Земельные участки под коттеджное строительство: выбор и оценка

Для строительства индивидуальных жилых домов участок должен иметь соответствующий вид разрешённого использования. Это могут быть:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке (ЛПХ);
• для ведения садоводства.

Все указанные виды позволяют размещать на участках капитальный жилой дом, соответствующий предусмотренным законом критериям объекта индивидуального жилищного строительства. При этом участки под ИЖС и ЛПХ для целей строительства загородной недвижимости практически равнозначны.

Участки под садоводство, хотя и позволяют строить дома с теми же параметрами, предусматривают специфическое регулирование в части как порядка предоставления, так и межевания, организации управления посёлком и статуса земель общего пользования, подключения к инженерным сетям. Соответственно, если есть возможность выбирать между участками под ИЖС/ЛПХ и садоводство либо установить для участка один из этих видов — решение должно приниматься исходя из специфики конкретного проекта.

Участки под ИЖС и ЛПХ должны находиться в границах населённого пункта и относиться к соответствующей категории земель. Участки под садоводство могут находиться также за границами населённого пункта на землях сельскохозяйственного назначения. В то же время такой вариант влечёт определённую специфику застройки и последующего использования территории.

Если соответствующий вид для участка не предусмотрен правилами землепользования и застройки, необходимо внесение изменений в такие правила. А в ряде случаев — также и в генеральный план. При этом необходимо учитывать, что внесение изменений в эти документы является правом, а не обязанностью уполномоченных органов. Перспективы успешного разрешения данной задачи зависят от многих факторов. В том числе от размера участка, близости к существующей застройке и инфраструктуре, необходимости менять границы населённых пунктов.

Если участок находится в зоне комплексного развития территории (КРТ) это также существенно усложняет его освоение. В частности потребуется разработка проекта планировки территории.

Также на реализацию проекта влияют установленные или устанавливаемые при внесении изменений в ПЗЗ параметры строительства: процент застройки, высотность, предельные размеры участков. Так высотность в ПЗЗ как правило соответствует предельным параметрам для объекта индивидуального строительства. (20 м, 3 этажа), но может быть и меньше.

Нормирование процента застройки участка отличается в Москве и Московской области. В Московской области, как правило, ограничивается площадь «пятна застройки»: 40-60% площади участка, что позволят для домов в два-три этажа получить достаточно большую площадь. В Москве же (включая Новую Москву) номеруется отношение поэтажной площади дома к площади участка, данная величина ограничивается 40-50 процентами. Что предполагает достаточно низкоплотную застройку (на участке в 6 соток – дом в 240 квадратных метров общей площади).

Минимальный размер участка, как правило, составляет 4-5 соток, но в ряде случаев минимальная площадь участка устанавливается достаточно большой.

При оценке возможности коттеджной или дачной застройки на участке также необходимо оценить установленные градостроительные и земельно-правовые ограничения.

Также установлен запрет на изменение назначения особо ценных сельскохозяйственных угодий, застройка таких земель возможна только после снятия с них данного статуса.

Препятствием к застройке участка может оказаться его вхождение в земли лесного фонда (в том числе, территории «двойного учёта). В таком случае судьба участка зависит от применимости к нему правил «лесной амнистии».

Вопрос о вхождении участка в зоны с особыми условиями использования значим как для изменения его градостроительного регламента, так и в случае, если подходящий градостроительный регламент уже установлен.

В ряде случаев наличие зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) полностью исключает жилую застройку участка (санитарно-защитная зона, стометровая полоса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, защитная зона объекта культурного наследия и т.д.).

В других случаях вхождение в ЗОУИТ усложняет процедуру строительства и влечёт дополнительные расходы. Например для 2-го пояса ЗСО питьевого водоснабжения, водоохранных зон установлены особые требования по устройству канализации).

Также наличие градостроительных ограничении, даже если они не являются критичными, влияет на «товарный вид» участков, может отпугнуть часть покупателей, вызвать вопросы со стороны банка при их оформлением в залог и т.д. В ряде случаев возникает отдельная задача разъяснить потенциальным покупателям, что указанные в выписке из ЕГРН и ГПЗУ ограничения не препятствуют застройке.

Таким образом, как при покупке участка для коттеджного или дачного строительства, так и при оценке возможности реализации такого проекта на уже имеющемся участке необходимо оценить возможное влияние большого количества фактов. При этом ситуация осложняется тем, что не все установленные ограничения отображаются в отрытых источниках информации. В ряде случаев они формально не установлены, но с высокой вероятностью могут появиться в будущем в самый неподходящий момент реализации проекта. Соответственно, их выявление целесообразно поручить профессионалам: пример подобного заключения можно скачать по ссылке.