Обеспечение коттеджного поселка инфраструктурой

При продаже участков под индивидуальную застройку или садоводство обычно ставится задача обеспечить их в том или ином объёме необходимой для проживания инфраструктурой. В том числе:

•    построить дороги от ближайшей дороги общего пользования до каждого реализуемого участка;
•    подвести к участкам коммуникации (как минимум – электроснабжение).

Также, в зависимости от категории посёлка, могут ставиться задачи по устройству ограждения и организации охраны, обустройству в посёлке зон отдыха, детских и спортивных площадок. размещению объектов сервиса (магазины, кафе и т.д.).

Для этих целей при межевании участка выделяются территории, которые не подлежат продаже (условно, «земли общего пользования). Аналогично, может быть актуален вопрос благоустройства расположенных рядом с посёлком лесов, берегов водных объектов и иных природных территорий, которые не могут быть использованы непосредственно под застройку.

Если продавец участков не занимается всеми или частью из этих вопросов, ему необходимо, как минимум, обеспечить условия для решения этих задач самими покупателями. В противном случае, участок даже с неплохими характеристиками в части расположения может оказаться малоликвидным активом.

При этом ситуация осложняется тем, что для участков под ИЖС и личное подсобное хозяйство порядок управления землями общего пользования и общим имуществом просёлка (в том числе инженерными коммуникациями) нормативно не урегулирован. При этом далеко не все вопросы могут быть решены исходя из аналогии с многоквартирными домами или объединениями садоводов. Соответственно, продавец имеет достаточный простор для договорного регулирования на этапах продажи участков и формирования объединения собственников.

Земли общего пользования и обустройство дорог

Фактическое выделение части территории посёлка под дороги и земли общего пользования является неизбежным для сколько-нибудь крупного проекта, в рамках которого формируется улично-дорожная сеть и жилые кварталы.

При этом данные территории могут как официально наделяться статусом земель общего пользования (с установлением красных линий в рамках проекта планировки, изменением разрешённого использования на соответствующие виды) либо формально оставаться одним из участков для жилого строительства. При этом наличие проекта планировки также упрощает подключение объекта к централизованным инженерным сетям.

Юридический статус данных земель имеет значение как с точки зрения налогообложения (или начисления арендной платы) так и с точки зрения возможности ограничения проезда по ним.

В зависимости от целей, стоящих перед застройщиком (девелопером) посёлка участки общего пользования с расположенной на них инфраструктурой, инженерными сетями и т. д. могут:

• оставаться в его собственности или собственности подконтрольного ему лица (в том числе с передачей в аренду объединению собственников участков);
• передаваться в собственность некоммерческой организации, объединяющей покупателей участков;
• передаваться в муниципальную собственность.

Так при сохранении участков общего пользования за продавцом он может продолжать извлекать из них доход в том числе способами «на грани фола» - пользуясь зависимостью покупателей от необходимости использовать эти участки, подключаться к коммуникациям и т. д. В то же время в таком случае он продолжит нести налоговое бремя, отвечать перед покупателями участков за содержание инфраструктуры и т. д.

Принципиальным является также вопрос о том, кто и как несёт расходы на строительство инфраструктуры и как эти расходы компенсируют покупатели. Так могут быть установлены различные схемы договорных отношений с покупателями участков под ИЖС, например:

• включение всех расходов на инфраструктуру в счёт цены участка.
• оплата данных расходов по отдельному договору продавцу участка либо третьему лицу (в то числе позднее покупки участка, по мере благоустройства посёлка).

Коттеджный посёлок может обеспечиваться коммуникациями:

• за счёт городских инженерных сетей;
• за счёт автономных сетей, создаваемых в масштабе посёлка;
• за счёт автономных соображений на каждом участке.

Если с электроснабжением от централизованной сети проблем обычно не возникает, то иные коммуникации чаще бывают автономными.

В свою очередь, при подключении к городским сетям также возможны варианты:

• прокладка коммуникаций сетевой организацией до границы каждого участка;
• строительство девелопером либо объединёнными силами покупателей участков сетей от существующих магистральных до территории посёлка и в его пределах к каждому участку.

При строительстве автономных сетей в масштабе посёлка или обеспечении своими силами подключения к магистральным сетям становятся принципиально важным вопрос о собственнике этих сетей после постройки (сохранение за застройщиком или объединением покупателей участков, передача муниципалитету или сетевой организации). И, соответственно, как будут организованы финансовые потоки при строительстве сетей и при их последующей эксплуатации.

Вопросы подключения к сетям регламентируются многочисленными подзаконными актами как в части обязательств сетевой организации подключить новых абонентов, так и в части тарифного регулирования (платы за подключение и в дальнейшем за коммунальные услуги). Также целесообразность тех или иных схем зависит от фактической ситуации с обеспеченностью территории коммуникациями.

Так, при наличии технической возможности подключения к централизованным коммуникациям, как правило, экономически выгоднее требовать от сетевой организации сетей к каждому участку. В то же время данный вариант может потребовать недопустимо много времени и тогда строительство внутрипоселковых сетей целесообразнее обеспечить застройщику.

Необходимо учитывать, что в ряде случаев обязательно подключение именно к централизованным сетям (например к сети водоотведения при строительстве в зоне санитарной охраны питьевого водоснабжения). Альтернативой будет лишь оспаривание включения участка в такие зоны.

Вышеперечисленные вопросы целесообразно разрешать ещё на первом этапе реализации инвестиционного проекта по продаже участков или домов.