Классификатор ВРИ

С целью систематизации видов разрешенного использования (ВРИ), которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, на федеральном уровне была осуществлена классификация ВРИ.

В настоящее время действует классификатор видов разрешенного использования № П/0412 от 10.11.2020 г., утвержденный Росреестром (Классификатор ВРИ). По своему содержанию он дублирует ранее действовавший классификатор № 540 от 1.09.2014 г., утвержденный Минэкономразвития.

Где применяется классификатор ВРИ

В настоящее время классификатор ВРИ обязателен к применению:

• при установлении ВРИ вновь сформированных земельных участков;
• при изменении ВРИ существующих земельных участков;
• для целей градостроительного законодательства (при разработке правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проектов планировки территории, выдаче градостроительных планов земельных участков и т. д.).

Отметим, что вид разрешенного использования, установленный земельному участку до утверждения Классификатора ВРИ, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору. То есть присвоенный ранее участку ВРИ землепользователь может сохранять неограниченно долго.

Однако в ряде случаев приведение ВРИ в соответствие с Классификатором является целесообразным. Например, когда текущая формулировка ВРИ допускает принципиально разные толкования, что может приводить к завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее платежей за землю и недвижимость в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Данная процедура осуществляется путем выявления в Классификаторе и установления участку наиболее близкого аналога его текущего ВРИ и формально не является изменением ВРИ (в т. ч. не зависит от градрегламента участка по ПЗЗ, не требует внесения платы).

Как определить вид разрешенного использования по классификатору ВРИ

Каждому виду разрешенного использования в классификации ВРИ соответствует определенное текстовое наименование и числовой код, которые являются равнозначными. Также для каждого ВРИ имеется описание допустимой в рамках данного ВРИ деятельности.

Для наглядности наиболее распространенные виды ВРИ земельных участков, отраженные в Классификаторе, можно разделить на следующие основные группы:

Сельскохозяйственное использование

1.0 включает в себя коды ВРИ 1.1–1.20:

• растениеводство (1.1)
• выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (1.2)
• овощеводство (1.3) и др.)

Ведение сельского хозяйства. Включает в себя, в том числе, размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Жилая застройка

2.0 включает в себя коды ВРИ 2.1–2.3, 2.5–2.7.1:

• для ИЖС (2.1)
• малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)
• для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок) (2.2) и др.)

Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. Отдельно выделены ВРИ «обслуживание жилой застройки» (код 2.7) и «хранение автотранспорта» (код 2.7.1).

Общественное использование объектов капитального строительства

3.0 включает коды ВРИ 3.1–3.10.2:

• коммунальное обслуживание (3.1)
• социальное обслуживание (3.2)
• бытовое обслуживание (3.3) и др.

Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

Предпринимательство

4.0 включает коды ВРИ 4.1–4.10:

• деловое управление (4.1)
• объекты торговли (4.2)
• рынки (4.3) и др.

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Отдых (рекреация)

5.0 включает коды ВРИ 5.1–5.5:

• спорт (5.1)
• природно-познавательный туризм (5.2)
• охота и рыбалка (5.3) и др.

Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них.

Производственная деятельность

6.0 формально не указано, что коды ВРИ 6.1-6.11 включены:

• недропользование (6.1)
• тяжелая промышленность (6.2)
• легкая промышленность (6.3) и др.

Размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.

Транспорт

7.0 включает коды ВРИ 7.1-7.5:

• железнодорожный транспорт (7.1)
• автомобильный транспорт (7.2)
• водный транспорт (7.3) и др.

Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов либо передачи веществ.

Вместе с тем, для большинства земельных участков виды разрешенного использования были установлены в индивидуальном порядке еще до утверждения Классификатора ВРИ. Аналогично, до его утверждения, были разработаны и ПЗЗ в ряде муниципалитетов. Отсюда – возникающие спорные ситуации, вызванные противоречиями между присвоенными участкам ВРИ, Классификатором ВРИ и градостроительными регламентами участков по ПЗЗ.

Указанные противоречия, а также некорректное установление участку ВРИ нередко приводят к проблемам с оформлением земельно-правовых отношений (например, если ВРИ участка был установлен без учета назначения расположенных на нем объектов), с получением разрешительной документации на строительство (реконструкцию), к кратному завышению общего размера земельных и имущественных платежей организации в бюджет, включению зданий в перечень облагаемых «кадастровым» налогом (по критерию ВРИ участка).

При планируемом строительстве или реконструкции объектов грамотное определение ВРИ участка важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации построенных объектов.