Организация управления коттеджным поселком

При строительстве больших массивов загородной недвижимости возникают вопросы управления создаваемым посёлком, такие как:

• строительство и последующее содержание внутрипоселковых дорог и иных территорий общего пользования, объектов благоустройства;
• строительство и последующая эксплуатация коммуникаций;
• организация охраны;
• другие вопросы.

Конечно, собственник вправе просто продавать участки «в поле» без каких-либо обязательств по обеспечению их инфраструктурой и организации жизни посёлка. Но такой подход, с одной стороны, не имеет добавленной стоимости, с другой — практически не вызывает интереса у обеспеченных покупателей.

Так, организация управления посёлком с участием девелолопера позволит не только получать доходы от платежей за коммунальные и сопутствующие услуги, но и сделать участки более интересными для покупателей за счёт того, что они смогут обоснованно рассчитывать на своевременное подключение к коммуникациям и их дальнейшую бесперебойную работу, благоустройство и сервис на определённом уровне, соблюдение соседями требований к расположению и дизайну домов (дизайн-кода).

Задача по управлению посёлком может быть решена через создание (привлечение) управляющей компании либо создание некоммерческой организации, объединяющей покупателей. Также практикуется и сочетание этих вариантов.

Выбор схемы зависит в первую очередь от того, планируется ли допуск покупателей участков к вопросам управления посёлком, какую судьбу предполагает застройщик для земель общего пользования и создаваемой на них инфраструктуры. Для участков под ИЖС и ЛПХ возможно объединение собственников в различных формах (ТСН, ТСЖ, ассоциация и др.). Существенная специфика по организации управления посёлком предусмотрена для участков под садоводство.

От выбранной схемы зависит порядок сбора и дальнейшего расходования периодических платежей от покупателей участков. Также деятельность как управляющей компании так и некоммерческой организации может быть начата ещё на этапе строительства посёлка. Так в ряде случаев целесообразно чтобы строительством инфраструктуры, подключением к коммуникациям, благоустройством занимался не продавец участков, а третье лицо. И, соответственно, в пользу этого лица поступали соответствующие платежи от покупателей, вносимые отдельно от цены участка. Такой подход может быть целесообразен как с точки зрения минимизации рисков для продавца, так и в контексте налогообложения.

Ещё один из значимых вопросов управления посёлком – это установление единых требований к возводимым домам, постройкам и благоустройству (заборы и т.д.), правил проживания в посёлке. Наличие таких правил также может существенно увеличить привлекательность недвижимости в посёлке для покупателей. Данная задача может решаться по-разному в зависимости от выбранного способа управления посёлком.