, построив объект недвижимости, землепользователь получает исключительное право выкупить либо арендовать земельный участок, необходимый для эксплуатации данного объекта.

Некапитальный движимый объект не обуславливает каких-либо прав на земельный участок и, в случае с арендованным участком, должен быть демонтирован по окончанию срока действия договора аренды.

Таким образом, размещение некапитальных объектов в качестве альтернативы капитальной застройке наиболее актуально для собственников земельных участков или для арендаторов, имеющих на земельном участке капитальные объекты, в дополнение к ним.

Однако и в случаях с краткосрочной арендой может быть актуально размещение некоторых некапитальных объектов (посты охраны, бытовки и т. д.).