Судебные споры, связанные с некапитальными объектами

Довольно распространенной является ситуация, когда органы власти требуют демонтажа возведенных некапитальных объектов. Данная ситуация во многом обусловлена отсутствием правого регулирования вопросов строительства некапитальных объектов на федеральном уровне, а также неоднозначностью регионального законодательства в данной области.

Следует учитывать, что на некапитальный объект не распространяются нормы гражданского законодательства о самовольной постройке.

Споры о демонтаже самовольных объектов можно разделить на:

• Cвязанные с освобождением земельного участка и его возвратом государственному (муниципальному) органу;
• Не связанные с освобождением земельного участка.

Требования об освобождении земельных участков от некапитальных объектов правомерны в следующих случаях:

• Некапитальный объект самовольно размещен на участке, на который собственник объекта не имеет прав.
• Расторжение договора аренды земельного участка, в том числе в результате истечения его срока (за исключением случая, когда на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности, в связи с чем он имеет исключительное право на дальнейшую аренду земельного участка либо выкуп его в собственность).
• Истечение срока разрешения на размещение объекта без предоставления земельного участка и установления сервитута.
• Демонтаж объекта в связи с нарушением правил о получении разрешения на его размещение, норм и правил их возведения, установленных законодательством г.Москвы и Московской области (если на момент возведения объекта такое разрешение требовалось).

Данные требования по общему правилу проистекают из требований закона; механизм защиты против подобных претензий необходимо вырабатывать применительно к каждому конкретному случаю.

Другим распространенным случаем является предъявление требований о сносе некапитального объекта в связи с нарушением правил или порядка его возведения независимо от оформленных земельных правоотношений.

Указанный тип правопритязаний органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками или осуществление земельного надзора, зачастую признаётся судами несоответствующим закону. В частности, предъявление требований к собственнику некапитального объекта на землях в частной собственности в большинстве случаев неправомерно (если только истец не докажет факт нарушения своих прав или прав неопределенного круга лиц размещением некапитального объекта. Однако, и в этом случае необходимо грамотное построение линии защиты против подобных претензий органов государственной власти или местного самоуправления.

Также во многих случаях неправомерно требование о демонтаже некапитальных объектов на участках, предоставленных в долгосрочную аренду (в особенности, если на участках имеются объекты капитального строительства).

Еще одной категорией споров является предъявление требований о сносе самовольной постройки в отношении объектов, фактически являющихся некапитальными.

В таких случаях необходимо подтвердить, в том числе путем проведения судебной экспертизы, что спорный объект фактически является некапитальным. Установление некапитальности объекта влечет отказ в иске о сносе самовольной постройки.